2021房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第1卷
(2017真题) 下列房地产行为中，应当缴纳契税的有（）。
A.房屋赠与
B.房屋作价入股
C.房屋交换
D.房屋抵押
E.房屋租赁
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是纳税人。《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
（1）转移土地、房屋权属是指下列行为：
1）国有土地使用权出让；
2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
3）房屋买卖；
4）房屋赠与；
5）房屋交换。
（2）下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：
1）以土地、房屋权属作价投资、入股；
2）以土地、房屋权属抵债；
3）以获奖方式承受土地、房屋权属；
4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
我国城镇住房制度改革中，1979年开始实行向居民全价售房的试点。（ ）
此题为判断题(对，错)。
城镇土地使用税与房产税一样，按年计算，分期缴纳，采用比例税率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城镇土地使用税的适用税额和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。P237。
物业服务企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。（ ）
此题为判断题(对，错)。
当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。
普通股股东享有的权利有（ ）。
A．股票转让权
B．要求赎回权
C．参加表决权
D．公司剩余财产分配权
E．股息红利分配要求权
答案：A,C,D,E
解析：
从具体内容来看，普通股股东享有的权利包括：①参加股东大会；②参加表决；③股票转让权；④股息红利分配的要求权；⑤公司剩余财产的分配权；⑥对公司事务的质询权；⑦除上述权利以外，股东还享有公司章程规定的其他权利。
甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/m2，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。
拍卖变现时的费用及税金不包括（ ）。
A.拍卖佣金 B.营业税及附加
C.评估费 D.房地产税
甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
该宗房地产的再次抵押价值为（）。
A.首次抵押时的价值一首次抵押贷款余额
B.再次抵押时的价值一首次抵押贷款余额
C.再次抵押时的价值一已抵押贷款额/贷款成数
D.再次抵押时的价值一已抵押贷款余额/贷款成数
2021房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第2卷
（ ）是通过集体座谈的方式了解被访问者想法、收集信息资料的方法。
A、实验法
B、观察法
C、集体访问
D、结构式访问
答案：C
解析：
考点:市场调查的步骤。集体访问法是通过集体座谈的方式了解被访问者想法、收集资料的方法。
实地查勘记录应包括查勘对象、查勘内容、查勘结果、查勘人员以及查勘日期等。（ ）
答案：对
解析：
考点:实地查勘的实施和记录。估价对象实地査勘记录应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员（包括估价师）及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。
假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（ ）的“倒算法”。
A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.长期趋势法
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法概述。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。
答案：错
解析：
本题考查的是责任保险。责任保险是以民事损失责任为保险标的的保险。
商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有（ ）的特性。
A．信息不对称性
B．交易复杂性
C．供给垄断性
D．经济外部性
答案：D
解析：
经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。房地产市场的外部性问题非常突出。如房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地出让收入，使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，从而产生了正外部性；房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。
某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：
（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
（5）假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。
答案：
解析：
（1）土地价格＝0.4×5000×[1－1／（1＋8%）30）]/[1－1/（1＋8%）40]＝2000×0.9006/0.9540＝1888.05万元
（2）建筑物物质折旧额计算：
1）门窗等损坏的修复费用＝3万元；
2）装修的折旧费＝82.5×1/5×4＝66万元；
3）其他设备的折旧费＝250×1/15×9＝150万元。
4）长寿命项目的折旧费＝（3000×0.9－3－82.5－250）×1/40×10＝591.125万元
（3）建筑物功能折旧额计算：
1）功能过剩所引起的折旧＝800×12/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝9.05万元
2）空调功能落后引起的折旧＝130－80＋10－30＋8＝38万元
（4）建筑物经济折旧额＝7/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝65.99万元
（5）建筑物折旧总额＝3＋66＋150＋591.125＋9.05＋38＋65.99＝923.165万元
（6）写字楼估价结果＝1888.05＋3000×0.9－923.165＝3664.89万元
某写字楼过去的市场价格为12000元/m2，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。
该写字楼在第3年末的价格为（ ）元/m2。
A.10800 B.11250 C.11280 D.11750
马克思的地租理论不包括（ ）。
A、级差地租
B、剩余地租
C、垄断地租
D、绝对地租
答案：B
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第3卷
该城市2001～2002年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。
A．116.7%
B．16.7%
C．14.3
D．114.3
下列关于房地产估价机构的表述正确的是（ ）。
A.合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师
B.采取公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师
C.二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务
D.一级和二级资质房地产估价机构可以设立分支机构
E.估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。参见教材P183。
风险型决策的具体方法有（ ）。
A.决策树法
B.最大可能法
C.期望值法
D.最小最大后悔值法
E.蒙特卡洛模拟法
答案：A,B,C
解析：
【考点】决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。
股份制包括（ ）等企业组织形式。
A．无限公司
B．有限责任公司
C．股份有限公司
D．两合公司
E．股份公司
正确答案：ACD
股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，其中以股份有限责任公司最为典型。
净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（ ）
答案：对
解析：
考点:收益乘数法的种类。净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。
房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（ ）
答案：错
解析：
考点:投资与成本。房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用。
可贷资金利率理论认为（ ）。
A、利率是由货币的供给与需求决定的
B、可贷资金的需求函数是利率的递增函数
C、可贷资金的供给函数是利率的递增函数
D、可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成
E、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成
答案：C,D,E
解析：
考点:利息与利率。选项A为流动性偏好利率理论的观点；选项B错误，可贷资金的需求函数是利率的递减函数。
甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？
答案：
解析：
产生两者差异的原因有：
(1)估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
(2)估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，等于市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
(3)设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有
差异。
(4)购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第4卷
依法属农民集体所有的土地，由于仅是小部分劳动群众集体所有，因此不是完全意义上的社会主义公有制土地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于商品房销售的表述中，错误的是（ ）。
A.商品房销售可以按套（单元）计价
B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D.按套.套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记
答案：B
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（ ）。
A．掌握的估价信息不同
B．遵循的估价原则不同
C．履行的估价程序不同
D．估价对象的状况不同
答案：A
解析：
在实际中，不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评估，得出的评估价值往往有所不同，而且与实际成交价格常常有差异，甚至差异较大。这就产生了估价准确性的问题。即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只能在处置（转让）物业时实现。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。置业投资中，房地产投资的增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。参见教材P176。
某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是（ ）。
A.平均发展速度法
B.平均增减量法
C.数学曲线拟合法
D.中位数法
答案：C
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法的公式。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。
物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的支配性权利。 ( )
答案：错
解析：
物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利。
下列划拨用地不可以拍卖的有（）。
A、国家机关用地和军事用地
B、城市基础设施用地和公益事业用地
C、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
D、法律、行政法规规定的其他用地
E、集体所有土地
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产拍卖的条件。划拨用地不可以拍卖的有：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。参见教材P447。
某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（ ）元/m2。
A．2237
B．2265
C．2346
D．3964
正确答案：D
2021房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第5卷
对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有（ ）。
A．《城市房地产管理法》
B．《土地管理法》
C．《城市房地产开发经营管理条例》
D．《城市商品房预售管理办法》
E．《城市房地产转让管理规定》
我国房地产中介服务行业在]994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。
A．中国房地产协会
B．房地产估价师协会
C．中国房地产估价师学会
D．中国土地学会
正确答案：C
1994年8月，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介服务行业全国性的自律组织——中国房地产估价师学会。
收益乘数有（ ）。
A．毛租金乘数
B．利润乘数
C．净收益乘数
D．销售收入乘数
E．潜在毛收入乘数
正确答案：ACE
收益乘数除A、C、E项外，还包括有效毛收入乘数。
下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（ ）。
A.房地产抵押估价
B.房屋征收评估
C.房地产司法拍卖估价
D.房地产转让估价
E.房地产投资信托基金估价
答案：B,C
解析：
本题考查的是合法原则。在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封；房屋征收评估，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
某经营性房地产转让后，出售方获得了现金 100 万元，有价证券若干，计算土地增值税时的房地产所得收入应为 100 万元。（ ）
答案：错
解析：
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。
当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现负杠杆效用。（）
答案：错
解析：
本题考查的是WACC分析。出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。参见教材P274。
国家对房地产开发项目资金比例要求是( )。
A、 10%
B、 20%
C、 30%
D、 40%
关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是( )。
A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出
B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本
C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本
D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本
正确答案：B
[答案] B 以出租为经营方式的房地产开发投资中，其投资成本含建设成本和出租成本。
