房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第1篇
在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列建设用地使用权取得途径中，属于房地产转让方式的有（ ）。
A.买卖
B.行政划拨
C.赠与
D.土地租赁
E.国家出让
答案：A,C
解析：
本题考查的是国有土地。取得建设用地使用权的途径有：通过行政划拨方式取得、通过国家出让方式取得、通过房地产转让方式取得、通过土地或房地产租赁方式取得。其中买卖、赠与或者其他合法方式属于房地产转让取得方式。
房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（ ）。
A．购买价格 建设工程教育网提供
B．容积率及有关设计参数
C．空置率
D．运营费用
为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
(1)可比实例的成交价格与成交日期 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格(元/m2) 6000 5800 6120 成交日期 2001年4月1日 2001年2月1日 2001年5月1日 (2)交易情况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 +3% l% +2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
(3)调查获知该类写字楼的价格
2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
(4)房地产状况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% O 因素2 —3% －1% +5% 因素3 +6oA +2% －3%房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素l是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格。如需计算平均值，采用简单算术平均法。
正确答案：
(1)交易情况修正系数
可比实例A：100/(100+3)=100/103
可比实例B：100/(1000－1)=100/99
可比实例C： 100/(100+2)=100/102
(2)交易日期修正系数
可比实例A：(1+1.2%)2×(1+1.8%) 4=1.0999
可比实例B：(1+1.2%)4×(1+1.8%)4=1.1265
可比实例C：(1+1.2%)×(1十1.8%)4=1.0869
(3)房地产状况修正系数
①因素权重值的计算
因素1的权重=4/(1+1.67+4)=0.6(或60%)
因素2的权重=1.67/(1+1.677+4)=0.25(或25%)
因素3的权重=1/(1+1.67+4)=0.25(或25%)
②房地产状况修正系数的计算
(4)计算比准价格
(5)估价对象价格=(6343.73+6470.02+6456.56)/3=6423.44(6410.93)(元/m2)
下图3—2是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为2000元/m2，旁街路线价(土地单价）为1000元/m2，临正街深度为22.86m(即75英尺），临旁街深度为15.24m(BP50英尺）。根据表3—35中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%。
该块土地的单价应为（ ）元/m2。
A. 1 480 B. 2 680
C. 3 800 D. 4 000
根据国家《城市区域环境噪声标准》，1类标准适用于（ ）。
A.疗养区
B.大学区
C.居住.商业.工业混杂区
D.工业区
答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声标准。判断标准，类别数字越大，噪声污染越严重。其中，选项A属于0类；选项B属于1类；选项C是2类；选项D是3类。
某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于( )。
A．3275元/m2
B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
正确答案：C
下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（ ）。
A、价格是价值的外在表现
B、价值是物的真实所值
C、价格是价值波动的“中心”
D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误，价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”。
房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第2篇
从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。（ ）
答案：对
解析：
山区或丘陵城市，在利用坡地或紧靠崖岩进行建设时，需要了解滑坡的分布及滑坡地带的界线、滑坡的稳定性状况。不稳定的滑坡体本身，以及处于滑坡体下滑方向的地段，均不宜作为城市建设用地。如果无法回避，必须采取相应工程措施加以防治。
房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（ ）
正确答案：×
房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。
下列关于房地产估价本质的说珐正确的有（ ）。
A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C．房地产估价是为委托人提供价格保证
D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内
E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术
房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种，由( )。
A.评估机构选择
B.人民法院选择
C.被征收人选择
D.征收人选择
答案：C
解析：
房屋征收补偿的方式有①货币补偿和②房屋产权调换两种，由被征收人选择。
下列说法不正确的是（ ）。
A．建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计人建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的
B．土建工程的利润一直接工程费×利润率
C．安装工程的利润一人工费×利润率
D．依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率
正确答案：B
正确的公式为：土建工程的利润＝(直接工程费+间接费)×利润率。
下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（ ）。
A．税收政策
B．城市规划调整
C．环境状况
D．城市基础设施状况
E．汇率
答案：C,D
解析：
房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。A项，税收政策属于房地产外部影响因素中制度政策因素；B项，城市规划属于房地产自身因素的房地产权益因素中的房地产使用管制；E项，汇率属于房地产外部影响因素中的经济因素。
以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ）。
A．几何图形法
B．求积仪法
C．界址点坐标法
D．称重法
E．光电面积量算仪法
下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ ）。
A．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B．在房地产周期循环的最低点，空置率最高 建设工程教育网提供
C．房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E．在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第3篇
某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8％，月平均租金损失率为4％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5％，则该写字楼的月净经营收入是（ ）万元。
A.61.00
B.61.60
C.81.00
D.81.60
答案：D
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×（8%+4%）+120×5%=111.6（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6（万元）。
影响房地产价格的经济因素有（ ）。
A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B．社会发展状况、房地产投机和城市化
C．财政收支及金融状况、利率
D．物价、汇率、居民收入
E．人口数量、行政隶属变更、居民收入
收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用( B )方式设置调查项目表。
A.判断提问
B.多项选择
C.单向选择
D.书面提问
答案：B
解析：
调查项目——是调查时向被调查者所要搜集的问题，它是反映调查单位特征的标志。
设置调查项目必须注意以下几点：①对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问；②所问的问题应便于被调查者回答；③备选项目必须互不相容；④调查项目应当防止渗入调查者的思想导向；⑤问题的形式不宜太难和过于复杂；⑥问题不宜太长。
某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为( )万元。
A．102
B．46
C．98
D．103
正确答案：C
[答案] C
2500×400-200×(150-50)＝1000000-20000＝980000(元)＝98(万元)
从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（ ）。
A．物理结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．总量结构
对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间（ ）计入裁决时限。
A．必须
B．应
C．宜
D．不
【2013年真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。
A.630.0
B.650.0
C.661.5
D.682.5
答案：D
解析：
本题考查的是统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。
棚户区改造采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。（）
答案：对
解析：
本题考查的是住房保障制度。棚户区改造采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。
房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第4篇
根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（ ）。
A、再次抵押估价
B、抵押期间估价
C、抵押房地产处置估价
D、续贷抵押估价
答案：B
解析：
考点:房地产抵押的需要。抵押间期估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估。
依法转让商业用途房地产开发项目，应缴纳的税费有（）。
A.增值税
B.耕地占用税
C.土地增值税
D.城市维护建设税
E.教育费附加
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是耕地占用税－纳税人。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。
(2012真题) 同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有（）。
A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿
B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿
C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿
D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿
E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请2日起10日内颁发施工许可证。（ ）
答案：
解析：
存贷比率=(固定资产投资贷款+流动资金贷款)/企业存款*100%。
存贷款比率( Loan-deposit Ratio)，也称存贷比、存贷款比例。所谓存贷款比率，是指将银行的贷款总额与存款总额进行对比。从银行盈利的角度讲，存贷比越高越好，因为存款是要付息的，即所谓的资金成本，如果一家银行的存款很多，贷款很少，就意味着它成本高，而收入少，银行的、盈利能力就较差。因商业银行是以盈利为目的的，它就会想法提高存贷比例。从银行抵抗风险的角度讲，存贷比例不宜过高，因为银行还要应付广大客户日常现金支取和日常结算，在就需要银行留有一定的库存现金存款准备金（就是银行在央行或商业银行的存款）。如存贷比过高，这部分资金就会不足，会导致银行的支付危机，如支付危机扩散，有可能导致金融危机，对地区或国家经济的危害极大。如银行因支付危机而倒闭（当然，目前我国还未发生此种情况，国外银行这种情况很普遍），也会损害存款人的利益。所以银行存贷比例不是越高越好．应该有个度．央行为防止银行过度扩张，目前规定商业银行最高的存贷比例为75%。
股票是一种长期金融工具，由于其具备较高的盈利性以及风险性，故股票并不具备稳定性特征。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是股票的基本特征。股票的稳定性特征包括两个方面，一是指股东与股份有限公司之间稳定的经济关系；二是指通过发行股票所筹措到的资金在公司存续期间具有稳定性。参见教材P287。
下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（ ）。
A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C.房地产估价是为委托人提供价格保证
D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内
E.房地产估价是一门科学也是一门艺术
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不作价格保证。
违章建筑的认定是（ ）的职权范围。
A．土地行政部门
B．工商行政部门
C．房屋拆迁部门
D．规划行政主管部门
正确答案：D
违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。
房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第5篇
求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用( )等方法。
A．市场法
B．收益法
C．成本法
D．土地剩余技术
E．建筑物剩余技术
正确答案：ABD
[答案] ABD
求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等。
下列货币政策工具中，属于促进商业银行扩大信贷规模的货币政策是( )。
A.提高再贴现利率
B.提高法定存款准备金率
C.提高消费贷款首付款比例
D.提高央行在公开市场上有价证券的买入量
答案：D
解析：
当经济停滞或衰退时，中央银行可通过在公开市场上买入有价证券，向社会上投放一笔基础货币。无论基础货币是流入社会大众手中还是流入商业银行，最终都会引起商业银行的存款准备金增多。商业银行通过准备金的运用，扩大信贷规模，增加货币供应量，使利率趋于下降，进而刺激经济向好的方向发展并提高就业率。因公开市场业务对经济不会造成大的波动而深受各国中央银行青睐，成为调节货币供应量的主要工具。
抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。
甲公司与乙公司签定的合同属于（ ）
A有偿合同
B无偿合同
C要式合同
D单务合同
下列素申，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。
A．容积率
B．空置率
C．利息备付率
D．成本利润率
在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有（ ）。
A．有顶盖无围护结钩的场馆看台
B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊
C．建筑物有围护结构的挑廊、走廊
D．屋顶楼梯间、电梯机房
E．建筑物内的变形缝
成本费用净利率反映了企业在生产经营过程中发生的耗费与获得的收益之间的关系。该比率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某居民楼总建筑面积为5000㎡，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（ ）。
A．3%
B．3．5%
C．7%
D．4%
房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第6篇
现代意义的金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象包括（ ）。
A.财产
B.信用
C.货币资金
D.货币
E.实物
答案：C,D
解析：
本题考查的是金融的概念。现代意义的金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是货币和货币资金。
甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为（ ）元。
A．1000
B．5000
C．7000
D．10000
张某欲购买一建筑面积120m2的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住房价格2800元/m2，则该房地产的适合价格为( )元。
A．330000
B．335500
C．336000
D．336500
正确答案：B
[答案] B
120×2800-500=335500(元)
建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期( )。
A.以一次为限，不超过三个月
B.以一次为限，不超过六个月
C.以两次为限，每次不超过三个月
D.以两次为限，每次不超过六个月
答案：C
解析：
建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。
在传统方法中，正确地计算投资利息需要注意把握（ ）。
A．应计息的项目
B．计息的方式
C．计息周期
D．计息期的长短
E．银行存款利率
正确答案：ABCD
假设开发法在正确计算投资利息时，要注意把握的方面除AB—CD外，还有利率的高低、名义利率和实际利率。
（三）2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。
请问：
1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2.说明评估承租人权益价值的技术路线。
正确答案：
（三）答：
1.
（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。
（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。
（3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。
2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。
下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（ ）。
A、估价与通常意义上的定价没有本质不同
B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来
C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价
D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值
答案：B
解析：
考点:房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。
下列关于业主大会制度表述错误的是（ ）。
A、业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
B、物业管理区域内抽选部分业主组成业主大会
C、业主大会和业主委员会应当依法履行职责
D、业主大会不得从事与物业管理无关的活动
答案：B
解析：
本题考查的是业主大会制度。《条例》规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。
房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第7篇
对乙厂区土地估价的思路应当是（ ）。
A．按出让土地使用权评估其公开市场价值
B．按出让土地使用权评估其公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
C．用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D．用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。（ ）
答案：对
解析：
考点:写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。
利用价值工程理论，提高工程建设项目价值可行的方法是( )。
A.功能提高小于费用提高
B.功能下降小于费用下降
C.功能下降大于费用下降
D.功能不变，费用增加
答案：B
解析：
价值工程——是通过对研究对象的功能与费用的系统分析，以提高价值为目标，以功能分析为核心，以创新为支柱的技术分析与经济分析相结合，有效控制工程成本与功能协调的方法。
在价值工程中，价值的定义为：
因此，提高价值的方法有：①功能提高，费用不变；②功能不变，费用降低；③功能提高，费用下降；④功能提高大于费用提高；⑤功能下降小于费用下降。
（ ）是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
A、物业管理
B、资产管理
C、绩效管理
D、投资组合管理
答案：A
解析：
考点:物业管理。物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
(2017真题) 企业投保房产的保险金额与该房产出险时的保险价值相同。（）
答案：错
解析：
本题考查的是保险合同。在财产保险中，投保人与保险人在订立保险合同时，通常以保险标的的价值即保险价值为基础确定保险金额。但保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过部分无效。
农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收耕地占用税。（）
答案：对
解析：
本题考查的是耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收。
某写字楼过去的市场价格为12000元/m2，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。
该写字楼在第3年末的价格为（ ）元/m2。
A.10800 B.11250 C.11280 D.11750
职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息，2002年2月21后的个人住房公积金存款利率水平分别为：当年归集的为O.72%，上年结转的为1.71%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
