房地产估价师答疑精华6卷 第1卷
甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表3—9:
如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（）。
A.耕地占用税 B.征地管理费
C.耕地开垦费 D.新增建设用地有偿使用费
评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%、2.5%、O.5%、－1.5%、－2.5%、－1.0%、1.5%、－1.5%、O。则该可比实例在 2005年9月末的价格为（ ）元/m2。
A．2938
B．2982
C．3329
D．3379
正确答案：A
可比实例在2005年9月末的价格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1－1.5%)×(1－2.5%)×(1－1.0%)×(1+1.5%)×(1－1.5%)×1－3000×1.025×1.005×0.985×0.975×0.99×1.015×0.985×1=2938(元/m2)
除（ ）外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
A.三级暂定资质
B.三级
C.二级
D.一级
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。
A．重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
B．重新购建价格是在估价时点的价格
C．重新购建价格是客观的价格
D．建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E．土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
正确答案：BCD
[答案] BCD
重新购建价格又称重新构建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。故 A项错。土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。故E项错。
民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（ ）的法律规范的总称。
A．权利和义务关系
B．财产关系和人身关系
C．民事法律关系
D．法律关系
答案：对
解析：
城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。城市基础设施包括：城市公共交通设施、城市供水设施、城市环境卫生设施、城市供燃气设施、城市供热设施、城市消防设施、城市通信设施等。
房地产估价师答疑精华6卷 第2卷
零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ ）。
A.核心区域
B.影响区域
C.主要区域
D.次要区域
E.边界区域
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。
从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。
A．确定调查方式
B．设计问卷
C．收集信息
D．定义市场区域
甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（ ）。
A．甲>乙
B．甲<乙
C．甲=乙
D．无法判断
对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（ ）。
A.朝向
B.楼层
C.交通条件
D.楼前绿化
答案：B
解析：
本题考查的是房地产区位因素。当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，对整幢楼评估时，楼层不作为区位因素。P406。
关于房地产估价要素的说法，正确的有（ ）
A、估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要
B、估价对象由估价委托人和估价目的双重决定
C、选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取
D、估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择
E、估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是估价目的。选项C错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项E错误，估价程序中的一些工作步骤之间不是绝对隔开的，可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但不得随意简化和省略。参见教材P28～34。
(2015年真题) 风险型决策的具体方法有（）。
A.决策树法
B.最大可能法
C.期望值法
D.最小最大后悔值法
E.蒙特卡洛模拟法
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。
房地产估价师答疑精华6卷 第3卷
通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式一般不包括（ ）。
A、局部排风
B、局部送风
C、全面通风
D、局部通风
答案：D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式可以分为：局部排风，局部送风和全面通风。
在建设项目设计阶段，居住小区设计的评价指标中，人口净密度属于住宅设计指标。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设项目各个阶段工程造价的计价与控制。民用建筑设计包括住宅设计、公共建筑设计以及居住小区设计。其中居住小区设计的评价指标主要包括建筑毛密度、居住建筑净密度、居住面积密度、居住建筑面积密度、人口毛密度、人口净密度、绿化比率等。参见教材P157。
对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一时点，市场价值是唯一的；投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。投资价值也可能小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。
在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（ ）。
A.基本不变
B.开始下滑
C.缓慢上升
D.快速上升
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。
《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得（ ）。
A.转让该房屋
B.单方面提高租金水平
C.抵押该房屋
D.与承租人协议变更合同
答案：B
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。《商品房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
连续复利计息情况下本利和的计息公式是Fn＝P（（1+i）n。（ ）
答案：错
解析：
【考点】单利计息与复利计息。复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利，题干所列的本利和公式是间断复利计息的公式。
房地产估价师答疑精华6卷 第4卷
某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元
A.939.56
B.947.80
C.952.51
D.986.84
答案：C
解析：
本题考查的是房地产价格构成。V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，V＝952.512（万元）
有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有( )。
A、 收益递增递减原理
B、 均衡原理
C、 替代原理
D、 预期原理
E 适合原理
以下有关我国金融机构关于利息计算的说法，正确的是( )。
A．国库券的利息按复利计息
B．个人储蓄存款的利息按单利计息
C．住房抵押贷款按复利计息
D．房地产开发贷款按复利计息
E．住房抵押贷款和个人储蓄存款一样，都是按单利计息
正确答案：BCD
[答案] BCD 我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计息，房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息。
根据期末惯例法，把资金的流动情况绘成现金流量图时，所有的现金流均发生在期末。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是现金流量图。只有初始投资例外，应放在第1期的期初，即0点位置。P146。
该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为（ ）。
A．甲房地产公司
B．乙建筑公司
C．甲房地产公司和乙建筑公司
D．甲房地产公司或乙建筑公司
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，( )。
A、 通过委托评估确定
B、 依照合同办理
C、 遵循惯例处理
D、 不予支付
答案：A
解析：
被拆迁房屋室内自行装修的补偿金，由拆迁人、被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
房地产估价师答疑精华6卷 第5卷
为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有（ ）。
A．城市的发展布局
B．功能分区
C．禁止、限止和适宜建设的地域范围
D．建筑形态控制指标
E．城市性质
房地产的( )特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。
A．静止
B．坚固
C．不可移动
D．永久
正确答案：C
[答案] C
房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。
答案：错
解析：
考点:统一计价单位。统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，在统一为单价时，通常是单位面积的价格。
（ ）是通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。
A、吸纳量计划预测
B、回报率预测
C、敏感性分析
D、市场供求分析
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场分析报告。吸纳量计划预测，通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。该部分参见教材P143。
在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按( )计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
正确答案：D
[答案] D 资金占用费需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。
甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。
政府调整规划，对该项目可以采取的处置方式为（ ）。
A.无偿收回
B.延长动工开发期限
C.置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地
D.按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续
答案：B,C,D
解析：
因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁或处置相关资产的方式主要包括：①延长动工开发期限；②置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地；③按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续。A 项，由于属于政府调整规划引起的土地用途变更，政府不应“无偿收回”。
房地产估价师答疑精华6卷 第6卷
房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（ ）特性。
A、独一无二
B、不可移动
C、流动性差
D、用途多样
答案：B
解析：
本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺, 从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。
以下关于市场细分的说法中，正确的有（ ）。
A．买方市场是由若干购买者组成的，而他们在产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方 面都会有差异，这些差异便形成了市场细分的依据
B．卖方来说，为每个购买者定制产品是有利可图的
C．定制营销是市场细分的极限
D．弥隙市场是指规模较大的、易于识别的顺客群体
E．可以按购买者收入水平进行市场细分
正确答案：ACE
ACE弥隙市场只能吸引一个或少数儿个竞争者.在这个市场中，营销人员对顾客的需求了解得非常透彻，以至于消费者情愿支付较高的价格。一些优秀的房地产企业已经越来越多地将市场营销的重点置于弥隙市场。
房地产转让的程序一般包括：①签订交易资金监管等协议；②房源核验与购房资格审核；③办理不动产转移登记；④拨付交易资金；下列选项中排序正确的是（ ）。
A.①→④→③→②
B.①→②→③→④
C.②→①→③→④
D.②→④→③→①
答案：C
解析：
本题考查的是房地产转让程序。房地产转让的程序一般包括：（1）房源核验与购房资格审核；（2）草签转让合同，办理合同网签备案、申报成交价格；（3）签订交易资金监管等协议（合同）；（4）按照协议（合同）约定将交易资金存入监管账户；（5）依法缴纳税费；（6）办理不动产转移登记；（7）拨付交易资金。
以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资估算。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成；以出让方式取得毛地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。参见教材P259。
对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行( )检验。
A．经济可行性
B．边际可行性
C．地方政策的支持
D．人员质量
正确答案：A
[答案] A
对于法律上允许，技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。
按照公司法的规定，可以发行股票的公司是( )。
A、 无限责任公司
B、 股份有限公司
C、 有限责任公司
D、 两合公司
答案：B
解析：
按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。
