2021房地产估价师试题7卷 第1卷
某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（ ）。
A．30000件
B．21400件
C．21800件
D．15600件
答案：错
解析：
开放型基金公司通常只发行一种股票，资产结构中不允许有负债；
封闭型基金公司则没有这种限制，它可以采取和一般股份公司相同的法律形态
房地产租赁包括（ ）。
A.房屋租赁
B.土地租赁
C.土地使用权出租
D.动产租赁
E.不动产租赁
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权出租。
房屋买卖代理收费，按成交价格总额的（ ）计收。
A.0.5%～1.5%
B.0.5%～2%
C.0.5%～2.5%
D.0.5%～3%
答案：D
解析：
本题考查的是房地产中介服务收费。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～3%计收。
在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
C．销售费用和销售税费
D．开发成本和管理费用
正确答案：C
[答案] C
销售费用和销售税费一般不计息。
2021房地产估价师试题7卷 第2卷
我国现行建筑安装工程费中，夜间施工增加费属于( )。
A.规费
B.措施项目费
C.其他项目费
D.企业管理费
答案：B
解析：
措施项目费包括安全文明施工费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、已完工程及设备保护费、工程定位复测费、特殊地区施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费以及脚手架工程费等。
关于利息的计算，下列说法正确的有（ ）。
A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息
B.还款当年按年末偿还，按全年计息
C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率
D.“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清
E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是利息。选项C错误，每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×贷款利率；选项E错误，等额还本付息时，每期偿还的本息和相等，每期偿还的本金额不等。
物业管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。 （ ）
正确答案：×
设施管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。
所谓的（ ），就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。
A、客观
B、独立
C、公正
D、中立
答案：A
解析：
本题考查的是独立客观公正原则。所谓"客观" ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。
物业管理人员的市场宣传，以强调租金低廉来吸引承租人是比较可取的。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。
2021房地产估价师试题7卷 第3卷
下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是（ ）。
A．销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定
B．商品房销售时，购房者按照购房款的2%～3%的比例向物业管理公司缴交维修基金
C．公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集
D．公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有
E．公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金
在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
以下标志中属于品质标志的有( )。
A.建筑面积
B.性别
C.年龄
D.学历
E.停车泊位
答案：B,D
解析：
品质标志——是指不能用数量表现而只能用文字、符号或代码进行说明的标志，如性别、文化程度、工种等；
在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括（ ）。
A．估价目的、估价原则、估价对象
B．估价目的、估价原则、估价时点
C．估价原则、估价对象、估价时点
D．估价目的、估价对象、估价时点
资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。( )
2021房地产估价师试题7卷 第4卷
关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是（ ）。
A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同
B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料
C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构_丁作
D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款
正确答案：C
在中介服务活动中，禁止中介服务人员同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务。
某房地产幵发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。
1.该项目竣工验收前，甲企业可能申请的登记为( )。
A.预告
B.抵押
C.在達工程抵押
D.抵押权预告
答案：A,C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《物权法》还将在建工程抵押纳人抵押权登记的范畴。参见教材P136。
某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.07
答案：D
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。超额持有成本的现值＝2.5/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝23.57（万元），无效成本＝50×1500＝7.5（万元）。采用重建成本的功能过剩折旧＝无效成本＋超额持有成本的现值＝7.5＋23.57＝31.07（万元）。重置成本，没有无效成本的问题。P325。
办理住宅小区工程竣工验收备案时，应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。商品住宅竣工验收备案时，应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（三）甲方（开发公司）于2013年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。2015年建造完成，甲方尚欠乙方80万工程款。在建工程抵押贷款还有100万元未还，贷款成数为5成。建造完成前半年开始销售，共售出3000平方米，均价10000元/平方米。
现甲方想请丙房地产估价机构评估剩余部分房地产市场价值。优先选用的方法为（ ）。
A.比较法和收益法
B.假设开发法和收益法
C.成本法和基准地价修正法
D.成本法和假设开发法
答案：A
解析：
建造的商品房总面积为5000平方米，已经售出3000平方米，剩余未出售部分为2000平方米，评估剩余部分房地产市场价值时，可选用比较法和收益法。
2021房地产估价师试题7卷 第5卷
下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有（ ）。
A、洪水、地震等灾害不用单独投保
B、利率的调升会导致房地产实际价值的折损
C、政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险
D、周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
E、房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单；选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。参见教材P20。
在市场经济中，价值是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。（ ）
答案：错
解析：
考点:价格和价值。在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。
房地产类型会间接影响房地产项目租售期的长短。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产价格与利率的关系是( )。
A、 正相关
B、 负相关
C、 不定
D、 无关
答案：B
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查利率对房地产价格的影响。利率上升或下降都会使房地产的价格产生波动。房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降：利率下降，房地产价格会上升。解决此题的关键在于弄清利率的作用。
财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于（ ）时的折现率。
A、0
B、1
C、0或1
D、2
答案：A
解析：
本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
2021房地产估价师试题7卷 第6卷
房地产市场分析可以帮助开发商（ ）。
A、选择合适的项目位置
B、寻找投资合作伙伴
C、确定满足市场需求的产品类型
D、判断租买时机
E、进行土地使用权出让决策
答案：A,B,C
解析：
考点:房地产市场分析的概念与作用。此题非常简单，完全可以凭常识理解。选项D是租户和购房者；选项E是地方政府。
（二）某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
第 8 题 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（ ）。
A．道路扩宽后，交通发生变化
B．绿地率发生变化
C．公共配套设施发生变化
D．土地形状发生变化
加成与附加不同，加成对所有纳税人加征，附加对特定的纳税人加征。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。正好反了，加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。参见教材P232。
下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是（ ）。
A.城市绿地
B.汽车加油站
C.街心公园
D.地税局机关
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。依据《划拨用地目录》（国土资源部令第9号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：（1）国家机关用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。
按使用性质不同，建筑物通常分为生产性建筑和民用建筑。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师试题7卷 第7卷
以下不是房地产投资信托特征的是( )。
A、 流动性好
B、 高现金汇报
C、 市场价值不稳定
D、 抵御通货膨胀
火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指（ ）。
A、未来运营费用风险
B、机会成本风险
C、变现风险
D、或然损失风险
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。市场状况调整的具体方法，可采用价格变动率或价格指数，也可采用时间序列分析。
下列不应免缴房产税的是（ ）。
A．职工自由住房
B．企业创办的学校用于教学的房产
C．产权未确定以及有纠纷的房产
D．经有关部门鉴定的危险房屋
对于房地产投资项目这样一个特点性的经济系统而言，（ ）都可以看成是货币形式体现的资金流出或资金流入。
A．自有资金、融资方式
B．现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标
C．投入的资金、花费的成本和获取的收益
D．各种投资工具和投资方式
