2021房地产估价师历年真题解析8节 第1节
测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。（ ）
答案：对
解析：
受众多因素影响的动态序列，经过修匀后可以剔除季节波动、循环波动和不规则波动等因素的作用，从而使现象在长期内呈现出逐渐上升或下降的基本变动趋势。长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。
采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是（ ）。
A.已使用年限、耐用年龄、残值率
B.有效年龄、预期经济寿命、残值率
C.已使用年限、预期经济寿命、残值率
D.有效年龄、耐用年龄、残值率
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。参见教材P314。
与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，计算一半建筑面积。( )
假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（ ）。
A．开发结束时的时问
B．购买待开发房地产时的时间
C．开发期间的某个时问
D．全部租售出去时的时间
正确答案：A
开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。
如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。( )
正确答案：×
[答案] ×
在合法使用方面，应以使用管制为依据。城市规划规定了该宗土地为居住用途，应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。
某单位修建建筑面积为265m2的健身房，可以不申请办理施工许可证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（ ）万元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
答案：A
解析：
本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率＝6%+6%×25%＝7.5%。
＝5061.44（万元）
某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为（ ）万套。
A、8.10
B、9.30
C、10.80
D、11.70
答案：B
解析：
本题考查的是市场趋势分析。2017年商品住宅预测销售量=2016年商品住宅实际销售量×平滑指数+2016年商品住宅预测销售量×（1-平滑指数）=9×0.9+12×0.1=9.3。参见教材P116。
标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题解析8节 第2节
某宗工业用地面积为5000m2，容积率为2，楼面地价为1000元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8，其中商业用途建筑面积占25%，楼面地价为6000元/m2；居住用途建筑面积占75%，楼面地价为2000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。
A.10000
B.11000
C.15000
D.22000
答案：B
解析：
本题考查的是价差法。补地价（单价）＝（25%×6000＋75%×2000）×8－1000×2＝22000（元/m2），补地价（总价）＝22000×5000＝11000（万元）。P382。
每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，即人均耕地平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。参见教材P282。
某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（ ）。
A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日
B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日
C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日
D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日
E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
拆迁估价时，应充分考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 ( )
因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理（ ）。
A．转移登记
B．变更登记
C．初始登记
D．注销登记
正确答案：D
注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。
银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（ ）。
A、分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控
B、对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用
C、要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%
D、不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
E、密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，正确表述应为：对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%。
当需求增加且供给也增加时，下列表述正确的有（ ）。
A.均衡数量增加
B.供给曲线向左下方移动
C.需求曲线向右上方移动
D.均衡价格下降
E.均衡价格可能下降
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是市场均衡。当需求增加且供给也增加时，表现为需求曲线向右上方移动，供给曲线向右下方移动，均衡数量增加，而均衡价格可能上升，可能不升不降，也可能下降。
在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2009年～2019年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y＝6000＋50X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，∑X＝0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2020年的平均价格为（ ）元/m2。
A.6050
B.6300
C.6550
D.6800
答案：B
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。2009年～2019年，过去的数据为11年，为奇数年，所以预测年份2020年的X取6，6000＋50×6＝6300（元/m2）。P385。
2021房地产估价师历年真题解析8节 第3节
(2015年真题) 房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。（）
答案：错
解析：
本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素；（2）研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。
资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。
金融是指货币资金的融通，其融通的主要对象是货币和金融资产。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/m2，则其土地单价为（ ）元/m2。
A．500
B．200
C．250
D．100
微观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市用地评价。宏观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。
下列关于质权特征的表述中，错误的是（ ）。
A、质权是一种担保物权
B、质权的标的物只能是不动产权利
C、质权需转移质物的占有
D、质权是就质物优先受偿的权利
答案：B
解析：
本题考查的是担保物权。质权的特征为：（1）质权是一种担保物权；（2）质权的标的物只能是动产或财产权利；（3）质权须转移质物的占有；（4）质权是就质物优先受偿的权利。选项B错误，质权的标的物只能是动产或财产权利。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
评估过程中，丙机构应做的工作包括（ ）。
A.进行实地查勘
B.调查了解法定优先受偿权利情况
C.要求甲公司提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》
D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1 亿元
答案：A
解析：
房地产估价机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门和被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
最高工程费用与预测可能的工程费用之间的差距越（ ），说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越（ ）。
A．大；小
B．大；大
C．小；大
D．无法判断
2021房地产估价师历年真题解析8节 第4节
下列现金流计算的表达式中，错误的是（ ）。
A、从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流
B、税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流
C、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值
D、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值
答案：C
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值。
非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房交付使用。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。
运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。（ ）
答案：对
解析：
考点:选取可比实例的必要性。运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。
下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）。
A.降低房地产开发贷款利率
B.增加土地有效供给
C.降低契税
D.提高购房贷款利率
答案：C
解析：
本题考查的是税收制度政策。选项A降低贷款利率，将降低开发成本，可能导致价格下降；选项B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果；选项D提高购房者贷款利率，将抑制需求，导致价格下跌。选项C降低契税，使购房者成本减低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。
某企业生产某种产品，除一种生产要素可变外，其他生产要素均保持不变。随着该可变要素投入增加，当边际产量为0 时，达到最大值的是（ ）。
A．总产量
B．平均产量
C．总利润
D．平均利润
答案：A
解析：
当劳动要素的投入增加到一定量时，边际产量将达到最大值。此前，边际产量曲线的斜率为正，边际产量递增；超过此点，边际产量曲线的斜率变为负，边际产量递减；而在该点的对应处，总产量曲线上的点为该曲线由向上凹转为向下凹的拐点。当劳动投入增加到使边际产量为零时，总产量达到最大值。此后边际产量为负，总产量将绝对减少。如图1 所示（TP 为总产量；AP 为平均产量；MP 为边际产量）。
某类房地产2012年-2016年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用加权平均增减量法预测该类房地产2017年得价格为（ ）元/平方米。
A、8460
B、8500
C、8790
D、8838
答案：B
解析：
本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340；平均增减量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338；2017年价格=6810+338×5=8500 。参见教材P388。
以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是（ ）。
A．领导定价法
B．挑战定价法
C．目标定价法
D．随行就市定价法
答案：D
解析：
随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法，是竞争导向定价法的一种。市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法：①难以估算成本；②公司打算与同行和平共处；③如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。
某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104㎡，合同约定的建筑面积为100㎡。该商品房的成交价格为（）元。
A、530000
B、515000
C、520000
D、540000
答案：B
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=[（实测面积-预测面积）／预测面积]×100%=（104-100）／100×100%=4%。根据误差的处理方式：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。即：合同约定建筑面积100㎡×103%×5000=515000元。
下列可以作为假设开发法适用的对象有（ ）。
A．待开发的土地
B．在建工程
C．有收益或有潜在收益的房地产
D．可装修改造或可以改变用途的房地产
E．既无收益又很少发生交易的房地产
正确答案：ABD
C项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。
2021房地产估价师历年真题解析8节 第5节
某商品住宅楼于2013年10月30日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承担保修责任，2014年10月30日交付买受人使用，房地产开发企业承担该楼屋面防水最低保修期限应至（ ）。
A.2014年10月29日
B.2015年10月29日
C.2017年10月29日
D.2018年10月29日
答案：D
解析：
本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。在正常使用下，屋面防水的最低保修期限为3年，即从2014年10月30日至2017年10月29日，商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，施工单位对在正常使用下，对屋面防水的最低保修期限为5年，因此保修期至2018年10月29日。
会计核算的四个假设相互依存，相互补充，确定了会计核算空间范围的是（ ）。
A.会计主体假设
B.持续经营假设
C.会计分期假设
D.货币计量假设
答案：A
解析：
本题考查的是会计假设。会计主体确定了会计核算的空间范围；持续经营和会计分期确立了会计核算的时间范围；货币计量为会计核算提供了必要的手段。参见教材P362。
房产税的课税对象是（ ）。
A.房产
B.土地增值额
C.房产人
D.负税人
答案：A
解析：
本题考查的是房产税。房产税的课税对象是房产。
张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物共3层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？
答案：
解析：
①土地产权状况；②房屋产权状况；③该房地产是否符合规划要求；④土地使用基本状况；⑤建筑物基本状况。 [试题分析] 买卖咨询也是房地产估价的一项主要内容，接受委托后，估价师需要全面了解该房地产的状况，包括产权、规划要求和使用状态等。
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预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（ ）年。
A、13
B、15
C、16
D、17
答案：C
解析：
本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A－(n－1)×b＝0，n＝30÷2＋1＝16（年）。
为加强规划控制线的管理，原建设部先后就( )出台了部门规章。
A.规划红线
B.城市绿线
C.城市紫线
D.城市蓝线
E.城市黄线
答案：B,C,D,E
解析：
为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：《城市绿线管理办法》、《城市紫线管理办法》、《城市蓝线管理办法》和《城市黄线管理办法》。
（ ）是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
A、物业管理
B、资产管理
C、绩效管理
D、投资组合管理
答案：A
解析：
考点:物业管理。物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
某开发企业申请贷款4000万元，该企业的信用等级为AAA级，以商品房作抵押，期限6年，项目风险等级为AA级，银行可以发放贷款。（ ）
正确答案：√
某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额／某笔贷款额)×100％=信用等级系数X贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。按照上述公式计算，凡综合风险度不超过60％的，即不属于高风险贷款，银行可以发放贷款。代入上述公式得：贷款综合风险度=30％×50％×l40％×70％=14．7％，银行可以发放贷款。
区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（ ）性
A.体量庞大
B.价值量大
C.不可移动
D.权益特性
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。
2021房地产估价师历年真题解析8节 第6节
房地产开发项目自（ ）之日起满一年未动丁开发的，可以征收土地闲置费。
A．土地使用权出让合同签订
B．土地使用权出让合同约定的动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得
正确答案：B
国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的，可以征收土地闲置费。
关于无差异曲线特征的说法，错误的是( )。
A.无差异曲线凸向原点
B.无差异曲线的斜率为正值
C.无差异曲线又称为等效用曲线
D.离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小
答案：B
解析：
无差异曲线主要有以下特点：
(1)无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。
(2)无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用。离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越大。
(3)无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交。
(4)无差异曲线凸向原点。
人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。
A．空间直线距离
B．交通路线距离
C．交通时间距离
D．至市中心距离
正确答案：C
[答案] C
由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。
购买一套建筑面积为120㎡，单价为18000元/㎡的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（ ）。
A、于成交日期一年后一次性支付所有款项
B、于成交日期一次性付清，给予5%的优惠
C、于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
D、首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付
答案：D
解析：
考点:名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。
（ ）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A、描述性调查
B、试探性调查
C、因果性调查
D、创造性调查
答案：B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。参见教材P107。
在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（ ）估算。
A、3％～5%
B、5％～8%
C、2％～7％
D、2％～3％
答案：A
解析：
考点:投资估算。管理费可按项目总投资的3％～5%估算。
建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让的含义。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能申请土地使用权登记，领取权属证书。
下列不应免缴房产税的是( )。
A、 职工自由住房
B、 企业创办的学校用于教学的房产
C、 产权未确定以及有纠纷的房产
D、 经有关部门鉴定的危险房屋
土地价格对住房价格的影响，主要是通过成本机制实现，即地价高了，总成本高了，房价就得上涨。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地价格对住房价格的影响，成本渠道的作用非常有限，主要是通过信号预期机制实现的。
2021房地产估价师历年真题解析8节 第7节
成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
从2001年1月起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税额暂减按3％的税率征收，房产税暂减按4 9，6的税率征收。（ ）
此题为判断题(对，错)。
依法征收集体土地的前提，是国家为了( )利益的需要。
A.公共
B.社会
C.集体
D.政府
答案：A
解析：
《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。
企业集中满足某一特定消费群体的各种需求的市场选择模式是（ ）。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.市场专业化
D.市场集中化
答案：C
解析：
本题考查的是目标市场选择。市场专业化是企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。
某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2001年4月动工，2001年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2002年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2002年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。
按月缴纳公积金的在职职工李某于2002年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2003年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。
开发公司征用该片土地应报( )审批。
A、 Z县人民政府
B、 Y市人民政府
C、 X省人民政府
D、 国务院
某生产运营中的火力发电厂，存在一独立烟囱，针对其污染源的类型，表述错误的是（ ）。
A.点源
B.固定源
C.高架源
D.间断源
答案：D
解析：
本题考查的是环境质量和环境污染概述。对于烟囱而言，其属于固定污染源，高架源；由于题干信息表述该烟囱独立于生产运营中的火力发电厂，故其应为连续源。参见教材P51。
大额可转让定期存单通常为记名式，面额固定，可在市场上自由转让。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商业银行负债业务。大额可转让定期存单是一种流通性较高的新型定期存款形式。其发行和认购的方式有两种：即批发式和零售式。前者由发行机构拟定发行总额、利率、面额等，预先公布供投资者认购；后者根据投资者的需要随时发行和认购，利率可以商议。可转让存单面额较大，利率高于同期存款利率，且可享受利率期限结构调整，也可随时在二级市场出售转让，具有较高的收益性和流动性特点。
某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格应为( )元/m2。
A、 2667
B、 2670
C、 3000
D、 2660
答案：A
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其计算。具体计算过程为：
解决此题的关键在于弄清期房价格的内涵。
甲公司实施房屋拆迁时可对（ ）的房屋依法给予补偿。
A．产权人下落不明
B．报建未批准
C．被依法查封
D．产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判
2021房地产估价师历年真题解析8节 第8节
房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门，暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过（ ）。
A.6个月
B.9个月
C.1年
D.2年
答案：C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
下列房地产估价机构的行为中，错误的是（ ）。
A、根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费
B、承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务
C、聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务
D、利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价职业道德。房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。参见教材P37～38。
如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么该项目的净利润将基本保持不变。（ ）
答案：对
解析：
假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将基本保持不变。但在房地产开发投资过程中，总收入和总费用的变化并不同步。因此，有必要对各不确定性因素的变化情况，以及这些变化对开发商或投资者的影响进行详细分析，为房地产开发投资决策提供充分依据。
承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额经折现后的现值之和。
若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。
A．商业用途
B．工业用途
C．估价师确定的用途
D．委托方确定的用途
提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。
A、 导致房地产实际价值下降
B、 导致房地产实际价值上升
C、 加大投资者债务负担
D、 抑制房地产市场需求
E 增加房地产市场需求
甲公司实施房屋拆迁时，可对（ ）的房屋依法给予补偿。
A．产权人下落不明
B．报建未批准
C．被依法查封
D．产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决
预算定额是以施工定额为基础综合扩大编制的，是进一步编制概算定额的基础。（ ）
此题为判断题(对，错)。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给( )，并由其预付定金或房价款的行为。
A、 购房者
B、 承购人
C、 预买客户
D、 潜在客户
