21年房地产估价师历年真题解析7篇 第1篇
答案：错
解析：
本题考查的是民事法律关系。民事法律关系由主体、客体、内容所构成。
房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。( )
此题为判断题(对，错)。
李某购房，取得房屋所有权的时间是（ ）。
A.签订房屋买卖合同
B.付清房价款
C.记载于不动产登记簿
D.取得房屋所有权证书
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。参见教材P154。
委托人不得竞买本身所委托的拍卖标的，但能委托他人代为竞买。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。
A.住房可支付性指数
B.住房价格合理性指数
C.房价租金比
D.量价弹性
答案：C
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。选项A住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力；选项B住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；选项C房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值；选项D量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。
由于消费者本身偏好各有差异，效用不能用效用单位去计算，但效用的大小可以比较，这就是效用递减规律的出发点。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师历年真题解析7篇 第2篇
物业管理区域内，代表业主意志的执行机构是（ ）。
A.业主大会
B.业主委员会
C.物业服务企业
D.房地产主管部门
答案：B
解析：
本题考查的是业主大会制度。《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。
估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）估价对象实物状况（略）
（二）估价对象权益状况（略）
（--）估价对象区位状况（略）
四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值
六、估价时点：2008年9月5日。
七、估价依据
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；
3．《房地产估价规范》（GB/T50291--1999）；
4．《A市城市房屋拆迁管理实施办法》（A市人民政府令130号）；
5．《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》；
6．《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》（A房市[2002]148号）；
7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》（A价房字[2004]74号）；
8．《房屋拆迁许可证》（证号：×规拆许（2008）第××号）；
9．托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等；
10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义略）。
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告使用期限（略）
正确答案：
1．价值定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值。
2．估价时点错，应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）。
3．估价依据缺《城市房屋拆迁估价指导意见》。
4．估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。
以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（ ）。
A.商业保险
B.社会保险
C.政策保险
D.财产保险
E.责任保险
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是保险的种类。以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险和政策保险。
某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为TC=5+2Q+Q2则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是，（ ）个单位。
A．4
B．5
C．6
D．7
正确答案：C
在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置士地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成.（ ）
正确答案：×
正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的 价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成”。
（ ）一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。
A.寻求多样化购买行为
B.习惯性购买行为
C.化解不协调购买行为
D.复杂购买行为
答案：B
解析：
本题考查的是消费者购买决策过程。习惯性购买行为，一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。
21年房地产估价师历年真题解析7篇 第3篇
建筑规划区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，并及时颁发房屋权属证书。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某写字楼因停车位数量不能满足需要，导致停车困难，租金明显低于周边市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于（ ）。
A.外部折旧
B.功能落后折旧
C.功能缺乏折旧
D.使用磨损折旧
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧。题干中的折旧，与功能不足有关。功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设备设施、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损。如建筑样式过时，空间布局欠佳等。停车位不是没有，而是不足。所以不是功能缺乏，而是功能落后。选项A是外部折旧；选项D是物质折旧。P312。
耐火等级三级的民用建筑最多允许层数（ ）层。
A.2
B.5
C.10
D.不限
答案：B
解析：
本题考查的是建筑等级。耐火等级三级的民用建筑最多允许层数5层。
运用收益法估价的首要步骤是（ ）。
A.测算收益期或持有期
B.测算未来收益
C.确定报酬率或资本化率.收益乘数
D.选择具体估价方法
答案：D
解析：
本题考查的是收益法概述。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：（1）选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法，报酬资本化中是选用持有加转售模式还是全剩余寿命模式；（2）测算收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；（5）计算收益价值。
按固定资产的使用构成，投资可以分为（ ）。
A．建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用
B．基本建设和房地产开发投资
C．土地投资和房屋投资
D．国内投资和外商投资
房地产供给是指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意出售的数量。 （ ）
正确答案：×
房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就只能算作供给，所以房地产供给必须是开发商或拥有者的愿意而且能够提供出售的数量。
21年房地产估价师历年真题解析7篇 第4篇
市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。
A、 物业管理水平
B、 同类型物业的市场供求关系
C、 业主目标收益要求
D、 物业适应性
某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是
（ ）。
A.价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况
B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况
C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况
D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况
答案：D
解析：
本题考查的是价值时点原则。由于现在被法院整体拍卖，故价值时点应为现在，估价对象状况为现在的状况。
房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000 万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过（ ）万元。
A．3.00
B．3.80
C．4.00
D．6.00
答案：B
解析：
房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各个档次的收费额累计之和为收费总额。一般宗地的评估收费标准如表 2 所示。该宗土地按国家规定收取的评估费最高不超过：
100×4‰＋100×3‰＋800×2‰＋1000×1.5‰=3.8（万元）。
表 2 宗地地价评估收费标准
某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（ ）万元。
A、8.75
B、11.25
C、13.25
D、15.75
答案：B
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。第一步：算出本季度毛利额。项目位于地级市，则毛利率为15%。毛利额＝1000×15%＝150（万元）；第二步：算出当期应纳税所得额，应纳税所得额＝当期毛利额－期间费用－增值税税金及附加－土地增值税预征＝150－30－55－20＝45（万元）；第三步：算出预征的企业所得税额，预征所得税额＝45×25%＝11.25（万元）。
在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。
A、单元估算法
B、单位指标估算法
C、概算指标法
D、工程量近似匡算法
答案：A
解析：
考点:房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。
下列经分类后的房地产中，不属于按经营使用的方式划分的种类的是（ ）。
A.出租房地产
B.自营房地产
C.自用房地产
D.抵押房地产
答案：D
解析：
本题考查的是房地产按经营使用方式划分的种类。房地产的经营使用方式主要有4类：出售、出租、自营、自用房地产。P73。
21年房地产估价师历年真题解析7篇 第5篇
王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。
对于单纯国有土地使用权转让价格采用市场法进行估价时，选取的市场交易实例必须具有（）。
A.重要性 B.相关性 C.可比性 D.经济性
成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了（ ）。
A.正常报酬
B.正常回报
C.正常利润
D.超额利润
答案：D
解析：
本题考查的是成本理论。成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了超额利润。
政府为招标出让地块确定招标底价提供参考依据，采用假设开发法评估时，应该采取的估价前提是（ ）。
A.业主自行开发前提
B.自愿转让开发前提
C.被迫转让开发前提
D.最高最佳利用
答案：B
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。政府为确定招标出让的出让底价，应该是自愿转让开发前提。P341，359。
假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为( )，
A、 10%
B、 15%
C、 5%
D、 9%
答案：D
解析：
此题属于熟悉范畴。根据教材中的相关公式计算即可。
房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点i者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师历年真题解析7篇 第6篇
估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定属于（ ）。
A、一般假设
B、未定事项假设
C、背离实施假设
D、依据不足假设
答案：D
解析：
本题考查的是估价作业方案的含义和内容。估价作业方案的内容主要包括：（1）估价工作的主要内容及质量要求；（2）估价工作的具体步骤及时间进度；（3）估价工作的人员安排。参见教材P408～409。
房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
关于地籍图的测绘要求，下列说法有误的是（ ）。
A．以土地地块边界为主，地物为辅
B．带有高程或等高线
C．按地块(丘)编号，并量算面积，连同产权人名称注记在图上
D．城市地籍图比例一般为1;500
合同未作约定的，面积误差比绝对值超过1%时，买受人有权退房。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和技术因素，是影响房地产市场发展的基本因素。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场的运行环境。地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。
凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑（除地下人防设施外）等，均应当依照有关规定征收房产税。（）
答案：错
解析：
本题考查的是契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
21年房地产估价师历年真题解析7篇 第7篇
由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是长期趋势法。由于越接近所预测的价值、价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价值、价格更接近或符合实际。
政策性银行资金运用以发放中长期贷款为主，贷款利率一般高于同期限的一般金融机构贷款利率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是政策性银行。政策性银行资金运用以发放中长期贷款为主，贷款利率一般低于同期限的一般金融机构贷款利率。
拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价230万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的拥进最高为（ ）万元
A 64
B 96
C 160
D 224
在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（ ）。
A.一般假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
答案：B
解析：
本题考查的是估价假设和限制条件。在房地产司法拍卖估价中，查封因拍卖而解除，不考虑查封因素。选项C容易混淆，不相一致指用途不一致，或产权登记不一致。P419。
假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（ ）。
A、16.67%
B、16.71%
C、16.80%
D、17.00%
答案：A
解析：
考点:财务内部收益率。
根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定( )。
A、 受托财产总值
B、 信托范围
C、 信托收益
D、 信托信用等级
答案：C
解析：
信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。
