21年房地产估价师考试题目下载9章 第1章
房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种，由( )。
A.评估机构选择
B.人民法院选择
C.被征收人选择
D.征收人选择
答案：C
解析：
房屋征收补偿的方式有①货币补偿和②房屋产权调换两种，由被征收人选择。
在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。
A.项目用地
B.房地产市场供需
C.房价现状及走势
D.交通运输条件
E.外围基础设施
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是可行性研究的步骤。选项A属于土地资源，选项D属于交通资源，选项E属于配套资源。选项BC是市场调查的内容。
某人2006年5月通过出让方式获得一宗土地，地价款是3000万元，之后又花了 2000万元进行基础设施的建设，税费为500万元，正常利润为900万元，出让年限从基础设施建设完成之日(2007年8月)起计。
该地块在2007年8月的价格为( )。
A、 6400万元
B、 5900万元
C、 3000万元
D、 6400万元
答案：D
解析：
根据题中所给出的条件和数据，价格各组成部分费用项目明确、账目清楚，因此选用成本法即可。将各项费用直接累加得到6400万元，但是土地价格中还应包括一部分交易手续费和投资利息等，所以应大于6400万元。
下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中，正确的是（ ）。
A、出租人权益价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值
B、承租人权益价值的评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值
C、合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值有影响
D、如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限制价值
答案：B
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A，出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值，其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；无租约限制价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项C，合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小；选项D，如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。参见教材P99。
拆迁估价应当坚持（ ）的原则。
A．公平、公正、公开
B．独立、客观、公正、合法
C．客观、公正、公开
D．合法、公开、公平
正确答案：B
拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。
A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修
租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前（ ）个月提出。
A．1
B．2
C．3
D．4
21年房地产估价师考试题目下载9章 第2章
下列关于征地的表述中，正确的有（ ）。
A．根据《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是征收而非征用
B．任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费
C．征地安置补助费归农村集体组织所有
D．土地补偿费和安置补助费之和最高小得超过被征用前3年平均年产值的15倍
E．征地时所称的地上附着物包括地下管线
比较法的原理和技术，不可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。（ ）
答案：错
解析：
考点:比较法适用的估价对象。比较法的原理和技术，可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。
按投资业务不同，房地产投资信托可分为（ ）。
A、多重合伙型
B、权益型
C、抵押型
D、互换型
E、混合型
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按投资业务不同，房地产投资信托可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。
在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有( )。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．移动平均法
D．路线价法
E．指数修匀法
正确答案：ABCE
[答案] ABCE
路线价法专门适用于城镇街道两侧商业用地估价。
假设建筑物重置成本为500万元，有效年龄为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10％，此时建筑物按直线法的每年折旧额是（ ）万元。
A、12.9
B、14.3
C、11.3
D、15
答案：C
解析：
本题考查的是年限法。D＝C（1－R）／N＝500×（1－10％）／40＝11.3（万元）。参见教材P315。
居民住宅属于（ ）声环境功能区。
A.1类
B.2类
C.3类
D.4类
答案：A
解析：
本题考查的是环境噪声标准。1类声环境功能区指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域。
住房公积金缴存的下列说法中，正确的是（ ）。
A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制
B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%
C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工
D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分
E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次
股份制包括（ ）等企业组织形式。
A．无限公司
B．有限责任公司
C．股份有限公司
D．两合公司
E．股份公可
21年房地产估价师考试题目下载9章 第3章
已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（ ）。
A.11.12%
B.11.36%
C.11.66%
D.12.59%
答案：C
解析：
本题考查的是的是财务内部收益率。P182。
房地产市场结构包括（ ）。
A．总量结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．资金结构
《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产投资项目不确定性因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（ ）。
A、建安工程费
B、土地费用
C、空置率
D、容积率
答案：C
解析：
考点:房地产置业投资项目的主要不确定性因素。房地产置业投资项目的主要不确定性因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。选项ABD均为开发投资的不确定性因素。
2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。
2017年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2017年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2018年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2017年中旬开工的商品住宅。
该规划地块的容积率为（ ）。
A.3.8
B.4.8
C.5.2
D.6.4
答案：B
解析：
本题考查的是控制性详细规划。
规划地块容积率＝总建筑面积/规划地块用地面积＝（200000－4×1800＋50000）/50000＝4.856。参见教材P34。
写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
保险利益原则是指投保人以自己或被保险人具有保险利益的标的进行投保，若保险事故发生，被保险人只能获得保险利益之内的补偿；若保险利益消失，保险合同随之失效的原则。无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的又是产生保险利益的前提。
（一）某家庭计划5 年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：
（1）目前已准备用于购房的积蓄共50 万元；
（2）该家庭月工资收入为12000 元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；
（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。
若5 年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）
答案：
解析：
已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误12=60，s=0.5%，A1=12000 错误
50%=6000（元），A2=1000 元。
方法一：
（1）F1=P1（1+i）n=500000 错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；
（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）
n=6000/（0.25%－0.5%）错误{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}错误（1+0.25%）
60=449360.09（元）；
（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i 或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000 错误
［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；
（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；
（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；
（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。
方法二：
（1）P1=50 万元；
（2）P2=A1/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}=6000/（0.25%－0.5%）错误
{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}=386840.22（元）；
（3）P3=A2/i［1－1/（1+i）n］=1000/0.25%错误［1－1/（1+0.25%）60］=55652.36（元）；
（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.22+55652.36）元=942492.58（元）；
（5）5 年后的终值为：F=P（1+i）n=942492.58 错误（1+0.25%）60=1094815.20（元）；
（6）可购住房总价为：1094815.20/50%=2189630.40（元）；
（7）可购住房单价为：2189630.40/120=18246.92（元/m2）。
21年房地产估价师考试题目下载9章 第4章
《不动产登记暂行条例》规定，可以由当事人单方申请不动产登记的情形有（ ）。
A.合法建造取得的房屋所有权
B.商品房所有权转移
C.主债权转让申请抵押权转移
D.房屋所有权人更名
E.受遗赠取得的房屋所有权
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是不动产登记程序。选项BC均属于转移登记，应当由当事人双方，共同登记。
房地产企业及执业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等内容。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是中国房地产估价行业的发展。房地产企业及执（从）业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等。
答案：错
解析：
本题考查的是公共物品。公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品。P216。
狭义上的法律是指由（ ）依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。
A.国务院各部委
B.省.自治区.直辖市的人民代表大会及其常务委员会
C.国务院
D.全国人大及其常务委员会
答案：D
解析：
本题考查的是中国现行法律制度体系。狭义上的法律，是指由全国人民代表大会及其常务委员会依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。
下列关于施工许可，表述正确的是（ ）。
A.施工许可证，应当由建设单位协助施工单位申请
B.工程投资额为300万元的建筑工程，可以不申请办理施工许可证
C.中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证
D.对于建设工期不足一年的建设项目，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%
答案：C
解析：
本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证；建设单位申请领取施工许可证；建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。P93～94。
如年资本化率为5．2S%，则至少须签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够：通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。
A．7
B．8
C．9
D．10
开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是辐射污染。医疗照射已经成为主要的人工污染源。
21年房地产估价师考试题目下载9章 第5章
个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。（）
答案：对
解析：
本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。参见教材P229。
(2017真题) 营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（）万元的为一般纳税人。
A.300
B.500
C.700
D.900
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。
下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有( )。
A．速动比率
B．利息备付率
C．偿债备付率
D．内部收益率
E．资产负债率
正确答案：ABCE
[答案] ABCE 反映项目清偿能力的指标有借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率及速动比率。
房地产估价的要素中，估价的主体指的是( )。
A、 与估价活动有关系的单位
B、 估价服务的提供者
C、 估价服务的需求者
D、 与估价活动有关系的个人
答案：B
解析：
[知识点] 房地产估价对象和价值类型及估价方法
房地产按开发程度来划分，可以分为( )。
A．耕地
B．生地
C．毛地
D．熟地
E．期房
正确答案：BCD
[答案] BCD
房地产按开发程度来划分，除了选项B、C、D外，还有在建工程和现房。
拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：
1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？
2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？
3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？
答案：
解析：
1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。
2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：
(1)被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。
(2)各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。
(3)拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
(4)若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
(5)对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。
乙公司的装修补偿应与出租人协商解决，或者应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。
某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于( )。
A．2427元/m2
B．2500元/m2
C．2575元/m2
D．2632元/m2
正确答案：D
21年房地产估价师考试题目下载9章 第6章
某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。
A．27.6
B．28.2
C．29.0
D．29.9
下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素的是（ ）。
A、经济发展状况
B、家庭收入水平及分布
C、家庭数量及其结构
D、资本市场发育程度
答案：C
解析：
考点:房地产市场的运行环境。社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其性别、年龄、职业、教育等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。
物业管理服务收费的计费方式主要包括（ ）。
A.包干制
B.酬金制
C.社会服务费
D.社区服务费
E.一般服务费
答案：A,B
解析：
本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。
转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A.30
B.45
C.60
D.90
答案：A
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
(2011真题) 按照出让合同约定已经支付全部土地出让金，取得土地使用权证书，房地产开发项目即可以转让。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。对于出让方式获得土地的项目转让，除获得土地使用权证书外，属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金应占全部开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件。
大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其（ ）的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
A.地区分布
B.时间分布
C.项目规模分布
D.项目类型分布
E.物业类型分布
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布、以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
甲公司拥有总建筑面积为5230㎡、土地面积为10000㎡的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000㎡；两栋生产车间，建筑面积均为1500㎡；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200㎡、30㎡。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是（ ）。
A.5栋共计5230㎡的建筑物
B.10000㎡土地使用权
C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权
D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权
答案：D
解析：
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
根据会计基本准则规定，会计信息的首要质量要求包括( )等。
A.可靠性
B.相关性
C.可理解性
D.谨慎性
E.可比性
答案：A,B,C,E
解析：
根据会计基本准则规定，可靠性、相关性、可理解性和可比性是会计信息的首要质量要求，是企业财务报告中所提供会计信息应具备的基本质量特征。
21年房地产估价师考试题目下载9章 第7章
长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为（ ）。
A．移动平均法
B．扩大时距法
C．最小二乘法
D．趋势观察法
在办理商品房预购手续时，王某（ ）。
A.可以申请住房公积金贷款
B.可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5％
C.应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案
D.应当办理预购商品房抵押登记
会计核算的可比性原则世指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产广告中涉及面积的，只能标明为建筑面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
公开市场价值是指下列（ ）交易条件下最可能实现的价格。
A．卖方和买方掌握必要的市场信息
B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D．卖方和买方追求各自利益的最大化
E．卖方和买方急于完成交易
正确答案：AD
公开市场价值定义为在下列交易条件下最可能实现的价格：①交易双方是自愿地进行交易的；②交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；④交易双方掌握必要的市场信息；⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；⑥不存在买者因特殊兴趣而给予附加。
市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）。
A．物业出租经营成本
B．业主希望的投资回报率
C．通货膨胀率
D．同类物业的市场供求关系
答案：D
解析：
从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
(2012真题) 写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。作为公共使用的公共门厅均需分摊面积。
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。
评估时依据的建筑面积应为（ ）m2。
A. 460 B. 600 C. 800 D. 1 000
21年房地产估价师考试题目下载9章 第8章
从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（ ）。
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价值
D.合格估价师的重新估价结果
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答案。本题给我们的启示——细心审题，注意发现题干中的提示。
环比增长速度加 l（或 100％）等于环比发展速度。（ ）
答案：对
解析：
增长速度是反映现象增长程度的相对指标，由增长量与发展水平的比求得。与发展速度相对应，增长速度分为定基增长速度和环比增长速度。其中定基增长速度加上
1（或 l00％）等于定基发展速度；而环比增长速度加上 1（或 100％）等于环比发展速度。
目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年（ ）为结息日。
A、2月30日
B、4月30日
C、6月30日
D、12月30日
答案：C
解析：
本题考查的是商业银行负债业务。在我国商业银行活期储蓄存款中，每年6月30日为结息日。
商业银行的外部组织形式包括（ ）。
A.单元银行制
B.总分行制
C.混合银行制
D.集团银行制
E.连锁银行制
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是商业银行。商业银行的外部组织形式有：单元银行制、总分行制、集团银行制、连锁银行制。
张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为4万元，各项成本费用为2.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（ ）。
A、1.07
B、1.47
C、2.06
D、3.33
答案：C
解析：
本题考查的是利息备付率。利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用=(利润+利息)/当期应付利息费用=（4-2.4+1.5）/1.5=2.06。
某城市2011 年房屋销售面积是另一城市的240％，该指标称为（ ）相对指标。
A．强度
B．结构
C．比例
D．比较
答案：D
解析：
比较相对指标是指同一时期不同地区、单位之间同类指标对比的综合指标。比较相对指标=某一空间某中现象的指标值/另一空间同类现象的指标值×100%。
土地的“无偿无限期使用”并非指使用者在任何情况下都可以无限期占用下去。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对房地产测绘产品实行( )制度。
A.二级检查一级验收制
B.一级检查一级验收制
C.二级检查二级验收制
D.一级检查二级验收制
答案：A
解析：
一级检查——是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查。
二级检查——是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查。
产品成果的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，即一级验收。
在二级检查和一级验收的基础上向客户提交测绘报告。
不动产测量报告主要反映技术标准执行、技术方法、程序、测量成果、成果质量和主要问题的处理等情况，是长期保存的重要技术档案。
21年房地产估价师考试题目下载9章 第9章
(2017真题) 根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。
A.无偿收回
B.给予补偿收回
C.自动续期
D.届满前一年申请续期
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（ ）。
A、随机型竞争者
B、凶猛型竞争者
C、选择型竞争者
D、从容不迫型竞争者
E、软弱型竞争者
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是判断竞争者的反应模式。当一些企业采取某些措施或行动后，（1）从容不迫型竞争者反应不强烈，行动迟缓，其原因可能是认为客户忠实于自己的产品；也可能重视不够，没有发现对手的新措施；还可能是因缺乏资金无法作出适当的反应；（2）选择型竞争者可能会在某些方面反应强烈，如对降价竞销总是强烈反击，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会；（3）凶猛型竞争者对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击，对这样的企业，同行都避免与它直接交锋；（4）随机型竞争者的反应模式难以捉摸，它们在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。参见教材P125。
下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（ ）。
A.出租率
B.贷款利率
C.基准收益率
D.资本金投入比例
答案：C
解析：
本题考查的是选择基础参数。选项A属于收益相关参数；选项B、D属于融资相关参数。
业主大会履行的职责有（ ）。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施
E．选聘、解聘物业企业
甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。
2014年6月，甲公司欲出售此房地产，假设到2014年6月，该类工业用地地价已增值10%，则在正常市场条件下，此时房地产售价最可能取值为（ ）万元。
A.1060
B.1160
C.小于1060
D.大于1160
答案：C
解析：
本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。到2014年6月，工业用地地价增值10%，此时地价为600+600×10%=660万元，考虑折旧的影响，建筑物价值低于400万元，此时房地产售价小于1060（660+400）万元。
有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。
A、 高于
B、 低于
C、 等于
D、 条件不足，无法确定
关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（ ）。
A．静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本
B．动态分析法中要进行现金流量预测
C．静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中
D．动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点
答案：C
解析：
动态分析法与静态分析法主要有下列3大区别：①对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。②静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。③在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，动态分析法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。
(2012真题) 未确定规划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。（）
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。规划设计条件，是出让合同的重要内容。无规划条件不得出让。
