房地产估价师考试答案7节 第1节
下列关于重新购建成本的说法，正确的有（ ）。
A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出
B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本
C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本
D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本
E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格
答案：B,D
解析：
本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错误。重新购建成本，建筑物是全新状况下的，土地是在现状使用年限下的重新购建成本；选项C错误，重新购建成本是客观的，而不是实际发生的成本；选项E错误，土地重新购建成本是在价值时点状态下的剩余年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新购建成本就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。P303。
已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（ ）。
A．O.5%
B．6%
C．6.16%
D．6.19%
房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由（ ）制定。
A.国务院
B.住房和城乡建设部
C.省
D.自治区
E.直辖市
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构一般由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由（ ）缴纳土地使用税。
A．土地所有权人
B．土地使用权人
C．实际使用人
D．使用权有争议的双方
正确答案：C
本题主要考查的是土地使用税的纳税人的问题。土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。
在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的（ ）。
A．盈利能力
B．贷款偿还能力
C．抗风险能力
D．改善就业能力
E．资金平衡能力
答案：A,B,C,E
解析：
在房地产开发项目可行性研究报告中，可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。
房地产估价师考试答案7节 第2节
若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。
A．成本法和假设开发法采用的投资利润率相同
B．成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率
C．成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
D．成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
房地产的不可变更性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。( )
正确答案：×
[答案] × 房地产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。
下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（ ）。
A.为证券发行提供参考依据的估价
B.为房屋征收补偿提供参考依据的估价
C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D.为委托人确定要价提供参考依据的估价
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价（或称为公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。
价格等于“成本加平均利润”是必然的。因为价格围绕着“成本加平均利润”而上下波动，最终必然趋向于“成本加平均利润”。
答案：错
解析：
价格等于“成本加平均利润”是偶然的。价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。
评估机构根据业务需要建立（ ），完善风险防范机制。
A、职业赔偿基金
B、职业风险基金
C、职业保证金
D、职业准入基金
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构根据业务需要建立职业风险基金，或者自愿办理职业责任保险，完善风险防范机制。参见教材P183。
房地产估价师考试答案7节 第3节
某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（ ）。
A.技术上的可能
B.经济上的可行
C.价值最大化
D.法律上允许
答案：D
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下。
城市房屋拆迁补偿估价应当由具有（ ）资格的估价机构承担。
A．资产评估
B．土地估价
C．房地产估价
D．价格鉴证
成本法中一般不计息的项目是（ ）。
A、土地成本
B、销售费用
C、建设成本
D、销售税费
答案：D
解析：
本题考查的是投资利息。销售税费一般不计算利息。参见教材P294。
债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。
银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额中的本金额是（ ）元
A1428.74
B1847.55
C2279.87
D2291.27
正确答案：C
第5年最后一个月在按月计息周期中属于60期，此时所还贷款利息属于59期剩余贷款额在本期的时间价值。59期剩余贷款额为每月2000元，今后60期该时点的现值：
P=A[(1+i)n-1]/ i (1+i)n=2000×[(1+0.5%)60-1]/[0.5%( 1+0.5% )60]=103451.12(元)
所还贷款利息：103451.12×0.5%=517.26（元）
所还贷款本金为：2000-517.26=1482.74（元）
房地产估价师考试答案7节 第4节
城市土地区位的涵义，最重要的是以地理坐标表示的几何位置。（ ）
答案：错
解析：
城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性。城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置，即某一地段与周围经济环境的相互关系，如与就业中心、交通线路等社会经济要素的相对位置。它既包括有形的区位，如土地所在位置距就业中心、往返路线远近、基础设施条件等；也包括无形的因素，如经济发展水平、社会文化环境等。
房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（ ）。
A、地理环境
B、经济政策
C、项目投资估算
D、市场情况
E、市场需求与供给情况
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。
根据期末惯例法，把资金的流动情况绘成现金流量图时，把初始投资P作为第1期期末发生的。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是现金流量图。只有初始投资例外，应放在第1期的期初，即0点位置。参见教材P146。
评估被征收房屋价值时，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
答案：对
解析：
被征收房屋的价值包含①被征收房屋及其②占用范围内土地使用权的价值。价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点(——房屋征收决定公告之日)自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋①租赁、②抵押、③查封等因素的影响。
（三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。
A 市场价格上升 B 广市场价格下降
C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定
房地产估价师考试答案7节 第5节
某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示：则该统计总体的全距为( )元／㎡。
单位：元／㎡
A.1500
B.1950
C.2131
D.3000
答案：A
解析：
最大标志值是3000元／㎡，最小标志值1500元／㎡。该统计总体的全距为：3000－1500=1500元／㎡。
（二） 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为
25000m2。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2。至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010年 6 月 30 日的市场价值。
采用成本法估价时，可计入开发成本的是（ ）。
A.办公楼开发费用
B.食堂开发费用
C.宿舍开发费用
D.浴室开发费用
答案：A
解析：
采用成本法估价时，开发成本是指土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和。开发成本的计算公式为：
本案例中，甲公司仅取得了其中的办公楼和3 幢厂房的建设工程施工许可证，在评估时只有办公楼已完成主体结构，因此，采用成本法估价，可计入开发成本的只有办公楼开发费用。
下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。
A.房产税的课税对象是房产
B.房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税
C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税
D.城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据
答案：A
解析：
本题考查的是房产税的纳税人、城镇土地使用税、契税的计税依据、耕地占用税减税、免税。选项B错误，为了避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据；选项C错误，农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收；选项D错误，城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。
房地产估价师执业资格考试合格，取得《房地产估价师执业资格证书》，即可以房地产估价师的名义从事房地产估价活动。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价师执业资格考试。取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册，取得《房地产估价师注册证书》，才可以以房地产估价师的名义从事估价活动。
房屋征收中给予的补偿包括（ ）。
A、被征收房屋价值的补偿
B、因征收房屋造成的搬迁的补偿
C、因征收房屋造成的临时安置的补偿
D、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿
E、在征收房屋内改建房屋的补偿
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
房地产估价师考试答案7节 第6节
根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（ ）元/m2。
A.2000
B.2100
C.2400
D.2520
答案：D
解析：
本题考查的是路线价法。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280＝V（40%＋30%），解得V＝400万元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（75×20）＝2400（元/m2），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×（1＋5%）＝2520（元/m2）
狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（）
答案：错
解析：
考点:地租理论及地租的测算。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。
关于假设开发法的说法，错误的是（）。
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算
C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值
D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值
答案：D
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。选项A，只要可以预测开发完成后的收益（如出租或自营用途的房地产），就可以用收益法求取开发完成后的价值；选项B，动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选项C，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的；选项D，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋势法。
在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（ ）。
A、上位法优先于下位法
B、不同效力的法有冲突时新法优先于旧法
C、特别法优先于普通法
D、法律文本优先于法律解释
E、强行法优先于任意法
答案：A,C,D,E
解析：
考点:合法原则。选项B，“新法优于旧法”该原则是在效力相等的法有冲突时适用。
2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：
1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？
2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？
3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？
正确答案：
答：
1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。
2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：
（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。
（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。
或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。
或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。
房地产估价师考试答案7节 第7节
下列不是直接融资优点的是（ ）。
A．安全性高、筹资上可以积少成多
B．资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展
正确答案：A
信用卡的功能除A、B、C项外，还有消费贷款功能。
甲领取0.3万m2营业房《房屋所有权证》后，应当（ ）。
A．将在建工程抵押转为房地产抵押登记
B．重新办理房地产抵押登记
C．直接领取他项权证
D．无须再办理房屋抵押登记
10.下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于指导性指标的有（ ）。
A.容积率
B.人口容量
C.建筑体量
D.建筑限制高度
E.建筑红线后退距离
答案：B,C
解析：
本题考查的是控制性详细规划。指导性指标一般包括：人口容量；建筑形式、体量、色彩、风格要求；其他环境要求。选项ADE属于规定性指标。P35。
某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为l50万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次l300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（ ）。
A．该损害在经济上是可修复的
B．修复所能带来的价值增加额为500万元
C．该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D．在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元
答案：C
解析：
具体的计算过程如下：
①修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：150＋0.13×2×100＋0.15×6×100=266（万元）。
②修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：[5000×（1－5％）－4500]×10000=250.00（万元）。该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。
③该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：（5000－4500）×10000=500.00（万元）。
④在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。
房地产开发投资的清偿能力指标一般有（ ）。
A、借款偿还期
B、偿债备付率
C、投资利润率
D、资产负债率
E、利息备付率
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。
