房地产估价师每日一练9卷 第1卷
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（ ）登记。
A.异议
B.更正
C.转移
D.变更
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记的类型—按照登记的效力分类。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》在我国法律体系中属于（ ）。
A.法律
B.行政法规
C.部门规章
D.地方性法规
答案：B
解析：
本题考查的是房地产行政法规。以“条例”冠名的是行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。
对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置(转让)物业时实现。 （ ）
正确答案：×
对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。
建设工程经城市规划行政主管部门验线后，方可破土动工。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程经城市规划行政主管部门验线后，方可破土动工。
当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。
某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。
A．0.5和1年
B．0.5年和1.5年
C．0.5年和2年
D．1年和1.5年
房地产估价师每日一练9卷 第2卷
最高额抵押权确定的情形有（ ）。
A．最高额抵押权已转让
B．新的债权不可能发生
C．抵押人破产
D．约定的债权确定期限届满
E．抵押财产被查封
提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ）
A导致房地产实际价值下降
B导致房地产实际价值上升
C加大投资者债务负担
D抑制房地产市场需求
E增加房地产市场需求
房地产交易基本制度为房地产登记制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。 ( )
答案：错
解析：
房地产交易的基本制度为房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。
根据我国《保险法》的规定，在我国设立保险公司的注册资本最低限额为人民币（ ）亿元。
A.1
B.2
C.3
D.5
答案：B
解析：
本题考查的是保险公司设立的条件。根据我国《保险法》的规定，在我国设立保险公司必须具备如下条件：（1）符合《保险法》和《公司法》的有关规定；（2）符合规定的注册资本最低限额。我国规定这一限额为人民币2 亿元；（3）具备专业知识和业务工作经验的高级管理人员；（4）有健全的组织机构和管理制度；（5）有符合要求的营业场所和与业务有关的其他设施。除上述条件外，设立保险公司还必须经保险监督管理部门批准。
《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有（ ）。
A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿
B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼
C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产
D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其中之一可以量化
D.收益和风险均能量化
答案：D
解析：
本题考查的是收益法概述。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。
房地产估价师每日一练9卷 第3卷
房地产估价机构的不良行为应作为该机构法定代表人或执行合伙人的不良行为记入其信用档案
答案：对
解析：
房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记人其信用档案。
室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中（ ）材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。
A.砖材
B.聚苯乙烯泡沫塑料
C.涂料
D.壁纸
答案：A
解析：
本题考查的是建筑材料的室内环境污染。有些石材、砖、水泥和混凝土等材料含有高本底的镭，镭可蜕变成氡，通过墙缝、窗缝等进入室内，造成室内氡的污染。
房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是招标方式和招标程序。工程建设项目招标分为公开招标和邀请招标两种方式。前者是以招标公告的方式邀请不特定的法人或组织投标；后者是以投标邀请书的形式邀请特定的法人或组织投标。
在贷款前期需要提供的房地产估价服务是（）。
A.转抵押估价
B.抵押房地产价值动态评估
C.抵押成数测算
D.处置抵押房地产估价
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押的需要。抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。
下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有（ ）
A．交通便捷程度
B．朝向、楼层
C．周围环境和景观
D．建筑规模
E．外部配套设施
关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是（ ）。
A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同
B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料
C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构_丁作
D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款
房地产估价师每日一练9卷 第4卷
下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（ ）。
A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良
B、通货膨胀所引起的房地产价格上升
C、外部经济、需求增加导致的房地产价格上涨
D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升
答案：C
解析：
本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（ ）的回收。
A.经营资金
B.开发经营成本
C.开发建设投资
D.总开发成本
答案：D
解析：
本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。
下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。
A.装修
B.户型
C.层高
D.楼层
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。
某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000平方米，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200平方米。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为()。
A.1%
B.1.5%
C.2%
D.2.5%
正确答案：B
某家庭购买一套面积为88㎡的商品住宅，单价9000 元/㎡，首付款为房价的30％，其余为银行提供的年利率6.48％、月还款额递增比例为0.5％、期限为20 年的个人住房抵押贷款，则该家庭第10 年第1 个月的还款额是（ ）元。
A．4172.28
B．4193.14
C．7072.32
D．12180.43
答案：A
解析：
由题意，该家庭的还款额P＝9000×88×（1－30％）＝554400（元）；月利率
该家庭第10 年第1 个月的还款额为：
生活污水的主要特点是( )。
A.富营养化
B.含氮、硫、磷高
C.含污染物多
D.含金属碎屑多
答案：B
解析：
生活污染源主要是由城市化造成的。城市和人口密集的居住区是主要的生活污染源。生活污水的特点是含氮、磷、硫高，含大量合成洗涤剂，含有多种微生物。
房地产估价师每日一练9卷 第5卷
关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。
A．基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B．基础租金一般高于市场租金
C．基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D．基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E．基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
房地产估价是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的房地产的理论价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
商业保险既是一种经济行为，也是一种合同行为，同时也是一种强制性保险。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于房地产项目融资的说法错误的是（ ）。
A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金
C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益 的目的
D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
正确答案：D
与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两方面，没有资金筹措，资金供应就成了无源之水、无本之木。
下列关于保险职能的说法有误的一项是（ ）。
A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使 损失分散给众人
B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件
C．在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能
D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力
正确答案：C
在各种保险中，社会保险最能体现分配职能。
房地产估价师每日一练9卷 第6卷
暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由( )提供担保函。
A.房地产主管部门
B.建设主管部门
C.质量责任承担主体
D.房地产销售代理机构
答案：C
解析：
暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。
在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。
A．单元估算法
B．概预算定额法
C．工程量近似匡算法
D．蒙特卡洛模拟法
E．单位指标估算法
下列属于闲置土地处置方式的有（ ）。
A.延长动工开发期限
B.调整土地用途.规划条件
C.建设单位安排临时使用
D.协议有偿收回国有建设用地使用权
E.置换土地
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是闲置土地的处置方式。闲置土地的处置方式主要有：（1）延长动工开发期限；（2）调整土地用途、规划条件；（3）由政府安排临时使用；（4）协议有偿收回国有建设用地使用权；（5）置换土地；（6）市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。
下图3—2是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为2000元/m2，旁街路线价(土地单价）为1000元/m2，临正街深度为22.86m(即75英尺），临旁街深度为15.24m(BP50英尺）。根据表3—35中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%。
该块土地的总价为（ ）万元。
A. 139. 35 B. 132.39
C. 93.37 D. 51.56
某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000㎡，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/㎡，项目销售均价为8500元/㎡，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（ ）万平方米。
A.2.60
B.2.87
C.3.59
D.3.80
答案：D
解析：
【考点】房地产开发项目盈亏平衡分析。设该项目能够收回全部成本费用时的最低销售为Y，13000+3500×50000//10000=Y×8500×（1-5.5%），Y=3.8（万平方米）。
未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（ ）评估。
A、收益法
B、比较法
C、成本法
D、长期趋势法
答案：B
解析：
本题考查的是按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用比较法评估。
房地产估价师每日一练9卷 第7卷
以工序为研究对象编制的工程建设定额是( )。
A.预算定额
B.概算定额
C.施工定额
D.概算指标
答案：C
解析：
施工定额——是以工序，即同一性质的施工过程，作为研究对象，表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额，是施工企业组织生产和加强企业管理而在企业内部使用的一种定额，属于企业定额形式。
房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为12%；按房产租金收入计征的，税率为1.2%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房产税。房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。
要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的（ ）。
A．适应性
B．相互影响性
C．位置固定性
D．各异性
正确答案：C
房地产的位置固定性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。
某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（）
答案：对
解析：
本题考查的是编制价格修正率表。方法1：平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度＝80%×24/16＝120%。方法2：价值比为50%＋30%＝80%，面积比为16/24＝2/3，平均深度价格修正率＝80%/（2/3）＝120%。
开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（ ）。
A．销售费用
B．维修费用
C．经营费用
D．管理费用
E．财务费用
正确答案：CDE
CDE开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。
房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师每日一练9卷 第8卷
《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的条件为（ ）
A.取得执业资格
B.达到继续教育合格标准
C.受聘于房地产估价机构
D.具有完全民事行为能力
E.刑事处罚尚未执行完毕
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册的条件为：取得房地产估价师执业资格；达到房地产估价师继续教育合格标准；受聘于房地产估价机构；无《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形。
当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。
A．挑战定价法
B．领导定价法
C．目标定价法
D．随行就市定价法
税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。
A、 选择专业化
B、 产品专业化
C、 大量定制
D、 市场集中化
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，最高为被征收前3年平均年产值的20倍。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产在2017年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2017年9月的价格。已知该类房地产2017年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2017年9月的价格为（ ）元/m2。
A、2700.8
B、2800.1
C、2800.8
D、2817.7
答案：D
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。环比指数9月价格＝3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数＝2009×（94.8/100）×（96.6/100）×（105.1/100）×（109.3/100）×（112.7/100）×（118.3/100）＝2817.7（元/m2）。注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月（当月）的指数。参见教材P197。
房地产估价师每日一练9卷 第9卷
注册监理工程师的工作内容是控制所监理：工程的投资，其目标是投资越省越好。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2012年，王某出租住房免征（ ）。
A.营业税
B.个人所得税
C.房产税
D.城镇土地使用税
答案：D
解析：
本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税；对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。
国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于（）。
A.城镇体系规划
B.城市规划
C.区域规划
D.国土规划
答案：C
解析：
本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一走区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。参见教材P2。
买卖标的具有瑕疵，买受人主张瑕疵请求权时，先行负责的是（ ）。
A.拍卖标的的原产权人
B.拍卖委托人
C.拍卖人
D.买受人
答案：C
解析：
本题考查的是瑕疵请求权。拍卖人先行负责，再向委托人追偿。P434。
在平均增减量法中，由于越接近估价时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
