2021房地产估价师考试真题7卷 第1卷
在建工程是按是否产生收益划分的房地产类型。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据《合同法》的规定，以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（ ）
答案：对
解析：
考点:按权益状况划分的种类。人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。 （ ）
正确答案：×
成本利润率等于开发利润占总开发成本的比率。
在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。
在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至( )。
A、 2002年1月10日
B、 2004年1月10日
C、 2005年1月10日
D、 2007年1月10日
商品房销售中，禁止的行为包括（ ）。
A．返本销售
B．实名制购房
C．未取得商品房预售许可证收取定金
D．成套住宅分割拆零销售
E．预购人将购买的期房再行转让
在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。（ ）
答案：对
解析：
考点:路线价法概述。在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。
房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（ ）。
A、地理环境
B、经济政策
C、项目投资估算
D、市场情况
E、市场需求与供给情况
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。参见教材P251。
2021房地产估价师考试真题7卷 第2卷
由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用（ ）作为评价指标。
A．较高的期望投资回报率
B．较高的实际投资回报率
C．较低的期望投资回报率
D．较低的实际投资回报率
答案：A
解析：
在通货膨胀的情况下，现金的购买力肯定会下降，因此投资者往往提高对名义投资回报率的预期，以补偿购买力的损失。即投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。
新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（ ）级，设（ ）年的暂定期。
A.一，1
B.二，3
C.三，1
D.三，3
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级资质，设1年的暂定期。
已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%下的价格为4920元／m2；若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，则其价格最接近于（ ）元／m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4000
答案：D
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。根据下列公式，Vn=VN×{YN（1+YN）N[（1+Yn）n-1]}/{Yn（1+Yn）n[（1+YN）N-1]}，代入数据得出V50=4920×6%×（1+6%）40×[（1+8%）50-1]/{8%×（1+8%）50×[（1+6%）40-1]}=4000（元／m2）。
根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是( )。
A.无柱的雨篷
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C.房屋内高度在2.20m 以上的技术层
D.与室内不相通的装饰性阳台
答案：B
解析：
计算一半建筑面积的范围
1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2017年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2018年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。
商品房销售合同属于（ ）。
A、有偿合同
B、要式合同
C、单务合同
D、实践合同
答案：A,B
解析：
本题考查的是合同法概述。商品房销售合同属于有偿合同、要式合同、双务合同、诺成合同。
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
B房地产开发公司申请领取施工许可证，应具备的条件中，其到位资金应不低于( )万元。
A、 1000
B、 1080
C、 1580
D、 1800
某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。
关于李某购买的普通商品住房，表述正确的为（ ）。
A.普通商品住房的开发企业应协助李某办理首次登记
B.普通商品住房的建设项目资本金比例为30%
C.由于征收事宜，李某新购的房屋免征契税
D.李某不为房屋买卖合同缴纳印花税
答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。普通商品住房的开发企业应协助李某办理转移登记；普通商品住房的建设项目资本金比例为20%；由于李某的新购房屋的房价款，包括征收补偿款外加20万元，故李某需要对20万元部分，缴纳契税。
在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为（ ）。
A．未来值
B．终值
C．时值
D．现实值
房地产投资中，（ ）的对象可以是市场上的增量房地产，也可以是市场上的存量房地产。
A.房地产开发投资
B.房地产置业投资
C.房地产间接投资
D.投资房地产投资信托基金
答案：B
解析：
本题考查的是房地产直接投资。房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）。
2021房地产估价师考试真题7卷 第3卷
下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。
A．制订估价作业方案
B．实地查勘估价对象
C．确定估价结果
D．撰写估价报告
答案：A
解析：
估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。
可行性研究的内容包括( )等。
A．项目概况、资源供给
B．项目构成及布置
C．项目经济及社会效益分析
D．销售成本，经营成本估算
E．环境影响评价
正确答案：ACE
[答案] ACE B项为规划设计方案选择中的一步，D项为C项的一部分。
(2014真题) 关于不同权属状况房地产拍卖的审查与前期处理的说法，错误的是（）。
A.有共有人的房地产拍卖须有共有人的书面同意意见
B.有租赁登记的房地产拍卖须将拍卖行为告知承租人
C.产权人为国有单位的房地产拍卖只需取得产权人的许可意见
D.房屋的附属设施、公用设备与房屋同时拍卖应在公告中说明
答案：C
解析：
本题考查的是房地产拍卖的注意事项。产权人为国有单位或者集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可。
房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金，这体现了房地产中介服务的（ ）特点。
A.人员特定
B.委托服务
C.服务有偿
D.竞争性
答案：C
解析：
本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务的特点之一是服务有偿，即房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金。
王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为( )。
A．33m2
B．40m2
C．43m2
D．47m2
正确答案：B
[答案] B 根据建设部作出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。因此，正确答案为
下列表述中，正确的是（ ）。
A．城建单位9月1日领取施工许可证，如第二年5月12日仍未施工，该施工许可证肯定已自行废止
B．建设工程发生质量事故，有关单位应在12小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告
C．商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任
D．工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款
控制性详细规划的控制体系中属于规定性指标的有（ ）。
A、用地性质
B、用地面积
C、建筑密度
D、人口容量
E、绿地率
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是控制性详细规划。规定性指标一般包括：用地性质；用地面积；建筑密度；建筑控制高度；建筑红线后退距离；容积率；绿地率；交通出入口方位。人口容量属于指导性指标。
基准地价修正法是一种（ ），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
A、直接估价方法
B、间接估价方法
C、精确的估价方法
D、经验性的估价方法
答案：B
解析：
考点:基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。
在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是( )。
A.告知评估价
B.公布保留价
C.给出起拍价
D.竞买人报价
答案：D
解析：
无论是增价拍卖还是减价拍卖，都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。但是，在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竟买人报出的价格才是要约表示。
2021房地产估价师考试真题7卷 第4卷
古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：
古桥公司在住宅楼交付使用前应该( )。
A、 成立业主委员会
B、 申请业主委员会验收
C、 申请单项建筑竣工验收
D、 申请住宅小区竣工综合验收
管理规约是物业管理法律法规和政策的一种有益补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
会计主要以货币为计量单位，一般不会采用实物量和劳动量单位。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是会计计量。会计主要以货币为计量单位，有时也会采用实物量和劳动量单位。P370。
统计中的随机性变量是指受偶然因素的作用，变量值呈现出上升或下降唯一方向性变动的变量。（ ）
答案：错
解析：
确定性变量是指受必然性因素的作用，各变量值呈现出上升或下降唯一方向性变动的变量；随机变量指受偶然因素的作用，变量值呈现出随机的混沌状态变动的变量。
房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。 （ ）
正确答案：×
经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
单层工业厂房外墙围护系统主要承受的是墙体和构件的自重以及作用在墙外的风荷载。
答案：对
解析：
单层厂房的骨架由下列构件组成。
(1)屋盖结构。屋盖结构主要包括屋面板、屋架或屋面梁、天窗架、托架等。屋面板直接铺设在屋架或屋面梁上，承受上部荷载，并传递给下面的屋架或屋面梁。屋盖结构的主要承重构件为屋架或屋面梁，承受屋面板、天窗的荷载，并传递给搁置其上的柱子。
(2)吊车梁。吊车梁安放在柱子伸出的牛腿上，承受吊车自重、吊车最大起重量以及吊车刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。
(3)柱子。柱子是厂房的主要承重构件，承受屋盖、吊车梁、墙体上的荷载以及山墙传来的风荷载，并将这些荷载传递给基础。
(4)外墙围护系统。外墙围护系统包括外墙、抗风柱、墙梁和基础梁等。主要承受的是墙体和构件的自重以及作用在墙上的风荷载。
某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议7天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。
A、形象差异化战略
B、人员差别化战略
C、服务差别化战略
D、产品差别化战略
答案：C
解析：
考点:市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易体现。
根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得（ ）。
A．涉及贷款服务
B．出现融资的内容
C．承诺为入住者办理户口
D．利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
E．使用建筑设计效果图
某建设项目设备及工器具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％。基本预备费率5％，则基本预备费为( )万元。
A.500
B.815
C.1445
D.1473
答案：A
解析：
工程费用是指直接构成固定资产实体的各种费用，可以分为设备及工器具购置费和建筑安装工程费；基本预备费＝(工程费用＋工程建设其他费用)×基本预备费率=(设备及工器具购置费+建筑安装工程费用+工程建设其他费用)×基本预备费率＝(2000+5000+3000)×5％=500万元。
2021房地产估价师考试真题7卷 第5卷
在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。
A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C．房地产市场在过去无明显的季节变动
D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
正确答案：A
[答案] A
长期趋势法是根据房地产价格在过去长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。
保险的融通资金职能是通过保险人的资产业务实现的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险的职能。如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的。
房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。 （ ）
正确答案：×
房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
下列选项中，属于申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件有（ ）。
A.施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，必须完成征收工作
B.已经确定施工企业
C.有保证工程质量和安全的具体措施
D.建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%
E.建设单位应当提供银行出具的到位资金证明
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是开工申请与审批。选项A错误，需要征收房屋的，其进度符合施工要求；选项D错误，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。
在速度指标中，若定基发展速度为1.3，则定基增长速度是0.3。（）
答案：对
解析：
本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1等于定基发展速度，参见教材P350。
征收与征用的不同点包括()。
A．所有权转移
B．前提条件
C．主体
D．客体
E．适用对象
答案：A,B,E
解析：
征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产。征收与征用的主要区别有四点：①前提条件不同；②适用对象不同；③所有权转移不同；④补偿有所不同。@##
某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元/㎡、3300元/㎡、3500元/㎡，则该城市2006年至2008年房价年平均增长（ ）。
A．9．04%
B．13．86%
C．109．04%
D．113．86%
某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁移至城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售与某开发有限责任公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。
【问题】
1.你认为这样做合适吗说明理由。
2.作为一名注册房地产估价师，你认为对于某饮料厂适宜的估价方法是什么估价注意哪些问题
答案：
解析：
1.这么做不合适。因为估价对象现实用途是工业，但开发公司购买此地，肯定会变更用途，估价用途应该是商业，选用成本法可能关联性较小，不能真实反映该地块的价值，因为原工业房地产不符合最高最佳利用，所以迁出，因此，应优先按商业用途估价。如果是商业用途用地，应优选比较法和收益法、假设开发法。
2.如果该开发有限公司对原工厂进行装修改造用作商业用途，适宜选用假设开发估价，估价师预测开发完成后的价值（比较法和收益法）扣减后续续建的必要支出和应得利润，来求取该饮料厂的房地产价值。
注意选择具体估价方法，明确估价的假设前提，选择最佳的开发经营方式、预测开发经营期，接着，开发完成后房地产价值的确定，可以找该地段用作商业的三个类似可比实例，进行交易情况、市场状况和房地产状况的修正，最后得到用于商业用途的价值。
也可以选用收益法，则需要考虑平均的月租金、出租率、运营费用，计算净收益，选定报酬率和收益年限，确定最终结果。
测算后续开发的必要支出，确定折现率或应得利润，得到最后结果。
某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了( )元。
A、 994.37
B、 1016.81
C、 1255.16
D、 1387.24
2021房地产估价师考试真题7卷 第6卷
下列天于《城币房屋杈属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是（ ）。
A．以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元人民币以下罚款
B．涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2000元以下罚款
C．非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款
D．因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任
下列关于诉讼时效的说法不正确的是（ ）。
A．诉讼时效是指权利人在法定期限内行使权利，请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利
B．诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利
C．《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制
D．履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还
E．诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效
在建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。
A.挂牌底价
B.正常市场价格
C.竞买人可承受的最高价
D.最可能的成交价
答案：C
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价；而如果是政府部门委托估价，则是挂牌底价。
城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是( )时期。
A、 1949～1955年
B、 1956～1965年
C、 1966～1978年
D、 1978年之后
答案：B
解析：
在这一时期： (1)对资本主义工商业的社会主义改造； (2)对出租私有住房的社会主义改造； (3)将私有企业占有的土地以赎买的方式收归国有。
通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以（ ）作为取得建设用地使用权所支付的金额。
A．使用土地期间投入的基础设施费
B．使用土地期间投入的公共配套设施费
C．转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用
D．取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用
答案：C
解析：
土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用作为取得土地使用权所支付的金额。
在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。
A、空置量
B、房地产价格指数
C、平均建设周期
D、吸纳率
E、失业率
答案：B,D
解析：
考点:市场交易指标。选项A属于供给指标，选项C属于供给指标，选项E属于需求指标。市场交易指标有：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。
将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势描述的是（ ）。
A.比较财务报表
B.比较百分比财务报表
C.比较财务比率
D.图解法
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。比较财务比率就是将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势。
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。
对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。
A.采光通风
B.建筑层高
C.内部布局
D.装饰装修
答案：A
解析：
经营性房地产主要包括商铺、写字楼、酒店、餐饮、娱乐等房地产，这类房地产实地查勘重点主要包括：①估价对象位置、四至；②估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室；③估价对象周边的商业繁华程度，如距商业中心的距离、规模、客流量、主要商业物业等；④估价对象周边办公集聚度，如距商务中心和政府部门的距离、规模、主要写字楼物业等；⑤估价对象周边交通便捷度，如距主要干道和地铁的距离、公交线路规模等；⑥估价对象周边公共配套设施；⑦估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；⑧估价对象内部设施及物业管理状况；⑨估价对象内部装修状况；⑩估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。
下列土地全部属于国家所有的是（ ）。
A．城市市区土地
B．国家已依法征用、没收、征购的土地
C．车工那时郊区的土地
D．农村宅基地
E．农村自留地
正确答案：AB
根据我国《宪法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，农村宅基地和自留地也属于集体所有。
2021房地产估价师考试真题7卷 第7卷
甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于2015年7月底竣工后对外营业。 2017年9月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金65元/m2 （不含物业管理费），扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费，确定了年净收益。
根据乙公司提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润1200万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限33年，报酬率选用了该商场的投资回报率9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是3000元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务200万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些
答案：
解析：
房地产估价师在估价中存在下述错误：
（1）估价报告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除房产税。
（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。
（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。
（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免20%是历史的，也不是社会平均客观成本。
（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。
（6）再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚未偿还债务的影响。
不动产权利人法定名称改变时，应申请不动产权属（ ）登记。
A.他项权利
B.转移
C.所有权初始
D.变更
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时进行的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。
某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。
A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
正确答案：B
[答案] B
建筑物的现值V＝C(1-dt)＝800×120×(1-2.2%×8)＝79104元
房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，辅助报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
关于建筑物寿命的说法，正确的有（）。
A.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命
B.对建筑物进行更新改造可使達筑物的经济寿命长于其自然寿命
C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命
D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命
E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命
答案：A,E
解析：
本题考查的是年限法。选项B错误，建筑物经过了更新改造，其自然寿命和经济寿命都能得到延长；选项CD错误，建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。参见教材P298。
按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。（ ）
此题为判断题(对，错)。
收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。
A、开发—销售
B、开发—持有出租—出售
C、购买—持有出租—出售
D、购买—更新改造—出售
答案：D
解析：
考点:房地产投资活动中的现金流量。购买-更新改造-出售业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。
采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（ ）。
A．9734．2
B．10218．3
C．10407．5
D．10458．8
