21年房地产估价师考试真题精选及答案6节 第1节
估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。
当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是（ ）。
A.一般假设
B.未定事项假设
C.背离事实假设
D.不相一致假设
答案：D
解析：
本题考查的是估价假设和限制条件的写作。不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。
关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（ ）。
A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值
B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值
C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值
D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果
E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。选项A，假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值是指在价值时点之后未来某时点市场状况下开发完成后的房地产状况的价值。选项B，在静态分析法中，未来开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值。选项C，动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。选项E，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。参见教材P349～350。
利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。
A.期望值相同，标准差小的方案为优
B.期望值相同，标准差大的方案为优
C.标准差系数大的方案为优
D.标准差系数小的方案为优
E.标准差相同，期望值大的方案为优
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。P234。
投资基金类别中，允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份指的是（ ）。
A.封闭型
B.开放型
C.契约性
D.公司型
答案：B
解析：
本题考查的是投资基金类别。开放型，允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份。
前期工程费用主要包括（ ）。
A．拆迁安置补偿费
B．规划费用
C．设计费用
D．可行性研究费用
E．“三通一平”费用
正确答案：BCDE
前期工程费包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用。拆迁安置补偿费属于土地费用范畴。
从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是（ ）。
A、烟囱
B、水塔
C、桥梁
D、住宅
答案：D
解析：
考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。
资产负债表是会计报表中的一种主要报表。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题精选及答案6节 第2节
某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。
下列各项中，不属于该城市主导产业可能带来的污染类型的是（ ）。
A、硫氧化物
B、煤渣和粉煤灰
C、工业废水
D、放射性辐射污染
答案：D
解析：
本题考查的是辐射污染。放射性辐射污染是指排放出的放射性污染物造成的环境污染和人体危害。根据案例背景中给出的信息，基本不涉及放射性辐射污染。
《城市房屋拆迁管理条例》规定，委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金5%以下的罚款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
权利人发现不动产登记簿记载的事项错误，可以向不动产登记机构申请( )。
A.更正登记
B.变更登记
C.注销登记
D.异议登记
答案：A
解析：
《物权法》规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
零售商业物业的辐射区域和影响范围因其规模、类型、位置的不同而有较大差异。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。对于每一个零售商业物业来说，不管其规模大小如何，都有其辐射区域和影响范围，但这些辐射区域和影响范围的大小，则随每一宗具体零售商业物业的规模、类型、位置不同而有较大差异。参见教材P357。
某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：
1.项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决（根据工程进度均匀发生），贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。
3.计算期（开发经营期）取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
（1）编制项目的借款计划
（2）编制项目的借款还本付息表
（3）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）
（4）若该开发商要求的目标收益率为15%；计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）
某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。
A、 选择专业化
B、 产品专业化
C、 大量定制
D、 市场集中化
一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。
21年房地产估价师考试真题精选及答案6节 第3节
下列关于工程建设项目招标代理机构，说法正确的是（ ）。
A.工程建设招标代理机构只有甲级
B.乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程建设招标代理业务
C.工程招标代理机构资格分为甲.乙.丙三级
D.暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务
答案：D
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务 。
建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则不包括( )。
A.市场配置的原则
B.有偿使用土地的原则
C.盘活利用的原则
D.布局优化的原则
答案：B
解析：
国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。
可行性研究的内容包括( )等。
A．项目概况、资源供给
B．项目构成及布置
C．项目经济及社会效益分析
D．销售成本，经营成本估算
E．环境影响评价
正确答案：ACE
[答案] ACE B项为规划设计方案选择中的一步，D项为C项的一部分。
某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（ ）。
A、物质折旧
B、功能折旧
C、外部折旧
D、设备折旧
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。参见教材P312。
某宗房地产建成于2002年3月1日，此后收益期限为39年；2003年3月1日至2006年3月1日分别获得净收益为90万元、92万元、95万元、97万元；预计2007年3月1日至 2009年3月1日可分别获得净收益98万元、100万元、103万元，从2010年3月1日起每年可获得的净收益将稳定在105万元；该类似房地产的报酬率为9%。则该宗房地产2006年3月1日的收益价格为( )万元。
A、 1276.43
B、 1345.68
C、 1208.64
D、 1097.34
答案：D
解析：
该宗房地产2006年3月1日的收益价格测算如下：
A1＝98万元
A2＝100万元
A2＝103万元
A＝105万元
Y＝9%
n＝39-4＝35年
t＝3年
政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（ ）
A.加大城市基础设施建设投入
B.调整银行贷款利率
C.调整公共住房政策
D.调整房地产税收政策
E.加快城市化进程
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。选项B为金融政策，选项C为住房政策，选项D为税收政策。宏观调控的方向不明，不能直接选择AE，而且AE内容宏观太模糊，不能称之为手段。
张某用1000 万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10％，经营期为20 年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（ ）万元。
A．17.46
B．100.00
C．117.46
D．672.75
答案：C
解析：
由题意可知，本题是关于等额序列支付的年值和资金回收系数的计算。根据计算得：
21年房地产估价师考试真题精选及答案6节 第4节
为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或( )的愿望。
A．永久出售
B．租让
C．投资开发
D．廉卖
正确答案：C
[答案] C 为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。
答案：对
解析：
要约是指希望与他人订立合同的意思表示。《合同法》第十五条规定，下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。
控制性详细规划的内容不包括( )。
A.确定规划地区各类用地的界线和适用范围
B.确定近期建设目标、内容和实施部署
C.规定建筑后退红线距离
D.规定交通的出入口方位
答案：B
解析：
控制性详细规划的内容包括：
①确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；
②规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；
③确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；
④根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；
⑤制定相应的土地使用及建筑管理规定。
某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为80万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（ ）。
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
正确答案：D
此人应占有的土地份额＝{126一[(2400 800)÷6000]×300}÷800＝5.75%
按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指（ ）。
A.土地使用权转让市场
B.存量房地产交易市场
C.土地使用权出让市场
D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场细分。P38。
保险合同的当事人有被保险人和受益人；保险合同的关系人有保险人和投保人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。根据土地利用总体规划，土地按用途分为：农用地、建设用地和未利用地。
21年房地产估价师考试真题精选及答案6节 第5节
国家的住房保障制度，仅指的是实物性保障，如廉租住房、经济适用住房等。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房保障制度。除了实物性保障，住房保障制度还包括财政、金融、土地等政策性保障。P8～9。
收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（ ）。
A、租金收入
B、保证金
C、固定资产折旧
D、人工费
E、公共设施设备日常维修费
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是收益性物业管理服务费用。收益性物业管理中运营费用的具体费用项目包括：人工费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化养护费；清洁卫生费；保安费用；办公费；固定资产折旧费；不可预见费；保险费；物业管理企业的服务费和利润；法定税费；房产税。
市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作
答案：对
解析：
房屋征收部门。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。@##
答案：错
解析：
本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。
关于比较法运用的说法，错误的是（）。
A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价
B.尽量不选择_进行交易情况修正的交易实例作可比实例
C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考
D.修正或调整的因素越多，估价结果越合理
答案：D
解析：
本题考查的是比较法适用的估价对象。选项A正确，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产；选项B正确，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正；选项C正确，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项D错误，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。
狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。
债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（ ）特点。
A、短期性
B、可逆性
C、负担性
D、流通性
答案：A
解析：
本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资具有以下几个特点：（1）短期性，债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还；（2）可逆性，企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务；（3）负担性，企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担；（4）流通性，债券可以在流通市场上自由转让。
21年房地产估价师考试真题精选及答案6节 第6节
某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价( )万元。
A．78
B．882
C．1210
D．1272
正确答案：D
[答案] D
应补地价(单价)＝960×5.0-700×0.8＝4240(元/m2)
应补地价(总价)＝4240×3000＝1272(万元)
房地产司法拍卖估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价对象的确定。司法拍卖估价不考虑债权债务因素。参见教材P405。
某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800㎡面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/㎡。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/㎡。假设折现率为10%，则目前承租人权益价值为（ ）万元 。
A、2045.77
B、2250.34
C、2409.61
D、2190.55
答案：A
解析：
考点:净收益测算应注意的问题。V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]，其中A＝（1800－1500）×800×12＝288万；Y＝10%；n＝15－2＝13。V＝288/10%[1－1/（1＋10%）13]＝2045.77万元。
建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则有（ ）。
A.布局优化
B.有偿使用土地
C.市场配置
D.盘活利用
E.规划总体控制
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是建设用地管理的原则。建设用地的节约和集约利用，应当遵循下列原则：布局优化的原则、市场配置的原则、盘活利用的原则。
采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程建设招标。采用资格后审的，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。参见教材P78。
下列资料中一般应放入估价报告附件的有（ ）。
A．估价委托书
B．估价委托合同
C．估价对象权属证明
D．估价报告内部审核表
E．估价师注册证书复印件
在运用移动平均珐预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。（ ）
此题为判断题(对，错)。
