21年房地产估价师历年真题解析7章 第1章
(二)甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证;厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托已房地产估价机构评估其抵押价值。请问:
1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?
2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.
答案：
解析：
1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?
[答案】本次估价是以选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题:
(1)计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。
(2)计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。
2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.
[答案]估价对象变现能力分析主要包括:?(1)?估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(2)?假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;?(3)?变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。
房屋登记机构受理异议登记后，应于（ ）个工作日内完成登记。
A．1
B．10
C．15
D．30
(2013真题) 注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受（）学时的继续教育。
A.30
B.60
C.90
D.120
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价师执业监管。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课各为60学时。
在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A.面积单元
B.面积单位
C.出租单位
D.出租单元
答案：D
解析：
本题考查的是写字楼物业管理。租户选择写字楼时非常关心其承租部分的有效使用和能否为其雇员提供一个舒适的工作环境。如果租户不能充分使用其承租的单元建筑面积，就会白白浪费金钱；但如果为了少支付房租而使办公空间过分拥挤，则会大大降低雇员的工作效率，这同样也是在浪费金钱。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。P351。
答案：错
解析：
本题考查的是平均指标。加权平均数适用于已分组的分布数列。
21年房地产估价师历年真题解析7章 第2章
钱先生的房屋在2000年5月的旧城改造中被拆迁，开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2000年2月28日；虽然钱先生的房屋被拆掉，但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见，由此产生纠纷并诉讼到了法院，为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师回答下列问题：
价格评估所依据的市场情况应为( )。
A、 当前房地产市场情况
B、 实施拆迁时的房地产市场情况
C、 拆迁补偿协议签订之前的近期房地产市场情况
D、 纠纷产生之日与调解之日期间的房地产市场情况
(2017年真题) 物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（）之和后，再加上其他收入的金额。
A.抵押贷款还本付息额
B.空置损失
C.收租损失
D.折旧
E.运营费用
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入，净经营收入=有效毛收入－运营费用。
砖混结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 ( )
答案：错
解析：
钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场分析的内容。需求影响因素分析是需求分析的第一步。
修建性详细规划应当符合( )规划。
A.控制性详细
B.区域
C.近期建设
D.分区
答案：A
解析：
各类修建性详细规划由城市、县城乡规划主管部门依法负责审定，修建性详细规划应当符合控制性详细规划。
21年房地产估价师历年真题解析7章 第3章
陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。
下列税种中，陈某在交易过程中作为法定纳税义务的为（ ）。
A.房产税
B.教育费附加
C.印花税
D.城市维护建设税
答案：C
解析：
本题考查的是印花税。印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。
若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。
A．成本法和假设开发法采用的投资利润率相同
B．成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率
C．成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
D．成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
单层建筑物内设有部分楼层者，不管其层高是多少，都不应计算建筑面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（ ）。
A．区位相近
B．权利性质相同
C．面积相等
D．档次相当
E．建成年份相同
答案：A,B,D
解析：
可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：①与估价对象的区位相近；②与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模相当；⑥与估价对象的建筑结构相同。
下列表述中，正确的是（ ）。
A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象
B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率
C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税
D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%
正确答案：C
《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率；契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
21年房地产估价师历年真题解析7章 第4章
房地产投资个别风险包括( )。
A、 利率风险
B、 或然损失风险
C、 持有期风险
D、 政策风险
答案：C
解析：
此题属于熟悉范畴。根据房地产投资分析方面的内容。
征收主要是使用权的改变，征用只是所有权的改变。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为20000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为2500万元，应缴纳的出让金为600万元，无其他法定优先权。该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元，问：
拍卖估价时，采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用的建筑面积应为（ ）m2。
A.22500m2
B.20000m2
C.大于22500m2
D.无法确定
答案：A
解析：
成本法估价时，建筑面积=20000+2500=22500m2。
房产图的测绘顺序为（ ）。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B．先测绘分幅图，再测绘分丘图．最后测绘分户图
C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
正确答案：B
房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。首先，测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图；其次，测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；然后，测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。
房地产投资决策分析的主要工作包括（ ）。
A．投资机会寻找
B．市场分析
C．投资机会筛选
D．财务评价
E．规划设计
正确答案：BD
BD投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。
21年房地产估价师历年真题解析7章 第5章
w公司要按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ）
A．向规划管理部门提出改变土地用途的申请
B．向土地管理部门提出改变土地用途的申请
C．签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同
D．按重新核定的出让金标准缴纳土地出让金
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
以下说法中错误的是( )。
A、 经济寿命是由市场决定的
B、 实际年龄是估计有效年龄的基础
C、 有效年龄一定大于实际年龄
D、 经济寿命短于自然寿命
评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（ ）。
A.公共配套
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.室内设施设备
E.临街状况
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。
评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（ ）元/m2。
A.9515
B.9690
C.10500
D.10737
答案：A
解析：
本题考查的是交易情况修正的方法。[10000－（1200－1000）]×（100/103）＝9515（元/m2）。P193。
某城市对某高速公路的投资行为属于下列（ ）投资类型。
A.居住物业投资
B.商用物业投资
C.工业物业投资
D.特殊物业投资
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资概述。特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。
21年房地产估价师历年真题解析7章 第6章
在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。
A.空置率＞合理空置率
B.空置率＜合理空置率
C.空置率＝合理空置率
D.不能判断
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。P51。
下列关于减价拍卖的说法中，正确的是（ ）。
A．减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”
B．是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交
C．根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种
D．遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立
E．减价拍卖皆为买方报价拍卖
正确答案：BCD
增价拍卖还可称为“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”，而减价拍卖可称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”；减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖。
各资质等级的房地产开发企业必须具备完善的质量保证体系，并且从未发生过重大工程质量事故。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资中，（ ）的对象可以是市场上的增量房地产，也可以是市场上的存量房地产。
A.房地产开发投资
B.房地产置业投资
C.房地产间接投资
D.投资房地产投资信托基金
答案：B
解析：
本题考查的是房地产直接投资。房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）。
关于房地产空间市场的说法，正确的有（ ）。
A.存在的目的是为获取房地产投资收益
B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业
C.需求者可以通过租赁来满足其需求
D.供给来源于房地产资产市场
E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求
答案：B,C,D
解析：
【考点】房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场巾的需求。
21年房地产估价师历年真题解析7章 第7章
根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括（ ）。
A．措施费
B．规费
C．利润
D．企业管理费
E．税金
正确答案：BD
建筑工程安装工程间接费由规费、企业管理费组成。
甲公司应向土地管理部门缴纳( )。
A.土地补偿费
B.土地使用权出让金
C.土地闲置费
D.房屋拆迁安置费
某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
正确答案：
(1)计算未来3年的净利益
①未来第一年的净收益(360-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝58.32(万元)
②未来第二年的净收益(400-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝65.52(万元
③未来第三年的净收益(330-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝52.92(万元)
(2) 用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益
以下物业类型，属于经营性物业的有（ ）。
①别墅；②写字楼；③购物中心；④仓储用房；⑤高尔夫球场；⑥酒店；⑦出租商住房
A．①②③⑥⑦
B．①②③④⑥⑦
C．②③⑤⑥⑦
D．②③⑥⑦
国家制定房地产价格评估、房地产经纪收费的最高标准。 但是各地可以根据实际情况进行调整，制定相应的收费标准。但对经济特区的收费标准最高不得超过国家限定标准的40%。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
