房地产估价师模拟试题6章 第1章
资金供给者与资金需求者通过金融中介机构间接实现融资的行为是（ ）。
A.直接融资
B.间接融资
C.国家融资
D.民间融资
答案：B
解析：
本题考查的是金融活动。间接融资是指资金供给者与资金需求者通过金融中介机构间接实现融资的行为。
某城市旧城改造区的一个街区需要进行拆迁改造，甲开发公司在申请了拆迁许可证后，委托乙估价机构进行拆迁评估。乙公司对某临街三层门市进行评估时，收集了类似出租房屋的经营费用、收益等资料，采用收益法进行评估：对该区域内一座小学进行评估时，采用了市场法评估，请问，乙估价公司在评估中有什么错误?
正确答案：
房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置。（ ）
答案：对
解析：
市场定位又称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置，可以说，市场定位是塑造一种产品在细分市场的位置。
房地产行政法规包括（ ）等。
A．《物业管理条例》
B．《商品房销售管理办法》
C．《城市私有房屋管理暂行条例》
D．《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
E．《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，( )。
A、 通过委托评估确定
B、 依照合同办理
C、 遵循惯例处理
D、 不予支付
答案：A
解析：
被拆迁房屋室内自行装修的补偿金，由拆迁人、被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
房地产估价师模拟试题6章 第2章
某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8％。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为( )万元。
A.35B.85
B.360.49
C.362.93
D.365.29
某企业生产某种产品，除一种生产要素可变外，其他生产要素均保持不变。随着该可变要素投入增加，当边际产量为0 时，达到最大值的是（ ）。
A．总产量
B．平均产量
C．总利润
D．平均利润
答案：A
解析：
当劳动要素的投入增加到一定量时，边际产量将达到最大值。此前，边际产量曲线的斜率为正，边际产量递增；超过此点，边际产量曲线的斜率变为负，边际产量递减；而在该点的对应处，总产量曲线上的点为该曲线由向上凹转为向下凹的拐点。当劳动投入增加到使边际产量为零时，总产量达到最大值。此后边际产量为负，总产量将绝对减少。如图1 所示（TP 为总产量；AP 为平均产量；MP 为边际产量）。
与居住生活有关的水污染物及其危害不包括（ ）。
A.植物营养物及其危害
B.氰化物及其危害
C.酸碱及其危害
D.煤渣和粉煤灰
答案：D
解析：
本题考查的是水污染物及其危害。与居住生活有关的水污染物及其危害主要是：植物营养物及其危害、酚类化合物及其危害、氰化物及其危害、酸碱及其危害、放射性物质及其危害、病原微生物及其危害。选项D是固体废物污染。
房地产合同必须采取书面形式，并且是不要物的诺成合同。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产合同。房地产合同必须采取书面形式，并且是不要物的诺成合同。P412。
房地产开发投资活动可以从物质形态和（ ）两个方面进行考察。
A.经营形态
B.货币形态
C.投资资金量
D.资金流通方式
答案：B
解析：
本题考查的是现金流量的概念。房地产开发投资活动可以从货币形态和物质形态两个方面进行考察。
房地产估价师模拟试题6章 第3章
对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括( )。
A.标的非自有性
B.主体的特定性
C.目的的利他性
D.权利义务的对等性
答案：D
解析：
与任意拍卖相比，强制拍卖有如下特点：
(1)国家强制性。对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行。
(2)标的的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产。
(3)主体的特定性。指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体。法院和拍卖机构容易形成长期固定的合作。
(4)目的的利他性。指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的，而是在于一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被执行人的合法权益。
(5)权利义务的不对等性。指在法院强制拍卖中，法院与拍卖机构之间的权利义务是不对等的。法院享有中止拍卖的权利、撤销拍卖委托的权利、严格监督拍卖程序的权利以及对拍卖结果的单方确认权，而拍卖机构则不享有同样或类似的权利。
房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（ ）。
A．备选方案差异原则
B．备选方案独立原则
C．最低可接受收益率原则
D．不行动原则
E．备选方案关联性原则
答案：A,C,D
解析：
在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则：①备选方案差异原则；②最低可接受收益率原则；③不行动原则。
商业银行的外部组织形式包括（ ）。
A.单元银行制
B.总分行制
C.混合银行制
D.集团银行制
E.连锁银行制
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是商业银行。商业银行的外部组织形式有：单元银行制、总分行制、集团银行制、连锁银行制。
甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。
问题：
1小题>
转让该项在建工程应具备哪些主要证件？
2小题>
简述评估技术路线。
答案：
解析：
(1) 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。
(2)用假设开发法。 ①估算该工程完工后的价值。 ②采用现金流量折现法将未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用及未来的楼价贴现到估价时点。 ③未来的楼价的折现值扣除未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用的折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担的税费，求得待估房地产的价值。 [试题分析] 此题为在建工程的转让。在建工程转让须具备各种必要的证件，对在建工程主要用假设开发法进行估价。
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生活污水的主要特点是( )。
A.富营养化
B.含氮、硫、磷高
C.含污染物多
D.含金属碎屑多
答案：B
解析：
生活污染源主要是由城市化造成的。城市和人口密集的居住区是主要的生活污染源。生活污水的特点是含氮、磷、硫高，含大量合成洗涤剂，含有多种微生物。
房地产估价师模拟试题6章 第4章
某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少?
正确答案：
房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ ）。
A．配套设施建设的限制
B．房地产使用管制
C．房地产权利的设立和行使限制
D．房地产相邻关系的限制
请根据以下内容回答 105～110 题
（二）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）与乙建筑工程公司（以下简称乙公司）签订了工程承包合同，由乙公司承建甲公司开发的W商场，总建设投资为5亿元。甲公司向商业银行申请了年利率为5.6%的开发贷款3亿元，贷款期为1年。乙公司于2005年6月正式开工建设，合同规定建设期为12个月。乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。在建设过程中。一场暴雨使商场外门廊地基发生了塌陷事故，但建筑主体并没有受到影响，责任鉴定结果为暴雨导致地基发生沉降引起的塌陷。此事故在保险承保范围内，保险公司对乙公司进行了赔付。商场建成后，甲公司将商场首层商铺进行销售，成交均价达到了20000元/m2。
第 105 题 建设期结束后，甲公司应偿还开发贷款本金和利息共（ ）万元。
A．1680
B．30000
C．30168
D．31680
正确答案：D
3亿元×(1+5.6%)=31680万元。
某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960 元/m2。理论上应补地价（ ）万元。
A．78
B．882
C．1210
D．1272
商品房现房广告不得涉及的内容是（ ）。
A．销售价格
B．装饰装修
C．小区环境
D．升值承诺
答案：D
解析：
A 项，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。B 项，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。C 项，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果，但本项目的环境情况可以涉及。D 项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
房地产估价师模拟试题6章 第5章
在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（ ）。
A、0.95
B、0.99
C、1.01
D、1.05
答案：A
解析：
本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整系数＝97/102＝0.95。
价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配方式。
A．应急物品
B．一般物品
C．特殊商品
D．稀缺物品
正确答案：D
[答案] D
价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。
关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是（ ）。
A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同
B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料
C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构_丁作
D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款
正确答案：C
在中介服务活动中，禁止中介服务人员同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务。
赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。
供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是( )。
A、 生产理论和价格理论
B、 成本理论和市场均衡理论
C、 生产理论和市场均衡理论
D、 生产理论和成本理论
答案：D
解析：
供给理论是研究厂商行为的理论，包括从实物形态研究的生产理论和货币形态研究的成本理论。
房地产估价师模拟试题6章 第6章
随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。
下列不属于房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定的是（ ）。
A、《中华人民共和国城市房地产管理法》
B、《中华人民共和国土地管理法》
C、《中华人民共和国担保法》
D、《中华人民共和国物权法》
答案：D
解析：
本题考查的是房地产贷款项目评估。房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定包括：（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《中华人民共和国城乡规划法》；（4）《中华人民共和国担保法》；（5）《中华人民共和国会计法》；（6）《中华人民共和国税收征收管理办法》；（7）《贷款通则》；（8）《商业银行房地产贷款风险管理指引》；（9）《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押评估管理有关问题的通知》；（10）《房地产抵押估价指导意见》；（11）《房地产开发项目经济评价方法》；（12）《房地产估价规范》；（13）《房地产估价基本术语标准》；（14）中国人民银行、银监会、国家发改委、各级政府有关部门颁布的其他相关法规。
城市总体规划和建制镇总体规划的近期建设规划期限分别为8年和3～5年。（ ）
此题为判断题(对，错)。
不是房地产贷款担保形式的是( )。
A．保证
B．抵押
C．质押
D．提存
正确答案：D
[答案] D 房地产贷款的担保形式有保证、抵押、质押等。
无差异曲线上任一点所代表的两种商品的数量组合，给消费者带来的效用完全不相同，因此无差异曲线又称为等效用曲线。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．契税
D．房产税
