2021房地产估价师试题5章

据XX大酒店负责人和财务部门提供的资料，XX大酒店属1993年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限40年，土地面积为5723.0m2。
【解】
(1)客观收益水平
为了取得XX大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在2000年、2001年、2002年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见表2—29。

XX大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等的平均收益水平确定。
①客房收益。估价对象地上所建XX大酒店有381间套房，其中，标准间102间，普通豪华房59间，新装豪华房68间，东楼小洋间33间，公寓房30间，西楼都市e站82间，套房7间；各种客房的执行价格（打折后的平均价格）分别为，460元/(间*天），500元/(间*天），550元/(间*天），350元/(间.天）,580元/(间.天），400元/(间*天），880元/(间.天），平均入住率以60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：
客房年客观收益=[460元/(间*天）X102间+500元/(间*天）X59间+550元/(间.天）X68间+350元/(间.天）X33间+580元/(间*天）X30间+400元/(间*天）X82间+880元/(间.天）X7间]X365天X60%=3979.89万元
②餐饮收益。X X大酒店共有6个多功能厅，25个宴会厅，4个零点大厅和1个茶座，每晚平均消费总价分别为33000元、100000元、72000元和2000元，上座率为55%，则：
餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元X365天X55%
=4155.53万元
③停车场收益。X X大酒店停车场共有车位74个，每个车位平均收费6元/小时，白天空置率20%,晚上空置率50%，则：
停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X20%
+74个X6元/小时X365天X12小时X50%
=136.13万元
④娱乐收益及其他收益。XX大酒店有KTV包间、美容厅、游泳池、夜总会、桑拿等娱乐及其他设施，由于该类设施与同一供需圈的XX大厦、XX大酒店的规模、档次相近，经估价师调査，最终按上述酒店的娱乐收益及其他收益的年平均收入计为700万元。
⑤会议室收益。XX大酒店共有会议室3个，分别为百花园（300人）、郁金香多功能厅(70人）、会议室（100人），收费平均每半天分别为5000元、1600元、2300元，客观使用率为5%。
会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天X365天X5%
=16.25万元
年客观总收益=(3979.89+4155.53+136.13+700+16.25)万元=8987.8万元
(2)经营费用
①直接经营成本。以收益为目的的房地产，其经营总费用是为获得该收益所投入的直接和间接的必要的劳动和资本费用。依据房地产估价的有关参考资料及委托方提供的资料，类似估价对象酒店的收益分别为客房收益、餐饮收益、停车场收益、娱乐收益、会议室收益。相应的XX大酒店后勤供应部门发生了水、电消耗及劳动力工资等费用，餐厅发生了直接经营原材料成本，根据XX大酒店财务部门和后勤部门提供的前三年财务资料,并结合XX市同类大酒店的经营情况，三项费用通常平均为800万元/年、1200万元/年、2000万元/年，合计其直接经营成本为4000万元。
②营业费用。营业费用指企业在整个经营环节所发生的运输费、包装费、经营人员的工资及福利费等。营业费用取年总收益的3%，则：
营业费用=8987.8万元X3%=269.63万元
③综合管理费。管理费指对酒店进行必要管理所需的费用，考虑估价对象属四星级酒店管理服务，管理人员应当配备合理，尽职尽责，以确保酒店各功能区的正常、良好运转，综合管理费包括折旧费、维修费、保险费以及营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费，则：
a.年折旧费:折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。如按正常耐用年限折旧，公式为：
年折旧费==房屋重置价X(l—残值率）÷耐用年限
如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式为：
年折旧费=房屋重置价÷房屋可使用的年限
主体建筑物年折旧费：待估宗地建筑物钢混部分建成于1987年，至估价期日已使用16年，根据南京市房产管理部门的规定，钢混结构的建筑物耐用年限为60年，则剩余使用年限为44年。混合部分建成于1993年，至估价期日已使用10年，根据南京市房产管理部门的规定，混合结构的建筑物耐用年限为50年，则剩余使用年限为40年。由于本次估价设定待估宗地的土地使用年期为40年，因此，本次估价建筑物钢混部分折旧年限取60年（即折旧年限=已使用年限+可使用年限=16年+44年=60年）；混合部分折旧年限取正常折旧年限50年，残值率为2%;据南京市现行房屋重置价格平均水平，结合建筑物实际情况，钢混结构建筑物主体结构重置单价为1500元/建筑平方米，混合结构建筑物重置单价为800元/建筑平方米。根据委托方提供的资料，钢混部分建筑总面积为31429.83m2，混合部分建筑总面积为285.87m2’则：
钢混部分建筑物重置价=31429.83m2X1500元/m2=4714.47万元
混合部分建筑物重置价=285.87m2X800元/m2=22.87万元
主体建筑物年房屋折旧费=4714.47万元÷60年+22.87万元X(1—2%)+50年=79.02万元/年
装饰折旧费：根据委托方提供的资料及土地估价师调查的结果，装饰部件重置总价约为6700万元。装饰折旧费，包括耐用装饰部件（如花岗石地面等）和一般装饰（建筑物局部），其中耐用装饰部分按耐用年期18年考虑，残值率为0，重置价为4355万元，一般装饰部分按耐用年期10年考虑，残值率为0，重置价为2345万元。则：
年装饰折旧费=4355万元÷18+2345万元÷10=476.44万元
设施设备折旧费，按综合耐用年期20年考虑，残值率为0，根据委托方提供的资料，重置
总价约为3000万元。
年设施折旧费=3000万元÷20=150万元年折旧费=(79.02+476.44+150)万元=705.46万元
b.年维修费:维修费是指为保障房屋和设备正常使用每年需支付的修缮费。考虑酒店对服务场所的完美要求，以及房屋主体、装饰、设施设备的易损程度和维修量，分别按1%、3%、5%计，则年应支出的维修费用为：
年维修费=(4714.47+22.87)万元Xl%+6700万元X3%+3000万元X5%=398.37万元
c.年保险费：年保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。根据保险公司的有关规定，保险费率为房屋重置价的2%。，即保险费支出为：
年保险费=(4714.47+22.87+6700+3000)万元X2%=28.87万元
d.营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费：以区域内调查的几家宾馆的平均数计为年总收益的1%。
其他年管理费=9120.72万元X1%=91.21万元总年经营管理费=年折旧费+年维修费+年保险费+其他年管理费=(711.08+398.37+28.87+91.21)万元=1229.53万元
④税金。依据南京市税务部门目前的收税项目，应收取营业税、教育费附加、城市维护建设税共计5.55%，以年收入为基数,则税金为：
年税金=9120.72万元X5.55%=506.20万元
⑤财务费用。每年流动资金按3 000万元人民币计，利息率按一年期流动资金贷款利率
7. 8125%计，则：
流动资金利息=3000万元X7.8125%=234.38万元年客观总费用=(4000+273.62+1229.53+506.20+234.38)万元=6243.73万元
(3)经营利润
以南京市酒店宾馆业的社会平均利润率计，取年总收益的12.5%，则：
年利润=8987.8万元X12.5%=1123.48万元
(4)待估宗地年房地纯收益测算
年纯收益=年总收益一年总费用一年利润
=(8987.8-6243.73—1123.48)万元=1620.59万元
(5) 土地还原率和建筑物还原率的确定
土地还原率实质上是土地投资成本的收益率，在采用收益还原法评估时,还原率的确定十分重要，本次土地评估时，我们采用安全利率加风险调整值的方法来确定其还原率。目前银行一年期固定资产贷款利息率为5.31%，酒店经营的收益率一般要求为12%左右，根据投资复合收益法并结合该项目的投资特点，最终确定土地的还原率为8%。
建筑物还原率一般比土地还原率高2%~3%，考虑待估宗地的实际情况，建筑物还原率确定为10%。
(6)房屋纯收益
房屋的价值包括主体、装饰、设施设备三部分，分别按成新度来测算现值。根据估价师现场勘察并结合估价师经验，本次评估土地上房屋的主体部分虽建于1987年、1993年，但维护较好，且在近年又进行重新改造，房屋主体成新度可确定为80%;装饰装修部分有新装修，也有旧装修，但总体上而言，外观成新度较高，综合取80%;设施设备成新度取75%。则：
年房屋纯收益=房屋现值X建筑物还原率年房屋纯收益=[(4714.47+22.87)万元X80%+6700万元X80%+3000万元X75%]X10%
=1139.99万元
(7)待估宗地年土地纯收益测算
土地年纯收益=年纯收益一年房屋纯收益=(1620.59—1139.99)万元=480.6万元
(8)有限年期土地价格
待估宗地40年期土地价格=土地纯收益+土地还原率X待估宗地年期修正系数+待估宗地面积
年期修正系数=1一[1+(1+r)n]
式中，r为土地还原率;n为待估宗地使用年期。
忽略自估价基准日起算未来40年内土地还原率的波动因素，待估宗地年期修正系数为：年期修正系数=1一1/(1+土地还原率=1—1/(1+8%)40=0.9540
待估宗地40年期土地价格=480.6万元+8%X0.9540+5723.0m2=10014.25元/m2

(2013真题) 建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（）

下列金融工具中，属于直接金融工具的是（　）。

A.商业票据
B.保险单
C.银行票据
D.存款单

REITs 可以促进房地产开发企业和物业所有者融资渠道的多元化，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。（　　）

某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。
请问：
1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？
2. 一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。

（　）的明显特征是几家寡头厂商之间具有相互依存性。

A.垄断竞争市场
B.完全竞争市场
C.寡头垄断市场
D.完全垄断市场

某地区房地产投资的各期环比增长速度为2%、5%、8%、7%，则该地区相应期间房地产投资的定基增长速度的计算方法为( )。

A.102%×105%×108%×107%－100%
B.102%×105%×108%×107%
C.2%×5%×8%×7%－100%
D.2%×5%×8%×7%

资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（　）。

A.利率风险
B.收益现金流风险
C.未来运营费用风险
D.资本价值风险

在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。（　）

编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（　）。

A、现金流量表
B、利润表
C、资金使用计划
D、资金筹措计划
E、财务计划现金流量表

开放型基金证券只能在交易市场上买卖，价格波动的幅度较大。

2018年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2018年6月1日，甲企业将在建的1～3号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2018年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。
若甲企业到期无法清偿债务，乙银行欲实现抵押权，则正确做法为（ ）。

A.对1～5号楼拍卖、变卖所得优先受偿
B.与甲企业协商，将抵押物权属转移给乙银行
C.与甲企业无法达成一致，可向人民法院申请司法拍卖、变卖
D.与甲企业协商变卖或拍卖抵押物，并就变卖、拍卖所得优先受偿

把旧的房地产作为一个整体，采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。（　）

延长闲置土地开发建设期限，最长时间为( )。

A、 6个月
B、 12个月
C、 18个月
D、 24个月

从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。（　）

供给曲线是一条（　）倾斜的曲线。

A、自左上方向右下方
B、自左下方向右上方
C、两边高中间低
D、中间高两边低

采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室外部分有（　）。

A、总平面图
B、管道横剖面图
C、管道纵剖面图
D、节点详图
E、系统轴测图

装修装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。

不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（　）

下列房地产市场指标中，属于供给指标的有（　）。

A、空置量
B、房地产价格指数
C、平均建设周期
D、吸纳率
E、房屋施工面积

在已知终值的情况下求年金时的系数称为（　）。

A.等额序列支付储存基金系数
B.等额序列支付终值系数
C.等额序列支付现值系数
D.等额序列之府资金回收系数

土地储备资金的来源渠道包括（）。

A.土地出让收入
B.国有土地收益基金
C.通过省级政府代发地方政府债券
D.向商业银行举借土地储备贷款
E.土地出让收入的利息收入

某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。

被征收人李某对估价结果产生异议，有关处理方式正确的为（ ）。

A.李某可先向甲估价机构咨询
B.李某可先向评估专家委员会咨询
C.经专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题，鉴定费由李某承担
D.李某对专家委员会的鉴定意见不服的，可以申请民事诉讼

建筑施工噪声具有突发性、冲击性、连续性等特点。（　）

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是实现物业管理社会化的必要条件。（　）

某写字楼因停车位数量不能满足需要，租金明显低于市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于（　）。

　　A.外部折旧
　　B.功能落后折旧
　　C.功能缺乏折旧
　　D.使用磨损折旧

下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（　　）。

A．土地出让价款
B．土地购置税费
C．基础设施建设费
D．水文地质勘测费
E．土地开发工程费

会计科目错误或者金额多记错误采用划线更正法。（）

房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（　）。

A、利润总额
B、投资利润
C、税后利润
D、可分配利润

下列关于竣工图的表述中，错误的是（　）。

A.按施工图施工无任何变动的，直接在施工图上加盖竣工图标志后作为竣工图
B.结构形式改变.平面改变的，可以在原施工图上修改.补充后作为竣工图
C.隐蔽部位需要绘制竣工图纸
D.竣工图应与实际情况相符，不得任意涂改

假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（　）。

A.待开发在建工程价值
B.已完工程建设成本
C.取得在建工程的税费
D.后续开发的投资利息
E.销售税金

经济适用住房和已购公有住房的土地使用权全部是划拨供给。（　）

(2015年真题) 某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（）万元。

A.29.70
B.34.65
C.39.60
D.59.40

2011 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。
刘某签订的补偿协议的另一方为（　　）。

A.甲企业
B.该市人民政府土地管理部门
C.该市人民政府房屋征收部门
D.该市人民政府房地产管理部门

长期贷款展期期限累计不得超过（　）年。

A、1
B、3
C、5
D、6

张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是5000×12/1000000＝6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000＝7%，所以选择购买酒店式公寓。
<1> 、张某的选择是否正确？
<2> 、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？