2021房地产估价师真题下载6辑 第1辑
某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。
A、 12%
B、 32%
C、 24%
D、 30%
如果银行存款的利率为12%，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行( )。
A、 5674元
B、 2000元
C、 6250元
D、 8929元
股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，但以有限责任制最为典型。 ( )
债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往任低于票面价值。 （ )
此题为判断题(对，错)。
中国房地产的法律主要有四部：《城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国房地产测量规范》。（ ）
此题为判断题(对，错)。
出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（ ）等市场因素的影响。
A、销售收入
B、租金水平
C、运营成本
D、营业收入
E、出租率
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。参考教材P309。
2021房地产估价师真题下载6辑 第2辑
某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（ ）。
A．小于20%
B．满足目标收益率要求
C．大于20%
D．不满足目标收益率要求
(2015真题) 华某受让一套面积150m2的二手住房，需缴纳的税是（）。
A.契税
B.个人所得税
C.房产税
D.土地增值税
答案：A
解析：
本题考查的是契税－纳税人、课税对象、计税依据。契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
房地产空间市场决定房地产价格，资产市场决定房地产租金。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3％，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为（ ）万元
A、1372.7
B、1309.9
C、953.9
D、900.6
答案：D
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=100-20=80（万元），Y=3%+0.5×（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%×[1-1/（1+8%）30]=900.6（万元）。
转账支票既可以通过银行划转存款，也可以从银行提取现金。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是金融工具。转账支票只限于通过银行划转存款，现金支票则可用以从银行提取现金。
下述各项中，属于房地产市场供给分析内容的是（ ）。
A．吸纳率分析
B．房地产市场的商业周期分析
C．家庭规模与结构分析
D．投资购买和使用购买的比例分析
正确答案：B
房地产市场的商业周期分析，属于房地产市场供给分析的内容之一，它主要分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。
2021房地产估价师真题下载6辑 第3辑
针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是（ ）。
A．优惠利率
B．提高再贴现利率
C．提高法定存款准备金率
D．中央银行在公开市场上买卖有价证券
E．对房地产贷款风险进行提示劝告
国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（）等因素的影响。
A、租赁
B、查封
C、抵押
D、土地使用权
E、供求关系
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为( )。
A、 60%
B、 65%
C、 70%
D、 75%
王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30㎡，外墙面积6㎡，单元间分隔墙面积8㎡，公摊面积3㎡那么，可出租面积应为（ ）㎡。
A．33
B．40
C．43
D．47
产生房地产价格泡沫的基础是( )。
A、 土地稀缺
B、 城市化进程快
C、 投机需求膨胀
D、 过度放贷
(2015年真题) 房地产投资具有不可逆性的主要原因有（）。
A.房地产市场对市场信息反应灵敏
B.延期投资可能保持了未来获利的机会
C.房地产交易税费较高，在客观上阻碍了房地产资产的流动
D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失
E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本
答案：C,E
解析：
本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性，主要是因为：一方面，房地产资产形态位置相对固定，相对于其他资产而言，资产流动性较差，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本，造成投资不可逆；另一方面，房地产交易费税较高，投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利，这在客观上阻碍了房地产资产流动，使房地产投资不可逆。
2021房地产估价师真题下载6辑 第4辑
《城市房地产管理法》规定的三项房地产交易基本制度是( )。
A.国有土地有偿有限期使用制度
B.土地使用权和房屋所有权登记发证制度
C.房地产成交价格申报制度
D.房地产价格评估制度
E.房地产价格评估人员资格认证制度
答案：C,D,E
解析：
《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即①房地产价格申报制度、②房地产价格评估制度、③房地产价格评估人员资格认证制度。
自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。（ ）
答案：对
解析：
自有资金资本化率是税前现金流量（从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的余额）与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。
下列哪种房地产最适用成本法估价（ ）。
A．学校
B．公园
C．商场
D．普通商品住宅
E．油田
正确答案：ABE
学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。
以下属于房地产市场运行的社会环境的有( )。
A、 基础设施状况
B、 人口数量和结构
C、 居民思想观念
D、 宏观金融政策
E 新产品开发能力
答案：B,C
解析：
社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。
由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是（ ）。
A．汇票
B．本票
C．支票
D．银行券
2021房地产估价师真题下载6辑 第5辑
在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。
A.未分配利润
B.投资回收
C.权益融资
D.投资回报
E.折旧和摊销
答案：A,E
解析：
本题考查的是偿债备付率。可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（ ）元/㎡
A．98
B．102
C．108
D．116
下列房地产估价相关规定中，属于部门规章的是( )。
A.《房地产估价规范》
B.《房地产估价机构管理办法》
C.《国有土地上房屋征收评估办法》
D.《房地产估价师执业资格考试实施办法》
答案：B
解析：
房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：《房地产开发企业资质管理办法》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》商品房屋租赁管理办法》《城市房地产抵押管理办法》《闲置土地处置办法》《注册房地产估价师管理办法》《房地产估价机构管理办法》《房产测绘管理办法》《房屋登记办法》《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》《廉租住房保障办法》《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》等。
此外，还有《房地产估价师执业资格制度暂行规定》《房地产估价师执业资格考试实施办法》《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》《房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法》《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产抵押估价指导意见》等多项规范性文件，以及国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》《房产测量规范》，行业标准《房地产登记技术规程》等多项技术规范。
房地产开发投资的经济效果的大小主要由（ ）等指标来衡量。
A．销售收入
B．成本利润率
C．现金回报率
D．投资收益率
E．开发利润
正确答案：BDE
房地产开发投资的经济效果的大小主要由投资收益率与成本利润率等指标来衡量。
以下不属于地物的是（ ）。
A.房屋
B.道路
C.河流
D.平原
答案：D
解析：
本题考查的是地形图。地物指地球表面上人造的或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流等；地貌指地表面自然起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌总称为地形。
国家重点扶持的能源、交通等项目用地，必须由省级以上人民政府依法批准划拨。
答案：错
解析：
依据《划拨用地目录》(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨≠必须划拨；县级≠省级)：①国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。②军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。③城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。④公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。⑥法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。
在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。
2021房地产估价师真题下载6辑 第6辑
下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是（ ）。
A.利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的
B.利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的
C.从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响
D.从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升
答案：C
解析：
本题考查的是经济因素。选项A、B错误，利率升降对房地产价格的影响具有双重性：如利率上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨；但是利率上升也使得需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。选项D错误，从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。
职工个人住房公积金的提取，是指缴存职工因特定生活消费或丧失缴存条件时，按照规定提取个人账户内的住房公积金存储余额。（ ）
此题为判断题(对，错)。
会计信息质量的（ ）要求同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意更改。
A.可靠性
B.可理解性
C.可比性
D.相关性
答案：C
解析：
本题考查的是会计信息的首要质量要求。会计信息质量的可比性要求同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意更改。
在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是( )。
A．买地——建房——卖房
B．买房——经营
C．买房——出租——转售
D．买房——出租
E．买地——开发——转让
正确答案：BCD
[答案] BCD 置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。其特点可以体现为：买房——经营；买房——出租；买房——出租——转售。
(2013真题) 物业服务收费应区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价（）。
答案：对
解析：
本题考查的是物业服务收费。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6％，期限为15 年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2％，则该家庭第8 年最后一个月的还款额为（ ）元。
A．3627.06
B．3634.31
C．4818.34
D．4842.43
答案：A
解析：
某个月的还款额计算公式为：At=A1（1+s）t-1。式中，At 表示第t 个月的还款额，A1 表示第1 个月的还款额，s 表示月还款额等比增长率，t 表示第t 个月。则第8 年最后一个月份的还款额为：A96=A1 错误（1+s）t-1=3000 错误（1+0.2%）96-1=3627.06（元）。
