2021房地产估价师考试真题及详解8卷 第1卷
优先股不仅在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列民用建筑中，属于主体结构部分的是（ ）。
A．地基
B．门窗
C．楼板
D．楼面
答案：C
解析：
不论工业建筑或民用建筑，建筑一般由以下部分组成：基础（或有地下室）、主体结构（墙、柱、梁、板或屋架等）、门窗、屋面（包括保温、隔热、防水层或瓦屋面）、楼面和地面（地面和楼面的各层构造）、楼梯以及各种装饰。
若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）。
A．谨慎价值
B．市场价值
C．快速变现价值
D．投资价值
(2015年真题) 下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有（）。
A.交易量增长率
B.吸纳周期
C.实际价格与理论价格之比
D.房价收入比
E.房价租金比
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。实际价格/理论价格；房价收入比；房价租金比等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫程度。
长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是长期趋势法。长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。
2021房地产估价师考试真题及详解8卷 第2卷
收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（ ）。
A、抵押贷款还本付息额
B、房地产折旧额
C、重置提拨款
D、房地产改扩建费用
E、所得税
答案：A,B,D,E
解析：
考点:净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由（ ）缴纳土地使用税。
A．土地所有权人
B．土地使用权人
C．实际使用人
D．使用权有争议的双方
正确答案：C
本题主要考查的是土地使用税的纳税人的问题。土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。
在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（ ）。
A.收入水平变化
B.政府税收政策的影响
C.消费品位变化
D.获得金融机构融资的难易程度
E.未来预期收益变化
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
收集交易实例时应收集的交易实例信息包括（ ）。
A.成交价格
B.议价时间
C.成交日期
D.交易方式
E.交易目的
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是收集交易实例。收集的交易实例信息应能满足比较法运用的需要，并尽可能收集较多的信息，收集的交易实例信息一般包括以下内容：（1）交易对象基本状况；（2）交易双方基本情况；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交价格；（6）付款方式；（7）融资条件；（8）交易税费负担；（9）交易目的。
对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题及详解8卷 第3卷
根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，不正确的是（ ）
A有不少与1000万元人民币的注册资本
B有一定数量的周转住房
C是非银行性金融机构
D可要求借款人提供抵押反担保
王某已有一套住房，2006 年又接受赠与一套价值为100 万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5 万元。2012 年7 月1 日，王某将该住房以125 万元转让，应缴纳个人所得税（ ）万元。
A．0
B．4
C．24
D．25
答案：C
解析：
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。本案例，王某应缴纳个人所得税=（125－5）×20％=24（万元）。
下列有关房地产供给量的决定因素的表述中，正确的有（ ）。
A、某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图
B、供给量与价格正相关
C、当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给增加
D、开发技术水平的提高可以提高开发成本
E、当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加
答案：A,B,E
解析：
考点:房地产供给。选项C，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给减小；选项D，开发技术水平的提高可以降低开发成本。
长期趋势法的含义是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析来推测判断房地产未来价格的方法。（ ）
此题为判断题(对，错)。
土地的劳动群众集体所有制采取的是全民所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题及详解8卷 第4卷
细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（ ）。
A．现金回报率
B．投资回收期
C．借款偿还期
D．资产负债率
E．资本金利润率
答案：C,D
解析：
房地产投资项目的清偿能力指标主要有以下几个：①利息；②借款偿还期；③利息备付率；④偿债备付率；⑤资产负债率；⑥流动比率；⑦速动比率。
某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（ ）。
A．乙<丙<甲
B．甲<乙<丙
C．丙<甲<乙
D．乙<甲<丙
运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（ ）。
A、交易情况修正
B、市场状况调整
C、房地产状况调整
D、划分路线价区段
E、制作价格修正率表
答案：A,B
解析：
本题考查的是路线价法。路线价是若干标准宗地的平均价格，已经是经过交易情况修正后的正常价格；路线价对应的日期，与欲求取的临街土地价值一致，都是价值时点的，不需要进行市场状况调整。
（ ）是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。
A．单项工程
B．单位工程
C．分部工程
D．分项工程
正确答案：A
本题主要考查的是工程项目的概念，工程项目也称单项工程。
2021房地产估价师考试真题及详解8卷 第5卷
房地产市场分析报告通常包括的内容有（ ）。
A、财务状况分析
B、地区经济分析
C、市场供求分析
D、吸纳量计划预测
E、敏感性分析
答案：B,C,D,E
解析：
考点:房地产市场分析报告。市场分析报告内容通常有：地区经济分析、区位分析、市场概况分析、市场供求分析、项目竞争分析、产品和市场定位、售价和租金预测、吸纳量计划预测、回报率预测、敏感性分析等十项内容。
一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是目标市场选择。一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。
由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。
(2012真题) 商品房预售合同登记备案的申请人应是（）。
A.购房人
B.房地产开发企业
C.商品房销售代理机构
D.购房人和房地产开发企业
答案：B
解析：
本题考查的是商品房预售。房地产开发企业应当自签订预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
外汇市场的参与者包括（ ）。
A.外汇经纪人
B.客户
C.外汇银行
D.中央银行
E.商业银行
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是外汇市场。外汇市场的参与者包括：外汇银行；外汇经纪人；客户；中央银行。
2021房地产估价师考试真题及详解8卷 第6卷
在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性或交通的通达程度。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。
（ ）构成项目的实体。
A.经济方案
B.技术方案
C.设备方案
D.工程方案
答案：D
解析：
本题考查的是建设项目决策阶段工程造价的计价与控制。工程方案构成项目的实体。
保温层或隔热层的材料大都是由一些轻质、多孔的材料做成的，通常设置在屋顶的承重结构层与面层之间。（ ）
此题为判断题(对，错)。
会计主体可以足一个法律主体，也可以是多个法律主体。（ ）
正确答案：√
会计主体不同于法律主体。一般来说，法律主体往往是一个会计主体。但是，会计主体不一定是法律主体。
房地产投资的缺点是（ ）。
A．相对较高的收益水平
B．易于获得金融机构的支持
C．抵消通货膨胀的影响
D．投资回收期较长
2021房地产估价师考试真题及详解8卷 第7卷
(2013真题) 专项用于廉租住房维护和管理的资金是（ ）。
A.廉租住房租金
B.土地出让净收益
C.地方财政资金
D.住房公积金增值收益
答案：A
解析：
本题考查的是保障性住房。廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入(PGI)乘以潜在毛收入乘数(PGIM)来求取估价对象价值的方法，即V=PGI×PGIM。( )
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师执业资格考试合格，取得《房地产估价师执业资格证书》即可以房地产估价师的名义从事房地产估价活动。（ ）
答案：错
解析：
房地产估价师是指经全国统一考试或者通过认定、互认，取得房地产估价师执业资格，并经注册登记取得《房地产估价师注册证书》后，从事房地产估价活动的人员。
在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（ ）。
A、自然环境
B、人文环境
C、景观
D、施工环境
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位状况的描述。周围环境描述包括自然环境、人文环境和景观。
政治制度、经济体制是房地产环境中的社会环境。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是环境的概念和分类。社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安和邻里关系等。
2021房地产估价师考试真题及详解8卷 第8卷
房地产开发企业一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。( )
答案：对
解析：
[知识点] 房地产开发企业资质等级、设立的程序及资质管理机构与管理
已知某房地产企业2016年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2016年9月的销售额为（ ）万元（保留两位小数）。某企业2016年第二季度销售额资料
A.1016.67
B.1068.46
C.1106.45
D.1116.67
答案：A
解析：
本题考查的是市场趋势分析。移动平均法的计算。7月（800+950+1100）÷3＝950；8月（950＋1100＋950）÷3＝1000；9月（1100＋950＋1000）÷3＝1016.67。
评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年未受到停业处罚的评估师。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。参见教材P180。
在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是（ ）。
A．买地一建房一卖房
B．买房一经营
C．买房一出租一转售
D．买房一出租
E．买地一开发一转让
正确答案：BCD
BCD置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。其特点可以体现为：买房经营；买房出租；买房出租转售。
法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的个人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
