房地产估价师考试真题精选及答案5篇 第1篇
评判评估价的正确与否，很重要的一点是看是否遵守了估价原则。
此题为判断题(对，错)。
(三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。
若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。
A．商业用途
B．工业用途
C．估价师确定的用途
D．商业与工业混合用途
裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院应予受理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据商品房建设的需要，可以依照法律程序提前收回已出让的土地使用权，但在收回时应根据土地使用者利用土地的实际情况和土地的剩余年限给予适当赔偿。 ( )
此题为判断题(对，错)。
房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。
A.产品调查
B.价格调查
C.市场需求容量调查
D.技术调查
E.竞争情况调查
答案：A,B
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。营销因素调查包括产品（product）、价格（price）、分销渠道（place）、促销策略（promotion）四个方面。CE是与营销因素调查平行的类型，D属于国内外市场环境调查。参见教材P106。
房地产估价师考试真题精选及答案5篇 第2篇
(2017年真题) 从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）。
A.投资利润率
B.通货膨胀率
C.风险因素
D.存款利率
E.投资规模
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。
A、现在的100万元与5年后的100万元的价值相同
B、现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同
C、现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同
D、由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
答案：A
解析：
考点:资金时间价值的概念。由于资金时间价值的存在，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值。
在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性或交通的通达程度。（ ）
答案：对
解析：
【考点】零售商业物业分析。在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。
该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。
A．20
B．2
C．O.133
D．O.05
每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（ ）。
A.用途广泛性
B.异质性
C.弱流动性
D.长寿命性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
房地产估价师考试真题精选及答案5篇 第3篇
商业用地房地产位置的优劣主要取决于（ ）。
A．周围环境状况、安宁程度
B．位置有利于原料和产品的运输
C．交通是否便捷及离市中心的远近
D．繁华程度、临街状况
正确答案：D
房地产区位优势的判断标准因不同的用途而有所不同。
城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（）。
A、紫线
B、蓝线
C、黄线
D、绿线
答案：B
解析：
本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是（ ）。
A．地籍图
B．房产分幅图
C．房产分丘图
D．房产分户图
住房公积金定向用于职工住房，通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用。 ( )
答案：错
解析：
住房公积金定向用于职工住房，通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益除了用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用外，还作为城市廉租住房建设的补充资金。
下列不属于减免房产税的是（ ）。
A.公园管理用房
B.高校教室
C.出租的住房
D.中科院实验室
答案：C
解析：
本题考查的是减税、免税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4）个人所有非营业用的房产。对房地产开发企业开发的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（5）经财政部批准免税的其他房产。
房地产估价师考试真题精选及答案5篇 第4篇
(2015真题) 下列文书中，不属于要约邀请的是（）。
A.拍卖公告
B.中标通知书
C.招股说明
D.寄送的价目表
答案：B
解析：
本题考查的是要约和要约邀请。
下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。
为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先专 注于某一类型的房地产。（ ）
正确答案：×
为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先将房地产分为不同的类型。
某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜 在毛收人为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
正确答案：A
商场未来正常年净收益为120×(1－20%)－50＝46(万元)，运行年份。40－5＝5(年)，报酬率＝5%(1+60%)＝8%。
则该商场在2005年10月的价值＝
取得执业资格的人员，申请在新设立房地产估价机构、分支机构执业的，应当在申报房地产估价机构资质或者分支机构备案的同时，办理注册手续。（ ）
此题为判断题(对，错)。
合法原则要求房地 产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动。合法权益应包括（ ）等方面。
A．合法交易
B．合法产权
C．合法使用
D．合法处分
E．合法区位
正确答案：BCD
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
房地产估价师考试真题精选及答案5篇 第5篇
工程成本控制的主要对象是主要费用的（ ）。
A．变动费用
B．固定费用
C．材料费用
D．人工费用
正确答案：A
成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。
土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场的特征。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
（三）2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。
请问：
1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2.说明评估承租人权益价值的技术路线。
正确答案：
（三）答：
1.
（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。
（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。
（3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。
2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。
在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。 ( )
判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（ ）阶段的工作。
A.风险辨识
B.风险估计
C.风险评价
D.风险决策
答案：A
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。选项D，无风险决策这一单独的阶段。P230。
