房地产估价师历年真题解析5章 第1章
对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第( )次会议。
A、 十
B、 十一
C、 十二
D、 十三
答案：B
解析：
2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改＜中华人民共和国土地管理法＞的规定》，区分了“征收”和“征用”。
某票面金额为450000元、到期日为2006年2月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券与2006年9月12日最适宜的转让价格为（ ）元
A436000
B436500
C436562
D436685
某住宅的建筑面积为100㎡，买卖合同约定成交价为10000元/㎡，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6％，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。
A．90.19
B．95.85
C．100.57
D．105.28
答案：D
解析：
建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。由于交易税费均由买方承担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格＝卖方实得金额＋应由卖方缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价格：[60＋40／（1＋6％）]＋8／（1＋6％）＝105.28（万元）。
下列项目中，不属于资产负债表中流动资产的是（ ）。
A.货币资金
B.短期投资
C.应收票据
D.投资性房地产
答案：D
解析：
本题考查的是资产负债表和损益表。资产负债表中，流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息等，投资性房地产不属于流动资产，但应仍属资产类。参见教材P385。
(2017真题) 营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（）万元的为一般纳税人。
A.300
B.500
C.700
D.900
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。
建筑设计阶段中影响工程造价的因素包括( ).
A、平面形状
B、流通空间
C、建筑层高
D、建筑物层数
E、占地面积
房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师历年真题解析5章 第2章
某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是（ ）元。
A．388000
B．388640
C．399640
D．400000
中外合资的建设项目，应委托外国监理单位承担监理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
收益法中所指的收益是（ ）。
A．估价时点前一年的收益
B．估价时点前若干年的平均收益
C．估价时点以后的未来预期正常收益
D．估价时点前最高盈利年份的收益
当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（ ）进行比选。
A.净现值法
B.等额年值法
C.差额内部收益率法
D.费用现值法
答案：B
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比选方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。
按投资计算基础的不同，现金流量表分为（ ）。
A、项目投资现金流量表
B、部分投资现金流量表
C、资本金现金流量表
D、借贷现金流量表
E、投资者各方现金流量表
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是基本报表。按投资计算基础的不同，现金流量表分为项目投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。
建设单位领取施工许可证后2个月未开工的，施工许可证自行废止。（）
答案：错
解析：
本题考查的是施工许可管理。必须3个月。且既不开工又不申请延期，或者超过延期次数的，自行废止。
农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师历年真题解析5章 第3章
不动产登记，按照物权分类，包括（ ）。
A.本登记
B.预登记
C.林权登记
D.所有权登记
E.最高额抵押权登记
答案：D,E
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。选项AB按照登记的效力分类；选项C按照登记物分类。属于P157～158。
现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。
答案：
解析：
本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。针对抵押目的，应遵循谨慎原则，先计算未设立法定优先受偿款的市场价值，再扣除法定优先受偿款，得出抵押价值。
（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。
1）计算出商业、住宅的建筑面积。
2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用比较法进行评估。
3）两者汇总得出总价。
（2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。
1）采用比较法或基准地价修正法计算出土地价格。
2）采用成本法计算出建筑物的价格。
3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。
（3）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。
（4）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。
(2017真题) 在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（）。
A.蓝色
B.黄色
C.红色
D.紫色
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。
住房公积金委员会各项决策的执行机构是（ ）。
A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行
C．各个单位
D．全体职工大会
正确答案：A
管理中心是公积金委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是住房公积金管理的主体。
刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（ ）元。
A．2363.64
B．2600.00
C．3818.18
D．4200.00
正确答案：C
（1200+100+800）元/55%=3818.18元。
申请房地产估价师初始注册的，申请人应向（ ）提交申请材料。
A．人力资源和社会保障部
B．住房和城乡建设部
C．所在地省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
答案：D
解析：
房地产估价师申请注册的，由本人向聘用单位即拟执业所在的房地产估价机构工商注册所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门提出注册申请。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门应当自受理申请之日起 20 日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起 20 日内作出决定。
稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是绝对缺乏。( )
正确答案：×
[答案] ×
稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
房地产估价师历年真题解析5章 第4章
目前个人住房公积金有效凭证一般是存折或磁卡。 ( )
答案：错
解析：
目前个人住房公积金有效凭证有几种形式：凭条、存折或磁卡等。
土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，其中间接投资的形式主要有（ ）。
A、购买物业用于出租经营
B、购买住房抵押支持证券
C、购买房地产企业债券
D、投资房地产企业股票
E、购买土地进行开发
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作，房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券。
汇率因素，属于影响房地产价格因素中的（ ）。
A、经济因素
B、金融因素
C、社会因素
D、政治因素
答案：A
解析：
考点:经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。宅基地不得抵押。
2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。请问：
1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？
2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？
答案：
解析：
1.建筑面积应为20500m2。转让是整体转让而不仅是地上建筑。
2.收益法测算思路中存在以下错误：（1）不能以周边三个类似办公楼的实际租金进行计算，应进行客观性分析或调整。（2）选取三个类似办公楼可比租金进行比较，最后综合时应取加权平均而不是无理由的按简单算术平均确定。（3）收益年限应为40年而不是48年。
下列表述中，正确的是（ ）。
A．城建单位9月1日领取施工许可证，如第二年5月12日仍未施丁，该施工许可证肯定已自行废止
B．建设工程发生质量事故，有关单位应在12小时内向当地建设干亍政主管部门和其他有关部门报告
C．商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任
D．32程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款
房地产估价师历年真题解析5章 第5章
对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括( )。
A.标的非自有性
B.主体的特定性
C.目的的利他性
D.权利义务的对等性
答案：D
解析：
与任意拍卖相比，强制拍卖有如下特点：
(1)国家强制性。对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行。
(2)标的的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产。
(3)主体的特定性。指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体。法院和拍卖机构容易形成长期固定的合作。
(4)目的的利他性。指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的，而是在于一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被执行人的合法权益。
(5)权利义务的不对等性。指在法院强制拍卖中，法院与拍卖机构之间的权利义务是不对等的。法院享有中止拍卖的权利、撤销拍卖委托的权利、严格监督拍卖程序的权利以及对拍卖结果的单方确认权，而拍卖机构则不享有同样或类似的权利。
毛地是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。( )
此题为判断题(对，错)。
房地产开发投资一般属于（ ）房地产投资。
A.收益型
B.收益加增值型
C.机会型
D.博弈型
答案：C
解析：
本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。
要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。
A．依法成立
B．有必要的财产或经费
C．有自己的名称、组织机构和场所
D．能独立承担法律责任
房地产估价委托合同的内容可以不包括（ ）。
A．估价对象
B．估价目的
C．估价人员
D．委托人的协助义务
正确答案：C
房地产估价委托合同的内容除包括A、B、D项内容外，还包括委托人的名称或姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价时点、估价服务费及其支付方式、估价报告交付的日期和方式、违约责任、解决争议的方法、其他事项。
交纳土地使用权出让金的责任主体是( )。
A.政府
B.土地所有者
C.土地使用者
D.土地承租者
答案：C
解析：
土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。
指出并改正下列估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。）
本次估价背景情况如下：
估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照国家标准《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
参加本次估价的注册房地产估价师：
估价假设和限制条件
1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。
8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。
答案：
解析：
1.“本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提”错误，应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。
2.“本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提”错误，据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。
3.“未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响”错误，抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
