直接资本化法的优点是( )。
A.不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益
B.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和,这既是预期原理最形象的表述,又考虑到了资金的时间价值,逻辑严密,有很强的理论基础
C.每期的净收益或现金流量都是明确的,直观且容易被理解
D.不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能较好地反映市场的实际情况
《物业管理条例》规定,物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主委员会讨论决定同意后;由物业服务企业依法办理有关手续。( )
此题为判断题(对,错)。
某投资者以1.8万元/㎡的价格购买了一个建筑面积为60㎡的店铺,用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%,其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年,年利率在5.31%基础上上浮1.5个百分点,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。(8分)
城市居住区的规模通常以( )作为主要标志。
A.居住人口规模
B.居住户数规模
C.用地规模
D.建筑规模
市场趋势分析中的时间序列分析法不包括( )。
A.移动平均法
B.指数平滑法
C.市场因子推演法
D.简单平均法
请根据以下内容回答 96~104 题
2005年1月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权,投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工,由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式,于2006年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于 2006年9月将该套住宅转让给他人,售房收入44万元。
第 96 题 该项目土地使用权出让合同由( )与甲公司签订。
A.该市人民蚊府土地管理部门
B.该区人民政府土地管理部门
C.该区人民政府
D.该市人民政府
有独立设计文件和相应综合概(预)算书,竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程是指( )。
A、单位工程
B、单项工程
C、分部工程
D、分项工程
甲公司开发建设一住宅小区,计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司,此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。
问题:
1.转让该项在建工程应具备哪些主要证件?
2.简述评估技术路线。
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额50%的,应当及时续交。( )
此题为判断题(对,错)。
甲、乙两块其他条件相似的相邻土地,甲土地单价为1500元/㎡,容积率为4,土地使用年限为50年,乙土地单价为1130元/㎡, 容积率为3,土地使用年限为60年,以楼面地价来判断,投资乙地块较甲地块更经济(土地报酬率为6%) ( )
此题为判断题(对,错)。
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动,合法权益应包括 ( )等方面。
A.合法交易
B.合法产权
C.合法使用
D.合法处分
E.合法区位
下列有关可行性研究四个阶段的分析正确的是( )。
A.按照国家有关规定,对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目,必须经相关有权审批单位就项目可行性研究报告进行评估论证
B.详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±3%,所需费用,小型项目约占投资的 0.5%~1.0%,大型复杂的工程约占0.2%~0.5%
C.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±25%,所需费用约占总投资的0.5%~2.5%
D.投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为~30%,研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%
E.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。
确定各级支路的红线位置,控制点坐标和标高属于( )的内容。
A.城市总体规划
B.控制性详细规划
C.修建性详细规划
D.居住区规划
从宏观上说,在进行房地产市场结构分析时,通常应分析( )。
A.物理结构
B.区域结构
C.产品结构
D.供求结构
E.总量结构
下列不属于房地产区位因素的是( )。
A.交通
B.用途
C.环境
D.楼层
需求价格弹性系数的数值总是正值。( )
此题为判断题(对,错)。
一基础按其构造特点可分为:条形基础、复合基础、联合基础、箱形基础、柱基础等。( )
此题为判断题(对,错)。
微观区位是指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。( )
此题为判断题(对,错)。
业主公约由( )制定并修改。
A.业主大会
B.业主委员会
C.一半以上业主
D.全体业主和物业管理企业共同
由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。 ( )
此题为判断题(对,错)。
我国的住房公积金制度实行高存高贷的利率政策,最大限度支持职工贷款购房。( )
此题为判断题(对,错)。
获得净收益期限的时间越长,房地产的价值就越高,反之就越低。 ( )
此题为判断题(对,错)。
下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是( )。
A.柱是独立支撑结构的竖向构件,它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载
B.梁是跨空间的横向构件n它在房屋巾承担板传来的荷载,再传到支承它的柱上
C.謦是直接承担其平面荷载的平面构件,它支承在梁上或直接支承在柱上,把所受的荷载再传到梁或柱
D.柱、梁、板只可预制,不可现制
成本法中的“成本”不是通常意义上的成本,而是价格,但价格中不包含利润。 ( )
此题为判断题(对,错)。
1999年4月,建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》颁布实施,标志着上市限制的取消。( )
此题为判断题(对,错)。
国家制定房地产价格评估、房地产经纪收费的最高标准。 但是各地可以根据实际情况进行调整,制定相应的收费标准。但对经济特区的收费标准最高不得超过国家限定标准的40%。 ( )
此题为判断题(对,错)。
甲公司应向土地管理部门缴纳( )。
A.土地补偿费
B.土地使用权出让金
C.土地闲置费
D.房屋拆迁安置费
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