2021房地产估价师考试答案8章

发布时间：2021-08-24

2021房地产估价师考试答案8章第1章

下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是（）。

A．销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定

B．商品房销售时，购房者按照购房款的2%～3%的比例向物业管理公司缴交维修基金

C．公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集

D．公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有

E．公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金

正确答案：ACD
商品房销售时，购房者按照购房款的2%～3%的比例向售房单位缴交维修基金；公有住房出售，购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。

(2017年真题) 房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。

A.前期工作资料
B.土建资料
C.安装资料
D.租售资料
E.物业管理资料

答案：A,B,C

解析：

本题考查的是竣工验收。编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。

建设单位应当自领取施工许可证之日起（）内开工。

A．15日

B．30日

C．3个月

D．6个月

正确答案：C

对于不同的房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是（　）元/平方米。

A、98
B、102
C、108
D、116

答案：A

解析：

本题考查的是按开发程度划分的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。“五通一平”的费用为：道路20＋给水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98（元/平方米）。

商业保险既是一种经济行为，也是一种合同行为，同时也是一种强制性保险。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2021房地产估价师考试答案8章第2章

报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在（　）。

A、期初
B、期末
C、期中
D、任一时刻

答案：B

解析：

考点:报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。

某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。

A．1%

B．1．5%

C．2%

D．2．5%

正确答案：B

分析信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

房地产市场不存在全国性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

估价人员在估价时应搜集的资料有（）。

A．对房地产价格有普遍影响的资料

B．对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

C．相关实例资料

D．各种相关的修正率表

E．反映估价对象状况的资料

正确答案：ABCE
估价人员平常就应留意搜集估价所需要的有关资料，在估价时更应如此。估价所需要的资料主要包括四个方面：①对房地产价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；③相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；④反映估价对象状况的资料。

已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。

A．O.5%

B．6%

C．6.16%

D．6.19%

正确答案：C

2021房地产估价师考试答案8章第3章

贷款利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为贷款利率的代表。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。

下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有( )。

A.将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金
B.因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入
C.材料核算人员因为疏忽，没有登记明细帐
D.会计数据计算、抄写差错
E.为调节利润多记待摊费用

答案：A,E

解析：

会计差错的内容主要包括：原始记录和会计数据的计算、抄写差错；对事实的疏忽和误解；对会计政策的误用。

电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为（）年。

A．1

B．2

C．3

D．5

正确答案：B
答案：B。在正常使用下，电气系统、给排水管道、设备安装的最低保修期为2年。

(2013真题) 专项用于廉租住房维护和管理的资金是（　）。

A.廉租住房租金
B.土地出让净收益
C.地方财政资金
D.住房公积金增值收益

答案：A

解析：

本题考查的是保障性住房。廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（　）。

A、政治风险
B、变现风险
C、机会成本风险
D、市场供求风险

答案：B

解析：

本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金

下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的有（　）。

A.会计报表是根据账簿上所记录的资料，经过整理.归类.汇总而编制的表式报告
B.会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的
C.企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策
D.会计报表是会计核算工作的一种专门方法
E.会计报表提供的信息是依法征收利税的主要依据

答案：A,C,D,E

解析：

本题考查的是会计报表的意义和作用。选项B错误，会计核算中的报账，主要是通过编制会计报表来进行的。

2021房地产估价师考试答案8章第4章

某幢写字楼目前尚未出租出去而空闲着，没有直接产生经济收益，所以属于非收益性房地产。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

不计入房屋面积的有（）。

A．房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池

B．活动房屋、临时房屋、简易房屋

C．与房屋室内相通的伸缩缝

D．层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等

E．房屋之间无上盖的架空通廊

正确答案：ABDE
除了选项A、B、D、E外，不计算房屋面积的还有：突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、无柱雨篷等；建筑物内的操作平行、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房屋室内不相通的房屋问的伸缩缝。

供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭的是（　）。

A.经济适用住房
B.棚改安置住房
C.公共租赁住房
D.限价商品住房

答案：C

解析：

本题考查的是保障性住房。公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭。

根据《物业管理条例》的规定，业主是指( )。

A.房屋的所有权人
B.房屋的使用权人
C.房屋的所有权人或使用权人
D.房屋的所有权人和使用权人

答案：A

解析：

物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业；业主，即物业产权人，指房屋所有权人。

现金流量是指一个项目在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

在房地产征收、征用中，不需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是对房地产估价的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。

2021房地产估价师考试答案8章第5章

该建筑物的重置价格为（）万元。

A．450

B．495

C．540

D．605

正确答案：B

(2016真题) 下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有（　）。

A.征地管理费
B.青苗补偿费
C.安置补助费
D.地上附着物补偿费
E.被征收农民的社会保障费用

答案：B,C,D,E

解析：

本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

建设用地规划许可证是在建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

举行拍卖会时，人民法院一般应派人员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录；拍卖机构也可邀请公证员到场进行公证。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

香港所讲的物业实质上是房地产。（　）

答案：对

解析：

考点:房地产的相关名称。香港所讲的物业实质上是房地产。

注册房地产估价师撤销注册可由利害关系人提出请求

答案：对

解析：

撤销注册由国务院住房城乡建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求直接作出。

2021房地产估价师考试答案8章第6章

某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（）元/m2。

A．1000

B．1100

C．1200

D．1300

正确答案：C

单位按照国家和地方政府规定的比例为职工缴付的住房公积金，免征个人所得税。（）

正确答案：×
应是城镇土地使用税，而不是土地增值税。

（　）是以扩大分项工程或扩大结构构件作为对象编制的，计算和确定该工程项目的劳动、机械台班、材料消耗量所使用的定额，也是一种计价性定额。

A.概算指标
B.概算定额
C.预算定额
D.施工定额

答案：B

解析：

本题考查的是工程建设定额计价法。概算定额是以扩大分项工程或扩大结构构件作为对象编制的，计算和确定该工程项目的劳动、机械台班、材料消耗量所使用的定额，也是一种计价性定额。

动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出售的房地产开发项目。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。一般不适用于出售项目。参见教材P188。

(2013真题) 广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。（）

答案：错

解析：

本题考查的是货币供给层次。M0是狭义货币，=现金流通量；现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在。=M0+活期存款；广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”。=M1+定期存款和其他存款。

股份制包括（）等企业组织形式。

A．无限公司

B．有限责任公司

C．股份有限公司

D．两合公司

E．股份公可

正确答案：ACD
股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，其中以股份有限责任公司最为典型。

2021房地产估价师考试答案8章第7章

在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 ( )

答案：错

解析：

房地产损害赔偿估价中，估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。因为评估其损失价值或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况(估价对象实际上已经不存在了)。

从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（　）

答案：对

解析：

本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。

对于可修复的功能落后的折旧，采用重置成本计算折旧时，折旧包括的项目有（）。

A.落后功能重置成本
B.落后功能重置成本－落后功能已提折旧
C.拆除费用－落后功能残余价值
D.单独增加先进功能费用
E.单独增加先进功能费用－随同增加先进功能费用

答案：B,C,D

解析：

本题考查的是可修复的功能落后的折旧。采用重置成本计算的功能落后的折旧包括：落后功能重置成本－落后功能已提折旧、拆除费用－落后功能残余价值、单独增加先进功能费用。采用重建成本计算的功能落后的折旧包括：落后功能重置成本－落后功能已提折旧、拆除费用－落后功能残余价值、单独增加先进功能费用－随同增加先进功能费用。P324。

征收基本农田，须经( )批准。

A.国务院
B.省级人民政府
C.市级人民政府
D.县级人民政府

答案：A

解析：

本题考查的是征收土地批准权限的规定。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。参见教材P22。基本农田即使是一亩也必须由国务院审批。@##

根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（）。

A．工程建设费用

B．措施费

C．规费

D．直接工程费

正确答案：B
措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。

会计要素是会计核算对象的基本分类，是设定会计报表结构和内容的依据，也是进行确认和计算的依据。会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师考试答案8章第8章

政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的（）性。

A．政策影响

B．依赖

C．相互影响

D．波及

正确答案：C
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的相互影响性。

投资分为固定资产投资和净资产投资。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

根据国务院有关规定，购房时享受税收优惠政策的普通住房应满足的条件之一为住房单套建筑面积在( )㎡以下。

A.60
B.90
C.120
D.150

答案：C

解析：

《2005 年国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：
(1)住宅小区建筑容积率在1.0 以上；
(2)单套建筑面积在120 ㎡以下；
(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。

请回答下列问题：

(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2(精确到个位)？

(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)？(12分)

正确答案：
解：
解法一：叙述法
一、设最低基础租金为x，求最低基础租金
(1)计算各年自有资金净现金流量
1)第1年年初净现金流量=-5400万元
2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元
净现金流量=-5400+5400=0万元
3)第3年年初：
归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元
乙银行贷款=9093.87万元
净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元
4)第3、4年年末：
还本付息=9093.87×7%=636.57万元
营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元
净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元
5)第5年年末：
还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元
营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=(0.9975x+1000)万元
转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元
净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44
=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元
(2)求基础租金

二、计算全投资内部收益率FIRR
(1)计算各年净现金流量
1)第1年年初投资=8100万元
2)第2年年初投资=5400万元
3)第3年、4年年末：
经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35%=1018.57万元
净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元
4)第5年年末：
经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35%=1018.57万元
转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元
挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元
(2)计算内部收益率
设i1=13%，则有：