21年房地产估价师试题8章 第1章
工业房地产的区位影响因素主要考虑（）
A.临街状况
B.动力是否易于取得
C.废料处理是否方便
D.接近大自然
E.产品原料的获取方便程度
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。选项A主要对商业房地产意义重要；选项D主要对住宅类房地产重要。
下列关于实际利率与名义利率关系描述正确的有（ ）。
A.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
B.实际利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大
C.当每年计息周期数等于1时，说明名义利率与实际利率相等
D.当每年计息周期数小于1时，实际利率大于名义利率
E.实际利率是名义利率剔除通货膨胀影响后的真实利率
答案：C,E
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；选项B错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项D错误，当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。
因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧，而引起的建筑物价值减损，属于（ ）。
A、自然折旧
B、物质折旧
C、功能折旧
D、经济折旧
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形耗损，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。
判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。
A、风险辨识
B、风险估计
C、风险评价
D、风险决策
答案：B
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。参见教材P230。
关于房屋施工面积的说法中，正确的有（ ）。
A、房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B、报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中
C、房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D、房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
E、多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。参见教材P40。
21年房地产估价师试题8章 第2章
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
开发建设该项目，甲公司应依法取得（ ）。
A.建设项目选址意见书
B.建筑工程施工许可证
C.建设工程规划许可证
D.建设用地规划许可证
答案：B,C
解析：
房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质证书；③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；④投入开发建设的资金占工程建设总投资 25％以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案。AD 两项属于建设用地的条件。
(2017真题) 房产测量以中误差作为评定精度的标准，以三倍中误差作为限差。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产测绘的精度要求。房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
公开市场价值是指下列( )交易条件下最可能实现的价格。
A．卖方和买方掌握必要的市场信息
B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D．卖方和买方追求各自利益的最大化
E．卖方和买方急于完成交易
正确答案：ABD
[答案] ABD
公开市场价值定义为在下列交易条件下最可能实现的价格：①交易双方是自愿地进行交易的；②交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；④交易双方掌握必要的市场信息；⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；⑥不存在买者因特殊兴趣而给予附加。
在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（ ）。
A、自然环境
B、人文环境
C、景观
D、施工环境
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位状况描述。周围环境描述包括自然环境、人文环境和景观。参见教材P81。
（四）有一个大型购物中心，总建筑面积100000㎡。现一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心。当地有关部门发布的当地房地产资本化率如下表所示：、
房地产类型 低风险 高风险 住宅 3%～4% 5%～6% 商业 5%～6% 7%～8% 工业 4%～5% 6%～7%第 12 题 如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（ ）。
A．4%～5%
B．5%～6%
C．6%～7%
D．7%～8%
21年房地产估价师试题8章 第3章
我国实行土地的社会主义公有制，故土地登记只能核发《国有土地使用证》或《集体土地使用证》。（ ）
正确答案：×
国家实行土地登记制度，属于国有土地的，核发《国有土地使用证》，属于集体土地的，核发《集体土地所有证》；使用集体土地的，核发《集体土地使用证》。
当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。
A.50%
B.60%
C.80%
D.90%
答案：B
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款的综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数。凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，一般不予发放贷款。P334。
下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（ ）。
A．国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B．《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C．房地产估价师执业资格注册有效期为3～5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D．取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准
E．房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）。
A．投资回收期
B．借款偿还期
C．利息备付率
D．财务净现值
E．现金报酬率
设立房地产中介服务机构，应当向当地政府申请设立登记。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业管理内容。设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。
21年房地产估价师试题8章 第4章
一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价报告组成。缺少致估价委托人函和估价的假设和限制条件。
一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有（ ）。
A．有15名以上专职注册房地产估价师
B．专业技术人员达70%
C．法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
D．专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%
E．股东中有3名以上专职注册房地产估价师
正确答案：ACDE
专业技术人员达70%不是要求条件。
成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（ ）。
A.土地取得方式相同
B.土地规划用途相同
C.项目规模大小相当
D.项目建设期长短相近
E.项目经营期长短相近
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足以下要求：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。
我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场指标。我国新建商品房市场销售量统计指标为商品房销售面积，指报告期内出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积），由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。不考虑是否竣工，是否交付使用。
急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险是（ ）。
A.周期风险
B.利率风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。
21年房地产估价师试题8章 第5章
商品房住宅小区前期物业服务合同的甲方是（ ）。
A．建设单位
B．居民委员会
C．业主大会
D．房地产行政主管部门
答案：A
解析：
《前期物业服务合同》是针对前期物业管理服务所签订的，建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业，签订合同。合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位；合同乙方是甲方选聘的物业服务企业。该合同至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。
下列关于环境噪声污染特征的表述中，正确的有（ ）。
A、环境噪声污染是能量污染
B、环境噪声污染是感觉公害
C、环境噪声污染具有相对性
D、对环境噪声污染的评价，不仅要考虑噪声源的性质、强度，还要考虑受害者的生理与心理状态
E、环境噪声污染具有集中性
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是环境噪声污染的概念。选项CE错误，环境噪声污染具有局限性和分散性
房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。（ ）
答案：对
解析：
考点:按用途划分的种类。房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。
答案：对
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。
房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（ ）。
A.需要适时的更新改造投资
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.适于短期投资
E.变现性差
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适用于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。
21年房地产估价师试题8章 第6章
关于任意拍卖，下列说法错误的是（ ）。
A．以生效的法律文书为依据
B．属于民事行为
C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D．目的在于交物品换价兑现
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产( )。
A．买卖
B．租赁
C．抵押
D．转让
E．拍卖
正确答案：ABC
[答案] ABC 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然。
土地增值税的计税依据是（ ）。
A．土地价格
B．房地价格
C．地增值额
D．房屋增值额
影响房地产价值的权益因素包括（）。
A.房地产权利设立和行使的限制
B.房地产区位的限制
C.房地产使用管制
D.房地产通风采光的限制
E.房地产相邻关系的限制
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。
城市用地评价中，下列（ ）属于适于修建的用地。
A．一类用地
B．二类用地
C．三类用地
D．已征用的土地
21年房地产估价师试题8章 第7章
某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第"年 1．土地取得 2．工程建设 1）住宅楼建设 2）写字楼建设 3．经营 1）住宅楼销售 2）写字楼出租
根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为 销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
正确答案：
答案：5279.78万元或5279.70万元
第一种答案：
一、项目总建筑面积
1.2×10000×2.5—30000(m
2)
其中，住宅楼总建筑面积15000m
2，写字楼总建筑面积15000m
2 二、房地产开发项目总价值及折现值
(一)住宅楼价值：5000×15000=7500(万元)
住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：7500/(1+10%)
3=5634.86(万元)
(二)写字楼价值
①字楼年租金收入=120×15000×70%×(1—20%)×12=1209.6(万元)
②写字楼押金：1209.6×30%=362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%=362.88(万元)
⑤租赁净收入：1209.6+10.89—362.88=857.61(万元)
⑥写字楼价值：
⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)=6370.29(万元)
(三)项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15(万元)
三、项目开发成本、管理费用及其折现值
①住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)=2835(万元) 写字楼部分：2800×15000×(1+5%)=410(万元)
②住宅楼开发成本及管理费折现值：2835×[0.5/(1+10%)0.5 +O.5/(1+10%)1.5]=2580.13(万元)
③写字楼开发成本及管理费用折现值：4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]=3648.76(万元)
④项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89(万元)
四、住宅楼销售税费及折现值
①住宅楼销售税费：7500×6%=450(万元)
②住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%)3=338.09(万元)
五、所能支付的最高土地价格=总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)÷(1+3%)=(12005.15—338.09—6228.89)÷(1+3%)=5279.78(万元)
第二种答案：
一、项目总建筑面积
①2×10000×2.5=30000(m2)其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2
二、房地产开发项目总价值及折现值
(一)住宅楼价值：5000×15000=7500(万元)
(二)写字楼价值
①字楼年租金收入=120×15000×70%×(1—20%)×12=1209.6(万元)
②写字楼押金：1209.6×30%=362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：1209.6×3%=362.88(万元)
⑤租赁净收入：1209.6+10.89—362.88=857.61(万元)
(三)项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86(万元)
三、项目开发成本、管理费用及其折现值
①住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)=2835(万元) 写字楼部分：2800×15000×(1+5%)=4410(万元)
②住宅楼开发成本及管理费折现值： 2835×[0.5×(1+10%)2.5+0.5×(1+10%)0.5]=3434.25(万元)
③写字楼开发成本及管理费用折现值： 4410×[0.5×(1+10%)1.5+0.5×(1+10%)0.5]=4856.51(万元)
④项目开发成本及管理费用折现值： 3434.25+4856.51=8290.76(万元)
四、住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费7500×6%=450(万元)
五、所能支付的最高土地价格
①第4年末地价=(总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)=15978.86—450—8290.76=7238.1(万元)
②贴现：7238.1÷(1+10%)3=5438.09(万元)
③地价款=5438.09÷(1+3%)=5279.70(万元)
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（ ）内不起诉，异议登记失效。
A.5日
B.7日
C.15日
D.30日
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
在（ ）中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。
A.抵押贷款传递债券
B.抵押贷款支持债券
C.抵押贷款担保债务
D.抵押贷款支持证券
E.抵押贷款直付债券
答案：B,E
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。
房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日起计算。
A．工程竣工
B．物业验收合格
C．购房人实际入住
D．开发企业向购房人交付房屋
正确答案：D
房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。
下列项目用地中，应办理建设用地使用权出让手续的是( )。
A.县级人大办公用地——可以划拨
B.大型上市公司办公用地
C.公立学校扩建用地——可以划拨
D.公共体育场馆建设用地
答案：B
解析：
土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
21年房地产估价师试题8章 第8章
根据（ ），可将合同分为有偿合同和无偿合同。
A.法律是否设有规范并赋予一个特定名称
B.合同当事人是否互相享有权利.承担义务
C.合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价
D.法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立
答案：C
解析：
本题考查的是合同法概述。根据合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价，可将合同分为有偿合同和无偿合同。
为了满足开发项目的资金需求，可优先使用（ ）。
A．资本金
B．预租售收入
C．借贷资金
D．其他收入
正确答案：A
A房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。
在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过( )。
A．半年
B．1年
C．1年半
D．2年
正确答案：D
[答案] D 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（ ）。
A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B.《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C.房地产估价师职业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册，需达到继续教育合格标准
E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。《注册房地产估价师管理办法》第九条规定，注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为3年。受到刑事处罚的注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院建设主管部门应当办理注销手续，公告其注册证书作废。参见教材P193。
