21年房地产估价师模拟试题9卷 第1卷
一般人通常对土地最直观的认识是( )。
A、 建筑物
B、 水域
C、 田地
D、 大气层
E 地面
答案：C,E
解析：
土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。
根据消费者( )的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。
A、 购买习惯
B、 购买心理
C、 购买动机
D、 购买行为
在收集统计数据的形式中，重点调查和典型调查都属于判断抽样。（ ）
答案：对
解析：
重点调查是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查，是一种判断抽样。典型调查是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查，也是一种判断抽样。
下列关于保险合同的订立、变更与终止的说法中，正确的有（ ）。
A.保险合同当事人双方经过约定和承诺两个步骤后完成合同的订立
B.保险合同一经订立，在当事人之间产生法律效力
C.在保险合同有效期内，保险活动的各当事人就必须履行各自的义务
D.保险期限届满保险合同终止
E.在保险合同有效期内，不可以变更保险合同的有关内容
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是保险合同。选项E错误，在保险合同的有效期内，投保人和保险人净协商同意，可以变更保险合同的有关内容。
某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（ ）。
A.甲银行优先受偿
B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C.乙银行优先受偿
D.按两家银行的债权比例受偿
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。( )
正确答案：×
[答案] ×
运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。
某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。
关于估价机构的选定方式，下列说法错误的是（ ）。
A.被征收人协商
B.房屋征收部门选定
C.被征收人投票选定
D.被征收人摇号
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
答案：对
解析：
【考点】市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师模拟试题9卷 第2卷
甲公司收入（ ）。
A．只可能导致其资产增加
B．可能导致其负债减少
C．不可能引起其银行存款和现金同时增加
D．导致其所有者权益增加
甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60％。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。
关于丙公司请求拍卖房地产的说法，错误的为（ ）。
A.该房地产拍卖委托人应为丙公司
B.人民法院决定采取拍卖方式处置时应告知乙银行
C.该房地产因设置有抵押权，人民法院不支持其拍卖请求
D.人民法院支持该拍卖请求时应以评估价格为基础确定拍卖保留价
答案：A,B,C
解析：
A 项，拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构（公司）。B 项，强制拍卖具有国家强制性，不需要告知乙银行。C 项，对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为。
土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（ ）。
A、拥有的房地产权利
B、受其他房地产权利的限制情况
C、受房地产权利以外因素的限制
D、额外的利益或好处
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。参见教材P51。
李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。
请问：
1.该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？
2.该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。
答案：
解析：
1.属于咨询性估价，投资价值。
2.收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益。第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。
基准地价是城市中均质区域内的土地( )。
A．最低价格
B．最高价格
C．平均价格
D．成交价格
正确答案：C
[答案] C
根据国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布的《中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)，基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为( )元。
A．1002.45
B．1012.45
C．1027.42
D．1037.45
正确答案：B
下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（ ）。
A、征收的实质是强制收买
B、征用的实质是强制使用
C、征收是一种强制的临时使用房地产的行为
D、征用是所有权的改变，不返还
E、征收、征用都是无偿的，不给予补偿
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产征收征用的需要。选项C错误，征用是一种强制的临时使用房地产的行为；选项D、E错误，征收是所有权的改变，不返还；征收、征用都不是无偿的，必须依法给予补偿。
下列不属于商业银行外部组织形式的是( )。
A.单元银行制
B.总分行制
C.决策机构
D.连锁银行制
答案：C
解析：
商业银行的外部组织形式
(1)单元银行制。也称单一或独家银行制。
(2)总分行制。亦称分支行制。
(3)集团银行制。亦称持股公司制。
(4)连锁银行制。也称联合银行制。
下列选项中，不属于建立比较基础应进行的工作是（ ）。
A、统一财产范围
B、统一付款方式
C、统一税费负担
D、统一成交日期
答案：D
解析：
考点:统一财产范围。建立比较基础一般要做以下工作：统一财产范围；统一付款方式；统一融资条件；统一税费负担；统一计价单位。选项D，属于市场况调整。
21年房地产估价师模拟试题9卷 第3卷
10.下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于指导性指标的有（ ）。
A.容积率
B.人口容量
C.建筑体量
D.建筑限制高度
E.建筑红线后退距离
答案：B,C
解析：
本题考查的是控制性详细规划。指导性指标一般包括：人口容量；建筑形式、体量、色彩、风格要求；其他环境要求。选项ADE属于规定性指标。P35。
(2015年真题) 下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（）。
A.借款偿还期
B.财务内部收益率
C.偿债备付率
D.财务净现值
E.动态投资回收期
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是动态盈利能力指标及其计算。动态盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。
关于国内生产总值GDP 与国民生产总值GNP 关系的说法，错误的是（ ）。
A．GNP＝GDP＋对外要素收入净额
B．在封闭经济中GDP 与GNP 完全相等
C．GDP 与GNP 都是描述总体经济活动的指标
D．本国公民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP
答案：D
解析：
GNP 是与国民原则联系在一起的，凡是本国国民（包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民）所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。GNP＝GDP＋对外要素收入净额。在一个封闭经济中，由于对外要素收入净额为零，故GDP 与GNP 完全相等。GDP 与GNP 都是描述总体经济活动的指标。
某类房地产2006—2010年的价格见表1，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
表1 某类房地产2006—2010年的价格
A．10300
B．10400
C．11165
D．11265
答案：C
解析：
2011年该房地产价格V5=P0?ti=3800×1.240555=11165（元/m2）。
因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。（ ）
答案：错
解析：
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40 年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。
(2013真题) 只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级房地产估价机构不得设立分支机构。
房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。
A．误差的平均值
B．误差的最大值
C．中误差
D．两倍中误差
正确答案：D
房产面积测量的精度要求中，房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为( )。
A、 开发商自行租售为主
B、 房地产管理部门负责销售
C、 委托物业代理
D、 房地产行业协会租售
E 业主委员会租售
甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。
正确答案：
1．甲地块单独使用时的土地使用权价值为：
1250m2×4500元/m2=5625000元
乙地块单独使用时的土地使用权价值为：
3680m2×4100元/m2=15088000元
两地块合并后的价值为：
(1250m2+3680m2)×4800元/m2=23664000元
甲、乙两地块合并后增值为
23664000元-(5625000元+15088000元)=2951000元；
2．两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲、乙地块各自的单价、面积和总价额而定。其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲、乙地块各自的单价为基础测算的比例应占有较大的权重。
试题分析
(1) 此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题。
(2) 相邻土地合并后，往往会使总效用增大，价值较合并前总合增高。合并后增值额及转让准备手续费要准确合理地进行分配。
(3) 一般考虑按各自单价、各自面积和各自的总价为基础来计算分配方案。按三种方法计算后得到的结果再根据贡献原则确定三种结果所占的权重？进行加权平均，得到最后的分配方案。本题中应以各自的单价计算的分配方案占较大权重。
21年房地产估价师模拟试题9卷 第4卷
以下关于现金流量图绘制规则的描述，正确的是（ ）。
A．以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度 之间的时间长度称为计息周期
B．在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发 生的
C．相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量
D．如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间， 为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是存计算周期初发生
E．横轴上的时点“1”表示第1个计息周期的期初
正确答案：AC
AC在把资金的流动情况兑绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第零期期末发生的。如果现金流出或现金流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生。数轴上的时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始。
某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（ ）。
A、9.38%
B、12.50%
C、15.63%
D、20.83%
答案：C
解析：
本题考查的是资本金净利润率。资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金=1000×（1-25%）/（8000×60%）=15.625%。参见教材P199。
根据我国现行规定，某普通商品住房项目的总投资为5000万元，其资本金最低为（ ）万元。
A.1000
B.1250
C.1500
D.3000
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。5000×20%＝1000（万元）。P108。
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
按照规定，刘某与B房地产开发公司签订的《商品房预售合同》应在该合同签订之日起( )日内向政府有关管理部门登记备案。
A、 15
B、 20
C、 30
D、 90
下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（ ）。
A.市场因子推演法
B.加权移动平均法
C.简单平均法
D.指数平滑法
答案：A
解析：
【考点】市场趋势分析。时间序列分析法包括：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项A属于相关分析法。
注册房地产估价师变更执业单位，办理变更注册后延续原注册有效期。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。变更注册后的注册有效期，仍未元注册有效期。
在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置士地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成.（ ）
正确答案：×
正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的 价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成”。
房地产价格实质是房地产权益的价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
商品房前期物业管理的委托方为房地产开发企业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师模拟试题9卷 第5卷
下列房产中，可免征房产税的是（ ）。
A．个人所有的营业用房
B．军队出租的房产
C．学校兴办的工厂
D．企业办的各类学校自用的房产
下列有关地租的测算，描述错误的是（ ）。
A、在地租测算中，土地是在最佳用途下利用的
B、在地租测算中，土地是在最佳集约度下利用的
C、地租计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品成本－农产品运输成本－土地上投入资本的利息
D、当通过地价求出地租时，可通过“地租＝地价×资本化率”求出地租
答案：C
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。选项C错误，地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－农产品运输成本－土地上投入资本的利息－农业经营者的利润。参见教材P250。
房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、（ ）、房屋开发费、管理费、税费、销售费用等。
A．建筑设备费
B．建筑材料费
C．前期工程费
D．前期费
2013年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。
签订商品房预售合同至房屋竣工后，张某可以申请（ ）。
A.房屋所有权初始登记
B.房屋预告登记
C.房屋所有权转移登记
D.房屋抵押权设立登记
答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按登记的效力分类。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预告商品房预告登记。
下列不属于房地产权益状况描述的是（ ）。
A.是否依法列入征用征收范围
B.物业管理情况
C.交通管制情况
D.土地使用管制情况
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益、区位状况描述。选项C，属于区位状况描述中对交通的描述。P78～80。
《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有（ ）。
A．抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿
B．抵押权人直接向人民法院提起诉讼
C．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产
D．按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
E．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产
承包商的主要合同关系通常包括（ ）。
A.保险合同
B.分包合间
C.加工合同
D.销售合同
E.勘察设计合同
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是合同管理。承包商的主要合同关系包括：工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。
在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
决策的原则包括（ ）。
A、系统原则
B、满意原则
C、淘汰原则
D、反馈原则
E、落实原则
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是决策的概念。决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。参见教材P239。
21年房地产估价师模拟试题9卷 第6卷
市场定位战略主要分为（ ）。
A、产品差别化战略
B、服务差别化战略
C、主题差别化战略
D、人员差别化战略
E、形象差异化战略
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是市场定位。市场定位战略主要有：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略和形象差异化战略。
多数估价是对当前的价值进行评估，一般以（ ）之日为估价时点。
A．委托书签订
B．实地查勘
C．估价报告提交
D．实际目的发生
正确答案：B
估价一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点。
下列关于开发项目的期间费用的说法，正确的有（ ）。
A．开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、 管理费用和财务费用
B．房地产开发项目用于销售时，期问费用计人开发建设投资巾的管理、财务和销售费用，不另 行计算
C．房地产开发项目用于自营时，所有期间费用都计人开发建设投资D．房地产开发项目用于出租时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为 运营费用
E．房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用
正确答案：ABDE
ABDE开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计人开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。
房地产开发项目的建设阶段是指（ ）所经过的过程。
A．房地产开发
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到工程竣工验收
D．从工程开工到项目租售完毕
正确答案：C
房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A．312.5
B．250
C．562.5
D．812.5
正确答案：C
从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（ ）。
A．物理结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．总量结构
房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的区别和联系。报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短有直接关系。参见教材P271。
房地产开发项目投资中其他工程费用包括（ ）。
A．可行性研究费
B．临时用地费
C．场地平整费
D．施工执照费
E．竣工图编制费
答案：B,D,E
解析：
其他工程费主要包括：①临时用地费和临时建设费；②工程造价咨询费；③总承包管理费；④合同公证费；⑤施工执照费；⑥工程质量监督费；⑦工程监理费；⑧竣工图编制费；⑨工程保险费等杂项费用。
21年房地产估价师模拟试题9卷 第7卷
房屋、土地、文物艺术品拍卖时通常有保留价。 ( )
招标工作小组的( )人，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。
A．助理
B．决策
C．技术
D．文职
正确答案：B
[答案] B 招标工作小组的决策人员是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。
(2015真题) 下列区域中，对环境噪声限值要求最低的是（）。
A.医院
B.疗养院
C.商场
D.住宅区
答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声标准。中国城市区域环境噪声标准中，0类声环境功能区对环境噪声限值要求最低，0类声环境功能区指康复疗养区等特别需要安静的区域。
为征收房产税服务的评估，为保证公平性，通常需要遵循的原则是（ ）。
A.合法原则
B.最高最佳利用原则
C.一致性原则
D.一贯性原则
答案：C
解析：
本题考查的是一致性原则和一贯性原则。为征收持有环节的房地产税服务的估价，为保证公平性，通常要遵循一致性原则，即对不同纳税人的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。参见教材P172。
从理论上一讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐降低；由此远离街道的方向．地价可视为基本不变。
此题为判断题(对，错)。
下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是（ ）。
A.被动接受的估价业务
B.业主没有提供明确估价目的的业务
C.估价项目所处区位环境复杂的业务
D.超越资质等级的业务
答案：D
解析：
本题考查的是受理估价委托。选项D属于不应承接的估价业务。
（ ）一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。
A.寻求多样化购买行为
B.习惯性购买行为
C.化解不协调购买行为
D.复杂购买行为
答案：B
解析：
本题考查的是消费者购买决策过程。习惯性购买行为，一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。
在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是估价当事人。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。参见教材P30。
只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。（ ）
答案：对
解析：
一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。各资质等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点（站）”等机构。
21年房地产估价师模拟试题9卷 第8卷
某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4％等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（ ）元。
A.3853.10
B.3868.52
C.3883.99
D.4187.36
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。最后一个月的还款额=3044.54×（1+0.4%）^5×12+1-1=3868.52（元）。
正确答案：×
由于存在资金的时间价值，可以通过一系列的换算，将不同时点的价值换算到同一时点，从而使不同时点的现金流量可以直接比较。
工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为（ ）。
A.该两幢房屋的正常市场价格
B.该两幢建筑物的重新建造成本
C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是（ ）。
A、最佳使用原则
B、适合原理
C、均衡原理
D、收益递减原理
答案：B
解析：
考点:最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。
某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有( )。
A、 该房地产的实际价格等于名义价格
B、 该房地产的名义价格为50万元
C、 该房地产的实际价格高于50万元
D、 该房地产的实际价格为50万元
E 该房地产不存在名义价格
下列选项中，属于房地产市场存在层面的有（ ）。
A、空间市场
B、资产市场
C、新增量市场
D、存量房市场
E、高档住宅市场
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产空间市场与资产市场。房地产市场存在着空间市场和资产市场两个层面。参见教材P48。
债务融资地资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。（ ）
答案：对
解析：
房地产开发项目策划方案，通常包括如下内容：①区位分析与选择；②开发内容和规模的分析与选择；③开发时机的分析与选择；④合作方式的分析与选择；⑤融资方式与资金结构的分析与选择；⑥产品经营方式的分析与选择。
形成需求拉上型通货膨胀的基本原因包括（ ）。
A.原材料价格上涨
B.物价总水平持续下降超过6个月
C.投资.消费膨胀
D.过分提供信用
E.政府支出大幅扩张
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。形成需求拉上型通货膨胀的基本原因是投资、消费膨胀，以及政府支出大幅扩张，金融部门过分提供信用，社会总需求的扩大超过了社会商品和劳务的总供给，形成了膨胀性缺口。
21年房地产估价师模拟试题9卷 第9卷
以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益完全由转让人获得。（ ）
此题为判断题(对，错)。
1砖墙的厚度尺寸为490mm。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价报告的组成。估价报告使用期限不同于估价报告有效期或估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。参见教材P420。
估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至（ ）。
A.2025年6月30日
B.2025年9月30日
C.2035年6月30日
D.2035年9月30日
答案：D
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于15年。属于法定评估业务的，估价资料保存期限不少于30年。估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行为结束。参见教材P424。
应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管玛费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
分项最细、定额子目最多的工程建设定额是（）。
A.估算指标
B.概算指标
C.预算走额
D.施工走额
答案：D
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。施工定额是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。参见教材P135。
下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。
A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
答案：D
解析：
本题考查的是零售商业物业的租金。百分比租金比率取决于毛利水平，毛利高则百分比租金比率高，与营业额无直接关系。参见教材P361。
估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。
企业补交了土地出让金，并办理了用途变更手续。如果选用收益法估价，则在运用收益法评估该房地产价值时（ ）。
A.该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益，则企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B.收益年限由土地的剩余年限决定
C.装修改造的前提是现有工业房地产的价值小于装修改造后的房地产价值
D.预测该类商业地产每年以3%的收益递增，因此可以选用等比递增公式进行房地产收益价格计算
答案：B,D
解析：
选项A错误，财务数据中的当年净收益不等于房地产年净收益；选项B错误，收益年限应根据土地使用权剩余年限、建筑物剩余经济寿命综合确定；选项C错误，装修改造的前提是装修改造后的房地产价值扣减装修改造的必要支出及应得利润大于现有工业房地产价值。选项D正确，预测该类商业地产每年以3%的收益递增，因此可以选用等比递增公式进行房地产收益价格计算。
房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。 ( )
