21年房地产估价师历年真题8节 第1节
方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（ ）。
A、最低可接受收益率原则
B、不行动原则
C、备选方案差异原则
D、最高可接受收益率原则
答案：D
解析：
本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则，这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。
名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
征收基本农田，须经( )批准。
A.国务院
B.省级人民政府
C.市级人民政府
D.县级人民政府
答案：A
解析：
本题考查的是征收土地批准权限的规定。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。参见教材P22。基本农田即使是一亩也必须由国务院审批。@##
某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为( )。
A．44%
B．50%
C．67%
D．94%
正确答案：C
建设项目一般会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设项目决策阶段工程造价的计价与控制。建设项目一般会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。
在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是统一财产范围。建立比较基础时，是将估价对象与可比实例进行“有无对比”，而非“好坏”、“优劣”对比，不应扣除“普通”和“高档”的价格差异，这部分差异的调整应当在房地产状况调整中体现。参见教材P184。
2008年,某市可供租售的房屋面积为3000万in2,其中可供销售的住宅面积为1800万㎡,可供出租
2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（ ）。
A．71．11%
B．88．89%
C．91．67%
D．93．33%
下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。
A．高层建筑地价分摊
B．房地产投资价值评估
C．因环境污染导致的房地产价值减损评估
D．城市房屋拆迁中的停业损失评估
答案：B
解析：
房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事如价值分配、价值减损评估、相关经济损失评估及房地产咨询顾问等业务。
21年房地产估价师历年真题8节 第2节
甲企业于2014年3月竞得一宗100 000㎡的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140㎡的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。
保障房的实际容积率为（）。
A、3.2
B、4.2
C、4.4
D、5.8
答案：B
解析：
本题考查的是控制性详细规划。规划建筑面积=土地面积×容积率=100000×3=300000 m2，保障房面积=规划建筑面积×20%=300000×20%=60000m2，商品住宅建筑面积=300000×（1-20%）=240000 m2，商品房实际容积率为2.8，则商品房实际占用的土地面积=商品房建筑面积/商品房实际容积率=240000/2.8=85714.29m2，保障住房实际容积率=保障住房总建筑面积/保障住房土地面积=60000/（100000-85714.29）=4.2。参见教材P34。
将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据( )不同来划分的。
A.课税主体
B.课税对象
C.税基
D.税率
答案：B
解析：
根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。
理解商品的供给价格弹性系数的要点是（ ）。
A．同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小一定相同
B．供给价格弹性系数的数值一般为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律 C供给价格弹性系数是供给量变动比率与价格变动比率的比值
D．供给价格弹性是供给量变动对价格变动的反应程度，价格是自变量，供给量是因变量
E．供给完全无弹性时，供给价格弹性系数为1
某房地产26000m2，拥有两部电梯，售价6000元/m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元，价格可以达到6300元/m2，则第三部电梯的投资价值为（ ）元。
A．3000000
B．4800000
C．15600000
D．163800000
机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
关于违约和违约责任，下列说法有误的是( )。
A、 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任
B、 履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约
C、 实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行
D、 违约的形式包括预期违约和实际违约
答案：A
解析：
当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（ ）万m2。
A.465
B.485
C.665
D.915
答案：A
解析：
本题考查的是市场趋势分析。2016年商品房预测销售量=0.7×450+（1-0.7）×500=465（万m2）。
可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。
A、 投资机会选择与决策分析阶段
B、 前期工作阶段
C、 建设阶段
D、 租售阶段
企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间划转房屋权属的，不征收契税。（ ）
答案：对
解析：
企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。
21年房地产估价师历年真题8节 第3节
一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分。（ ）。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分，能够交换使用。
保险业经营中的概率，也叫或然率，是从质量角度来研究偶然事件内部所包含的必然性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
最典型的典权是在他人土地上通行的权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师李某，由于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险，减轻了估价机构的损失，估价机构为李某办理的保险属于( )。
A.第三者责任保险
B.雇主责任保险
C.产品责任保险
D.职业责任保险
答案：D
解析：
职业责任保险承保的是各种专业人员因工作疏忽或过失造成委托方或其他关系人财产损失和人身伤害的经济赔偿责任。
在房地产相关业务中，目前主要有设计师、工程师、注册会计师、律师等职业责任保险。
职业责任保险的承保方式通常有两种：一是以索赔为基础的承保方式；二是以事故发生为基础的承保方式
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。
A 功能落后B 功能缺乏C 环境污染D 交通E 正常使用的磨损
在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（）。
A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本
B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失
C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失
D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失
答案：B
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，不包含土地价值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项，排除选项A、D。焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。
禁止发布房地产广告的是（ ）。
A.尚未竣工的房地产
B.已设定抵押的房地产
C.未取得商品房预售许可证的房地产
D.没有选聘物业管理企业的房地产
答案：C
解析：
本题考查的是房地产广告。禁止发布房地产广告的情形主要有：（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（2）在未经国家征收的集体所有的土地上建设的；（3）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（4）未取得该项目预售许可证的房地产；（5）权属有争议的；（6）违反国家有关规定建设的；（7）不符合工程质量标准，验收不合格的；（8）法律规定禁止的其他情形。参见教材P116。
在房地产风险中，风险最大的是零售商业用房。（ ）
此题为判断题(对，错)。
国有土地使用权转让、租赁和抵押归属土地二级市场。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设用地使用权二级市场管理。土地使用权的出让市场是土地一级市场，土地使用权转让、租赁和抵押则是土地二级市场。参见教材P28。
21年房地产估价师历年真题8节 第4节
总地价8000万元属于（ ）。
A．建安工程费
B．工程建设其他费用
C．预备费
D．直接工程费
下列噪声属于工业噪声中机械动源的是（ ）。
A、风机
B、高炉排气
C、铆枪
D、风扇
答案：C
解析：
本题考查的是环境噪声污染源。机械动源如纺织机、凿岩机、大型球磨机、电锯、柳枪和锻捶等。选项ABD是属于气动源。
在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。
A.单元估算法
B.工程量近似匡算法
C.单位指标估算法
D.蒙特卡洛模拟法
E.概算指标法
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是投资估算。选项D是风险评价的方法，不是房屋开发费用估算方法。参见教材P261。
2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
1.估价机构应首先审核该在建商业大厦的合法性，要求委托人提供（ ）。
A.原规划审批文件
B.房屋预售许可证
C.房屋所有权证、土地使用权证
D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。在建项目抵押，应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。
在强制拍卖中，拍卖的主体是（ ）。
A．人民法院和拍卖公司
B．竞买人和买受人
C．人民法院和拍卖标的所有权人
D．拍卖公司和拍卖标的所有权人
1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15 000m2，建筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调査，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。
该项目整体拍卖时竞买入的出价最可能为（ ）。
A.已完工程的建筑费3 000万元+已交的土地使用权出让金1400万元
B.已完工程的建筑费3 000万元+已交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元
C.在建工程建筑物市场价值+ 土地市场价值7500万元一需补交的土地使用权出让金1500万元
D.在建工程建筑物市场价值+ 土地市场价值7500万元
进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。
A、 是否考虑计算公式的影响
B、 是否的考虑设备寿命影响
C、 是否考虑资金时间价值的影响
D、 是否考虑设备磨损的影响
答案：C
解析：
此题属于熟悉范畴。根据进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是是否考虑了资金的时间价值。
房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的（ ）。
A、二分之一
B、三分之一
C、三分之二
D、四分之三
答案：A
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。参见教材P65。
无人主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部川代为登记并颁布发房屋所有权征。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师历年真题8节 第5节
某家庭预购买一套面积为80 m2的经济适用住宅，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%,其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4. 2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？
答案：
解析：
改错如下：
(1)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：
下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有( )。
A.估价对象
B.估价时点
C.价值类型
D.估价方法
E.估价所需材料
下列土地全部属于国家所有的是（ ）。
A．城市市区土地
B．国家已依法征用、没收、征购的土地
C．车工那时郊区的土地
D．农村宅基地
E．农村自留地
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000㎡，其中：已被人民法院预查封6000㎡。经批准可销售的建筑面积为14000㎡，其中：有3000㎡已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
下列关于预登记叙述正确的有（）。
A、预登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，发生物权效力
B、当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预登记
C、预登记具有终局、确定的效力
D、预登记主要目的在于保护权利人的合法权益
答案：B,D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m2，张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？
正确答案：
估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：
(1)土地权属状况；
(2)房屋产权状况；
(3)该房地产是否符合规划要求；
(4)土地使用基本状况；
(5)建筑物基本状况。
当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（ ）有关，承担的风险相对较少
A.土地成本
B.建造成本
C.资金筹措
D.施工周期
E.市场营销
答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产市场的参与者。当承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。
重大的物业管理事项的决定不可以由业主大会作出。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是业主大会制度。重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。
在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是( )。
A、 建设部
B、 建设部住宅与房地产业司
C、 建设部信息中心
D、 中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案：D
解析：
建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。
21年房地产估价师历年真题8节 第6节
下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。
A．了解某宗房地产的出租人权益价值
B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C．了解某地区地震后房地产价值的变化
D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额
估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在( )中。
A．房地产损害赔偿案件
B．房地产纠纷案件
C．房地产预售
D．房地产预测
正确答案：A
[答案] A
估价时点为过去情形，多出现在房地产纠纷案件中；估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中；估价时点为未来的情形，多出现在房地产市场预测。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。
A.物业托管
B.物业服务
C.物业管理
D.物业委托
答案：B
解析：
本题考查的是物业管理基本概念。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（ ）万元。
A、992
B、3306
C、10014
D、12723
答案：C
解析：
本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=420/13%×[1-1/（1+13%）3]+1.3V/（1+13%）3。计算得到：V=10013.49（万元）。
甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。
答案：
解析：
1．甲地块单独使用时的土地使用权价值为：
1250m2×4500元/m2=5625000元
乙地块单独使用时的土地使用权价值为：
3680m2×4100元/m2=15088000元
两地块合并后的价值为：
(1250m2+3680m2)×4800元/m2=23664000元
甲、乙两地块合并后增值为
23664000元-(5625000元+15088000元)=2951000元；
2．两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲、乙地块各自的单价、面积和总价额而定。其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲、乙地块各自的单价为基础测算的比例应占有较大的权重。
[试题分析] (1) 此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题。
(2) 相邻土地合并后，往往会使总效用增大，价值较合并前总合增高。合并后增值额及转让准备手续费要准确合理地进行分配。
(3) 一般考虑按各自单价、各自面积和各自的总价为基础来计算分配方案。按三种方法计算后得到的结果再根据贡献原则确定三种结果所占的权重？进行加权平均，得到最后的分配方案。本题中应以各自的单价计算的分配方案占较大权重。
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为了减少室内有害气体的影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式而不是采用全封闭形式。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是大气污染源。生活污染源中的居住环境的污染：由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、苯、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物，尤其在半封闭的通风系统和空调系统中，危害更为严重，引起所谓的空调病和办公室综合症。所以不宜采用半封闭的通风系统。
（ ）是市场上规模较大、易于识别的顾客群体。
A．弥隙市场
B．细分市场
C．主流市场
D．消费市场
正确答案：B
B细分市场是市场上规模较大的、易十识别的顾客群体。随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益，“市场影响管理”中引入了“弥隙市场”的概念。
拆迁补偿估价现场勘察记录需要（ ）签字认可。
A．拆迁人
B．被拆迁人
C．估价人员
D．拆迁主管部门人员
E．接受拆迁委托单位人员
（ ）是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。
A.生产可能性曲线
B.边际转换率
C.等收益线
D.等成本线
答案：A
解析：
本题考查的是生产理论。生产可能性曲线是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。
21年房地产估价师历年真题8节 第7节
下列不属于特殊征地需按特殊政策办理的是（ ）。
A.用地范围内的国防设施，经协商后方可征收
B.征收林地.园林等按林业管理部门的规定办理
C.征收土地发现文物.古迹.古树可直接征地
D.迁移烈士墓.华侨墓按主管部门规定办理
答案：C
解析：
本题考查的是征收集体土地的政策规定。特殊征地需按特殊政策办理：大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和安置费用，由国务院另行规定；征收林地、园林等按林业管理部门的规定办理；征收土地发现文物、古迹、古树等应报主管部门处理后方可征地；迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理；用地范围内的国防设施，经协商后方可征收。
下列有关均衡价格的表述中，错误的是（ ）。
A.均衡是市场价格运行的必然趋势
B.均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格
C.市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等
D.偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平
答案：C
解析：
本题考查的是房地产均衡价格。市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。
房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性是 （ ）。
A、不可移动
B、独一无二
C、相互影响
D、易受限制
答案：B
解析：
考点:独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。
商业辐射区域分析的内容主要有（ ）。
A.可能的顾客流量
B.消费者行为.喜好和偏爱
C.购买能力分析
D.区域优势
E.消费导向
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。
（ ）是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
A、物业管理
B、资产管理
C、绩效管理
D、投资组合管理
答案：A
解析：
考点:物业管理。物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（ ）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。
A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
E.建筑物剩余技术
答案：A,B
解析：
本题考查的是路线价法。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。
经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。 （ ）
管理中心运作住房公积金的基本要求是（ ）。
A．效益性
B．安全性
C．流动性
D．风险性
土地出让地价一般包含土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费。其中的城市基础设施建设费不同于房屋开发费中的基础设施建设费。房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师历年真题8节 第8节
建设项目投资中的固定资产投资与建设项目的工程造价在量上不相等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
商业银行的最基本职能是( )。
A、 充当信用中介
B、 变货币收入为货币资本
C、 充当支付中介
D、 创造派生存款和信用流通工具
答案：A
解析：
四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业银行的最基本职能。
关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（ ）。
A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率
C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率
D、投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件
E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。选项C，评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率；选项E，投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P92。
根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（ ）。
A．直接资本化法
B．基于租赁收入测算
C．收益乘数法
D．基于营业收入测算
E．现金流量折现法
答案：B,D
解析：
收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，求取净收益的途径可分为两种：①基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产；②基于营业收人求取净收益，如宾馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。
（ ）适用于高温车间和有耐热、耐火要求的混凝土结构。
A.硅酸盐水泥
B.矿渣硅酸盐水泥
C.火山灰质硅酸盐水泥
D.粉煤灰硅酸盐水泥
答案：B
解析：
本题考查的是钢材、木材和水泥。矿渣硅酸水泥适用于高温车间和有耐热、耐火要求的混凝土结构、大体积混凝土结构、蒸汽养护的混凝土结构、一般地上、地下和水中混凝土结构以及有抗硫酸盐侵蚀要求的一般工程。
某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况见表3—34。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。假设在10年经营期内年平均通货膨胀率为5%。
若要计算项目的财务内部收益率，需采用（ ）计算。
A.回归分析法 B.内插法
C.移动平均法 D.市场因子推演法
开发经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产的建筑面积为5000平方米，土地面积为3000平方米，市场上类似房地产的市场价格为8000元/平方米，土地市场单价为5000元/平方米，用成本测算的建筑物重建价格为4800元/平方米。该房地产中建筑物的现值为（ ）。
A、5000
B、4800
C、5500
D、4380
答案：A
解析：
考点:最高最佳利用原则。（8000×5000-5000×3000）/5000=5000（元/平方米）。
某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为( )万元。
A．158
B．156
C．176
D．178
正确答案：D
