房地产估价师考试真题7章 第1章
针对一般纳税人，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。参见教材P148。
房地产经纪人协理从业资格考试实行全国（ ）。
A．统一大纲
B．统一命题
C．统一组织
D．统一阅卷
答案：A
解析：
房地产经纪人协理从业资格考试实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。住房和城乡建设部负责拟定房地产经纪人协理从业资格考试大纲。人力资源和社会保障部负责审定考试大纲。各省、自治区、直辖市人事厅（局）、房地局，按照国家确定的考试大纲和有关规定，在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。每年的考试次数可根据行业发展需要确定。
在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。 （ ）（已过时）
某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化，将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）。
A、避强定位方式
B、二次定位方式
C、对抗性定位方式
D、产品差别化方式
答案：B
解析：
考点:市场定位。市场定位主要有三种方式：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。
(2017年真题) 关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（）
A.敏感性分析是一种动态不确定性分析
B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法
C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力
E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确，敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力；选项B错误，蒙特卡洛模拟法是风险估价与评价的方法，不是敏感性分析的方法；选项C正确，根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析；选项E正确，为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。
房地产估价师考试真题7章 第2章
房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取（ ）。
A．佣金
B．手续费
C．咨询费
D．保证金
正确答案：A
根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
一般来说，从事零售商业物业的物业管理企业与从事写字楼物业的物业管理企业的工作没有差别。
答案：错
解析：
一般来说，从事零售商业物业的物业管理企业与从事写字楼物业的物业管理企业的工作有很大的差别。
在会计核算时，70%的住宅销售所得的收入应列入（ ）会计科目。
A．资产类
B．损益类
C．所有者权益类
D．成本类
房地产开发项目的基本报表包括（ ）。
A.现金流量表
B.财务计划现金流量表
C.利润表
D.资产负债表
E.投资计划与资金筹措表
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表；财务计划现金流量表；利润表；资产负债表。参见教材P267。
关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有（ ）。
A．双方达成的是一种单务合同
B．双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C．估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权
D．开发公司开始支付的款项是一种定金
房地产估价师考试真题7章 第3章
房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
最高最佳使用是指技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 （ ）
正确答案：×
对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。
下列税收中，按年计算、分期缴纳的是（ ）。
A.契税
B.土地增值税
C.城镇土地使用税
D.个人所得税
答案：C
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。
某市2009年房地产投资统计的总体单位应是该市2009年全年累计的房地产投资总额。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2011年4月动工，2011年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。
2012年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。
2012年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房，H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2012年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2013年10月发现装修质量问题，而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。
有关H公司购房说法正确的有（）。
A、H公司应缴纳增值税32万元
B、H公司应缴纳契税
C、担保公司可以为H公司提供1000万元担保额度
D、合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效
答案：B
解析：
本题考查的是契税。A选项，H公司不存在增值税；C担保额度不能超过总价款，错误；D没有超过法定比例，法定比例为3%。
房地产估价师考试真题7章 第4章
债券按发行方式分类，可分为( )。
A、 附息债券
B、 贴现债券
C、 公募债券
D、 私募债券
E 长期债券
答案：C,D
解析：
债券按发行方式分类，可分为公募债券和私募债券；按利息支付方式可分为附息债券和贴现债券；按偿还期限长短可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。
影响工业房地产价格的区位因素主要有（ ）。
A．是否适于安装设备
B．是否易于取得动力
C．是否便于处理废料
D．是否接近大自然
E．是否利于获取原料
答案：B,C,E
解析：
房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键要弄清什么样的区位为优，什么样的区位为劣。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。
某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元／m2。
A．2585
B．2393
C．2955
D．2964
(2017真题) 土地用途管制的核心是不得随意改变土地用途。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。
被征收房屋价值的补偿，包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，以及房屋室内装饰装修的价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收中的评估工作。室内装修可以通过评估确定，而是否补偿，要经过协商确定。房屋征收当事人对房屋室内装饰装修、机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿协商不成时，可以通过委托评估机构确定。
房地产估价师考试真题7章 第5章
在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（ ）。
A．对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
B．对估价对象进行实地查看
C．了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D．将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E．拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
在现代国家的金融机构体系中，居于主体地位的是( )。
A.中央银行
B.商业银行
C.专业银行
D.政策性银行
答案：B
解析：
商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。
房地产图中，通常采用比例尺为 1∶1000 的地形图为（ ）。
A．城市总体规划图
B．竣工图
C．城市详细规划图
答案：C
解析：
在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用如表1 所示。
下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（ ）。
A．成本利润率是年成本利润率
B．成本利润率是开发经营期的成本利润率
C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试真题7章 第6章
下列各项中，不属于招标文件内容的是（ ）。
A、投标人须知
B、评标办法
C、技术标准和要求
D、投标函及投标函附录
答案：D
解析：
本题考查的是招标程序。招标文件应包括：（1）招标公告（或投标邀请书）；（2）投标人须知；（3）评标办法；（4）合同条款及格式；（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；（6）设计图纸；（7）技术标准和要求；（8）投标文件格式；（9）投标人须知前附表规定的其他材料。特别要注意的是，招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。选项D属于投标文件应包括的内容。
甲方提供土地、乙方出资金合作建房，建成后甲方将其所得的房地产转让给乙方，甲方应缴纳营业税。（ ）
答案：对
解析：
营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5％。
（ ）是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。
A．消费信用
B．个人信用
C．民间信用
D．相互信用
(二)
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。根据材料回答第 10～14 题。
第 10 题 该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于开发用地控制指标的是（ ）。
A．绿地率
B．停车位
C．用地性质
D．建筑密度
某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
正确答案：
1．政府应对占用的小区500㎡绿地进行赔偿，依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。
2．《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900㎡的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费（针对住房困难的低收入家庭的）等。
房地产估价师考试真题7章 第7章
物业使用人和业主在权利上的最大区别是物业使用人没有对物业的最终处置权，如物业的买卖。（ ）
此题为判断题(对，错)。
经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，按照规定不用交纳土地收益等价款。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房保障制度。经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。
国办发［2005］26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有（ ）
A 住宅小区绿地率在30%以下
B 住宅小区建筑容积率在1.0以上
C 单套建筑面积在120㎡以下
D 实际成交价格低于同级别徒弟住房平均交易价格1.2倍以下
E 人均居住建筑面积在25㎡以下
下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是（ ）。
A．地籍图和房产分户图
B．宗地图和房产分户图
C．地形图和房产分户图
D．宗地图和房产分丘图
答案：B
解析：
宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。房产分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。
试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么？
答案：
解析：
对估价对象保险事故发生前后的价值分别进行评估，二者之差额即为损失价值。对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。
