房地产估价师每日一练6卷 第1卷
城市控制性详细规划由（ ）批准。
A．本级人民政府
B．上一级人民政府
C．国务院城乡规划主管部门
D．本级人民代表大会常务委员会
答案：A
解析：
城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。
建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A．土地开发贷款
B．房地产抵押贷款
C．土地转让收入
D．流动资金贷款
经批准的建设用地，由被征收土地所在地的()市县人民政府组织实施。
A．市、县人民政府土地行政主管部门
B．市、县人民政府
C．省级人民政府土地行政主管部门
D．省级人民政府
答案：B
解析：
经批准的建设用地，由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施。@##
某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方8000元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方和买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的8%和4%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方为购买该房地产的实付总金额为（ ）元/m2。
A.7076
B.8037
C.8348
D.8615
答案：D
解析：
本题考查的是统一税费负担。第一步，设正常负担价格为X，买方税费转嫁给了卖方，站在卖方视角分析，X＝8000－X×4%，X＝7692（元/m2）。第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，及自身税费，买方实付总金额＝7692＋7692×8%＋7692×4%＝8615（元/m2）。P186～187。
（ ）是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。
A．土地利用总体规划
B．城市规划
C．土地开发
D．城市建设
房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。
已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。
A、 65.4
B、 81.8
C、 87.2
D、 109.0
房地产开发企业在商品房销售过程中应实行（ ）制度。
A．住宅质量保险和住宅质量保证书
B．商品房预售许可证和住宅质量保证书
C．住宅使用说明书和住宅质量保证书
D．住宅使用说明书和住宅质量保修书
答案：C
解析：
根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
房地产估价师每日一练6卷 第2卷
房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型( )。
A、 政府债券
B、 抵押贷款支持债券
C、 抵押贷款传递证券
D、 抵押贷款担保债务
答案：A
解析：
因为政府债券与抵押贷款支持证券是完全不同的。
运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（ ）。
A、静态分析法
B、动态分析法
C、成本法
D、比较法
E、总和法
答案：A,B
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有动态分析法和静态分析法。
某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（ ）。
A、0.40
B、0.60
C、2.50
D、5.00
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。参见教材P43。
某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/m2。
A、5377.78
B、6277.78
C、6722.22
D、7847.22
答案：D
解析：
本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积＝15000×3＝45000（平方米），可销售面积＝45000×80%＝36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22(元/平方米）。
土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（ ）
此题为判断题(对，错)。
抵押型REITs主要收入来源是（ ）。
A.房地产买卖收入
B.房地产的增值收入
C.房地产出租收入
D.抵押贷款的利息收入
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由（ ）估价机构评估。
A．一家
B．两家
C．三家
D．多家均可
证券、信托等非银行金融机构，之所以不具备信用创造功能，是因为其不能从事存款、贷款等业务。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是非银行金融机构。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。P242。
反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（ ）。
A．时点指标
B．相对指标
C．时期指标
D．平均指标
正确答案：A
时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下两个特点：(1)各时点指标值不可以直接累加；(2)每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的。
房地产估价师每日一练6卷 第3卷
宏观调控改策中，属于一般性货币政策的有( )。
A.对购买经济适用住房提供优惠利率——选择性
B.提高法定存款准备金率
C.在公开市场卖出政府债券
D.规定商业银行最高贷款额度——选择性
E.提高再贴现利率
答案：B,C,E
解析：
一般性货币政策工具——是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施加普遍性影响所采用的工具，主要包括以下三种：(1)法定存款准备金率。指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。(2)再贴现利率。指中央银行对商业银行贴现的票据办理再贴现时采用的利率。(3)公开市场业务。指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量。中央银行的公开市场业务主要是买卖政府债券。
下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。
A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D．如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E．内部收益率越高，投资风险就越小
在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（ ）。
A、第一阶段
B、第二阶段
C、第三阶段
D、第四阶段
答案：C
解析：
考点:房地产市场的自然周期。空置率上升，表明一定是从上向下的走势，第三或第四阶段，而上升接近合理水平，就是快到达中间的线。如果是第四阶段，它的趋势是快要达到最高空置率。
房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列各项中，属于房地产开发项目主要不确定性因素的有（ ）。
A、空置率
B、资本化率
C、运营费用
D、开发期与租售期
E、建筑安装工程费
答案：B,D,E
解析：
考点:房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。
减价拍卖皆为买方报价拍卖。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有（ ）。
A．临近城市主干道
B．靠近酒厂
C．靠近高等院校
D．靠近铁路线
E．临近城市中心
正确答案：ABD
不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。
某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110m2，售价4000元/m2，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100m2，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。
A.40000
B.53600
C.66800
D.80000
答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。本题中，面积误差比＝（实测面积-预测面积）/预测面积×100%＝（100-110）/110×100%＝-9.0909%。根据误差的处理方式：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款＝110×4000×3%＋110×4000×6.0909%×2＝66800元。参见教材P133。
房地产估价师每日一练6卷 第4卷
根据《不动产登记暂行条例》，下列情形中，可以由当事人单方申请的有（ ）。
A.商品房开发商对新建商品房的首次登记
B.权利人姓名发生变化，申请的变更登记
C.申请更正登记的
D.申请转移登记的
E.对权属有争议的利害关系人提出的登记
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是不动产登记程序。继承、接受遗赠取得不动产权利的可以单方申请。P160。
房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（ ）。
A、决策阶段
B、分析阶段
C、策略阶段
D、明确投资者目的、目标和约束条件阶段
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资决策。房地产投资决策过程通常有三个阶段：（1）策略阶段，即界定可接受的收益和风险；（2）分析阶段，即衡量可能的收益和风险；（3）决策阶段，即评估各种收益与风险。
通常把大型零售商业物业的辐射区域为（ ）。
A．主要区域
B．次要区域
C．规划区域
D．衍射区域
E．边界区域
建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。非住宅建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。
影响房地产价格的经济因素主要有（）。
A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B.社会发展状况、房地产投机和城市化
C.财政收支及金融状况、利率
D.物价、汇率、居民收入
E.人口数量、行政隶属变更、居民收入
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是经济发展。选项B属于社会因素；选项E中人口数量属于人口因素，行政隶属关系变更属于其他因素，居民收入属于经济因素。
抵押贷款直付债券的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会间接转移给债券的投资者。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款直付债券的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。
投资者所要求的最低利率是（ ）。
A.基础利率
B.存款利率
C.贷款利率
D.同业拆借利率
答案：A
解析：
本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。参见教材P151。
在城市房屋拆迁补偿安置中，（ ）。
A．产权不明确的房屋不予补偿
B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
D．未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿
目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师每日一练6卷 第5卷
建设阶段是指项目从设计阶段开始到竣工验收所经过的过程。（ ）
答案：错
解析：
考点:质量控制。建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。
假设开发法中关于后续开发经营期的说法中，正确的有（ ）。
A.开发经营期由后续建设期和后续经营期构成
B.后续建设期和后续经营期可以有时间上的重合
C.后续建设期从取得土地的时间点开始计算
D.出租经营模式下，后续经营期可以和后续建设期重合
E.一般而言，建造期短于建设期
答案：A,B,E
解析：
本题考核的是后续开发经营期。选项C错误，后续建设期从价值时点开始计算的；选项D错误，出租经营模式必须到竣工验收后才能开始，一般不可能和建设期存在重合。P347。
根据《不动产登记暂行条例》，可以由当事人单方申请登记的情形有（ ）。
A、继承取得不动产
B、购买新建商品住房
C、依据人民法院判决取得不动产
D、抵押不动产
E、农村居民新建住宅
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是不动产登记程序。根据《不动产登记暂行条例》属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。参见教材P160。
估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。
A.后续开发成本+管理费用
B.后续开发成本+管理费用+销售费用
C.待开发房地产价值+后续开发成本
D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“士0．000”表示。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系
A．工程建设定额是工程造价计价的重要依据
B．工程建设额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系。
C．工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平
D．工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律
下列关于合同履行的表述，正确的是（ ）。
A.质量要求不明确的，按照国家、行业标准履行
B.履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行
C.对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释
D.履行地点不明确，给付货币的，按照订立合同时履行地的市场价格履行
E.对格式条款的理解有两种以上解释的，应当做出不利于提供各式条款的一方的解释
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是合同的履行。履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行。参见教材P415。
在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争（ ）
正确答案：×
在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。
房地产估价师每日一练6卷 第6卷
按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
假设2800元/m2是2002年5月的均衡价格，此时供给量与需求量同时增加，且需求增加量大于供给增加量，则到2003年5月，达到新的均衡时均衡价格可能是（ ）。
A．3000元/m2
B．2600元/m2
C．2800元/m2
D．有多种可能
（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：
物业名称
A
B
C
建筑面积/m2
65
48
50
成交单价/（元/m2）
15500
14500
15000
成交日期
2007年9月
2007年8月
2007年10月
请问：
1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?
2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）
正确答案：
（二）答：
1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁合同或租赁协议；法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。建设工程教育网信息
2.应考虑的因素包括：土地使用年限（或房地产受益年限或新旧程度或成新度）；宽深比或临街宽度或临街状况：使用面积比例或得房率或面积、使用面积等；装修或实施设备情况；净高或平面布局或内部格局或平面形状等。
完全垄断市场上，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化，其长期均衡的条件是边际收益大于长期边际成本。
答案：错
解析：
在长期，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化。厂商长期均衡的条件是边际收益与长期边际成本和短期边际成本都相等，即边际收益(MR)＝LMC (长期边际成本)＝SMC (短期边际成本)。
某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月16日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为300㎡。一层于2002年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/㎡，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/㎡和160元/㎡，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。
正确答案：
由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用这种市场细分的程序。（ ）
此题为判断题(对，错)。
城市规划分为城市总体规划和详细规划，而详细规划是总体规划的细化和落实。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2017年真题) 在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。
A.产品组合方式
B.开发合作方式
C.销售代理方式
D.市场定位方式
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。
按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有( )。
A.陈某的儿子
B.陈某的经纪人
C.陈某的继母
D.陈某的女儿
E.护理陈某多年的保姆
答案：B,E
解析：
对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
