21年房地产估价师考试试题题库6节 第1节
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是（ ）。
A、从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前
B、从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估
C、从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估
D、房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性
答案：A
解析：
本题考查的是房地产转让估价的特点。选项A错误，从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点则在估价作业日期之后。
申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（ ）。
A．20%
B．30%
C．50%
D．60%
正确答案：C
申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的50%。
市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产市场的特性。市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。
某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的实测的建筑面积100m2，预测建筑面积97m2，该商品房的成交价格是（ ）。
A.388500元
B.388640元
C.399640元
D.400000元
答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比＝（实测面积-预测面积）/预测面积×100%=（100-97）/97×100%=3.09%。根据误差的处理方式：面积误差比在3%之内（含3%）的房价款由买受人补足，即：97×103%×4000=399640元。
下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（ ）。
A、吸纳周期
B、城市居民消费价格指数
C、住房价格合理性指数
D、房地产价格指数
答案：C
解析：
考点:房地产市场指标。市场监测与预警指标包括：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。
21年房地产估价师考试试题题库6节 第2节
区分所有权中，专有部分所有权是其它权能的前提与基础。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。
土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。（ ）
答案：错
解析：
考点:剩余技术。建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。
在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是估价当事人。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。
一栋建筑物的主要设计内容有：建筑平面设计、建筑立面设计、建筑剖面设计以及建筑物的结构设计和建筑装饰设计。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑设计。一栋建筑物的主要设计内容有：建筑平面设计、建筑立面设计、建筑剖面设计以及建筑物的结构设计和基础设计。
开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的（ ）。
A．施工方案
B．工期
C．质量目标
D．报价
E．市场售价
21年房地产估价师考试试题题库6节 第3节
征收集体土地，土地补偿费应当归（ ）所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡(镇）人民政府
C．农村集体经济组织
D．土地使用者
正确答案：C
土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
征收土地使用费起初是因为对外开放举办中外合资企业提出的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A、 独一无二和供给有限
B、 独一无二和价值量大
C、 流动性大和价值量大
D、 不可移动和用途多样
答案：B
解析：
一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。
假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值＋后续必要支出。（ ）
答案：错
解析：
考点:假设开发法最基本的公式。假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续必要支出及应得利润。
房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为准，由双方协商一次性收取。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试试题题库6节 第4节
某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2011年4月动工，2011年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。
2012年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。
2012年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房，H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2012年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2013年10月发现装修质量问题，而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。
有关李某房屋装修质量保修下列说法正确的有（）。
A、施工单位不负保修责任
B、施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿
C、维修费用应当由李某支付
D、物业公司可从住宅专项维修基金中支维修费用
答案：B
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。保修费用由质量缺陷的责任方承担。
2010年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业( )。
A.获得了正常利润
B.获得了经济利润
C.获得了超额利润
D.年净利润为零
答案：A
解析：
本章以下若无特别指明，成本的概念均指经济成本。
当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。
销售收入-经济成本=经济利润(超额利润)
农村和城市郊区的土地，属于集体所有。（ ）
此题为判断题(对，错)。
银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7％的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（ ）元。
A．137.5
B．410.2
C．432.2
D．452.2
假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即（ ）。
A.价值时点
B.待开发项目开工之日
C.待开发项目取得土地使用权之日
D.该开发项目开始销售之日
答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B是指建造期的起点；选项D是指销售期的起点。
21年房地产估价师考试试题题库6节 第5节
关于失信被执行人的定义说法不正确的是（ ）。
A.具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务
B.以伪造证据.暴力.威胁等方法妨碍.抗拒执行的
C.以虚假诉讼.虚假仲裁或者以隐匿.转移财产等方法规避执行的
D.被执行人延缓履行执行和解协议的
答案：D
解析：
本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。失信被执行人具体是指具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的被执行人：以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；违反财产报告制度的；违反限制高消费令的；被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。
若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即( )。
A、 分散偏好
B、 集群偏好
C、 商品偏好
D、 同质偏好
E 不同质偏好
在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。
A．目前住宅市场价格
B．未来住宅市场价格，折现至估价时点
C．各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
D．各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基低面积和建筑面积分别900㎡、21600㎡；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080㎡、14040㎡；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080㎡、8640㎡，则该居住取住宅平均层数为（ ）层
A 7.9
B 11.9
C 12.1
D 19.0
(2017真题) 某市房地产估价行业2013年至2016年从业人数（年末数）如下：
则该市房地产估价行业2013年至2016年年从业人数的中位数为（）人。
A.1800
B.1850
C.1900
D.1925
答案：B
解析：
本题考查的是平均指标。中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值，中位数为（1800+1900）/2=1850。
21年房地产估价师考试试题题库6节 第6节
当住房供应结构调整，重点发展经济适用住房、廉租住房的建设规模，提高其在建设总量中的比重，则会导致商品住房的价格（ ）。
A、上升
B、下降
C、平稳
D、无影响
答案：B
解析：
本题考查的是有关规划和计划。住房建设总量增加特别是限价商品住房、经济适用房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨。参见教材P142。@##
商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）单位收到建设工程竣工报告后，应当组织有关单位进行竣工验收。
A.设计
B.施工
C.建设
D.监理
答案：C
解析：
本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为( )。
A、 内在价值
B、 自然价值
C、 市场价值
D、 理论价格
E 成交价格
答案：A,B,D
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。理论价格是经济学假设的经济人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里，通常还用价值、内在价值、自然价值、自然价格、均衡价格等来表达理论价格。解决此题的关键在于复习时和类似的概念进行比较，寻找它们的相同和不同，以便更好地区分。
在买方报价拍卖中，只有（ ）才是要约表示。
A．拍卖人宣布的起拍价
B．拍卖师的报价
C．拍卖的保留价
D．竞买人的报价
