房地产估价师考试历年真题精选9卷 第1卷
下列不属于优先股股东权利的是（ ）。
A.优先分股息
B.优先分剩余财产
C.充分的表决权
D.要求赎回权
答案：C
解析：
本题考查的是优先股的特征。优先股股东的权利主要有：（1）分配股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限的表决权；（4）要求赎回权。P284。
某建设项目的建设工期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。（）
答案：对
解析：
本题考查的是施工许可管理。建设单位申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%；建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。
转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有( )。
A、 私有住宅转让后用于商业经营的
B、 经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C、 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D、 按照国务院有关规定出售公有住房的
E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的
答案：B,C,D,E
解析：
《房地产管理法》规定，可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。可以不办理出让手续的情形除了选项B、C、D、E外，还包括：私有住宅转让后仍用于居住的；根据城市规划土地使用权不宜出让的，县级以上人民政府规定的暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
下列关于竞争者分析的表述中，正确的是（ ）。
A.从市场观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者
B.竞争者目标的差异会影响其经营模式
C.在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争
D.各个企业对短期利润或长期利润的侧重相同
答案：B
解析：
本题考查的是确定竞争者的目标。选项A错误，从产业观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者；选项C错误，除了在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争；选项D错误，各个企业对短期利润或长期利润的侧重不同。
建筑材料是重要的室内环境污染源，既有辐射污染源，也有致敏源，甚至还有一些有毒物质。（ ）
答案：对
解析：
室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人在它们的长期综合作用下，会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。
城市房屋征收估价是评估被征收房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
房地产估价师考试历年真题精选9卷 第2卷
《建设工程质量管理条例》明确规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为5年的有（）。
A.屋面防水工程
B.装修工程
C.有防水要求的卫生间
D.给排水管道
E.外墙面的防渗漏工程
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。
人防工程的地下室面积( )建筑面积。
A.属不应分摊的共有
B.属分摊的共有
C.不属共有
D.属物业公司所有
答案：A
解析：
共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。
(1)不应分摊的共有建筑面积包括：①独立使用的地下室、车棚、车库；②作为人防工程的地下室、避难室(层)；③用作公共休憩、绿化等场所的架空层；④为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。
房地产市场的不平衡是绝对的，平衡是相对的和短暂的。( )
此题为判断题(对，错)。
甲公司在销售商品房时，依据《房产测量规范》，下列计算一半建筑面积的是（ ）。
A．坡屋顶层高在2.20m以上的部位
B．在批准期限以内的临时房屋
C．供业主户外运动时休息用的屋顶平台
D．外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊
下列占用土地行为应免征城镇土地使用税的是（）。
A.民营企业占用的土地
B.公园自用的绿地
C.国有企业占用的土地
D.间接用于农业的生产用地
答案：B
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税政策性免税包括宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地等。
以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是（ ）。
A．领导定价法
B．挑战定价法
C．目标定价法
D．随行就市定价法
答案：D
解析：
随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法，是竞争导向定价法的一种。市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法：①难以估算成本；②公司打算与同行和平共处；③如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。
房地产估价师考试历年真题精选9卷 第3卷
可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的种类。可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。
自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（ ）出台了部门规章。
A.白线
B.绿线
C.紫线
D.蓝线
E.黄线
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是规划红线管理。为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：《城市绿线管理办法》（自2002年11月1日起施行）、《城市紫线管理办法》（自2004年2月1日起施行）、《城市蓝线管理办法》（自2006年3月1日起施行）和《城市黄线管理办法》（自2006年3月1日起施行）。
建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括（ ）。
A．当事人的名称和住所
B．土地界址、面积
C．宗地平面界址图
D．开发投资强度
E．市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件
(2016年真题) 关于房地产空间市场的说法，正确的有（）。
A.存在的目的是为获取房地产投资收益
B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业
C.需求者可以通过租赁来满足其需求
D.供给来源于房地产资产市场
E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。
某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。
A．35
B．45
C．48
D．50
城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。
A．居住人口规模
B．居住户数规模
C．用地规模
D．建筑规模
正确答案：A
居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。
房地产估价师考试历年真题精选9卷 第4卷
下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是（ ）。
A.发展房地产估价等专业服务
B.政府加强房地产市场信息的发布工作
C.加强开发商的管理体制
D.提高房地产市场的透明度
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业，政府加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。
A.该种房地产的价格水平
B.消费者的预期
C.该种房地产的开发成本
D.该种房地产的开发技术水平
E.房地产开发商和拥有者对未来的预期
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产供给。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。
禁止发布房地产广告的是（ ）。
A．在划拨土地上开发建设的房地产
B．已没定抵押的房地产
C．未取得商品房预售许可证的房地产
D．没有选聘物业管理企业的房地产
正确答案：C
凡下列情况的房地产，不得发布广告，
(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
(2)在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的；
(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的：
(5)权属有争议的；
(6)违反国家有关规定建设的；
(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的，
(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。
(2017年真题) 物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（）之和后，再加上其他收入的金额。
A.抵押贷款还本付息额
B.空置损失
C.收租损失
D.折旧
E.运营费用
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入，净经营收入=有效毛收入－运营费用。
判定工业房地产区位优劣的主要因素有（ ）。
A．临街状况
B．是否便于动力取得
C．是否便于废料处理
D．是否接近大自然
E．是否便于产品和原料运输
答案：B,C,E
解析：
房地产区位优劣的判定标准，因不同的用途而有所不同，具体为：①居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境；②商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等；③办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等；④工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。
反映建筑物的外貌，标明各层建筑标高、层数等信息的施工图为（ ）。
A.总平面图
B.建筑平面图
C.建筑立面图
D.建筑剖面图
答案：C
解析：
本题考查的是建筑识图基础。建筑立面图是建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。反映了建筑物的外貌，标明各层建筑标高、层数等。参见教材P74。
房地产估价师考试历年真题精选9卷 第5卷
只要是房地产市场发达的地区，运用市场比较法就是有效的。（ ）
正确答案：×
市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易，因而即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有类似房地产发生交易。
在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是( )。
A、 买地——建房——卖房
B、 买房——经营
C、 买房——出租——转售
D、 买房——出租
E 买地——开发——转让
答案：B,C,D
解析：
置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。其特点可以体现为：买房——经营；买房——出租；买房——出租——转售。
敏感性分析是一种（ ）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。
A.动态确定性
B.动态不确定性
C.静态确定性
D.静态不确定性
答案：B
解析：
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分
某房地产开发企业2010 年销售收入为8000 万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为( ) 万元。
A.500
B.750
C.900
D.950
答案：D
解析：
(1)土地增值额=8000 万元－5000 万元＝3000 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。3000/5000＝60%，50％＜60%≤100%。(3)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额＝土地增值额×40％－扣除项目×5％=3000×40％－5000×5％=950 万元。
购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。
A.于成交日期一年后一次性支付所有款面
B.于成交日期一次性付清，绐予5%的优惠
C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
D.首付50% ,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的低押贷款支付
答案：D
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。参见教材P113。
在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。
A.单元估算法
B.工程量近似匡算法
C.单位指标估算法
D.蒙特卡洛模拟法
E.概算指标法
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是投资估算。选项D是风险评价的方法，不是房屋开发费用估算方法。参见教材P261。
房地产估价师考试历年真题精选9卷 第6卷
下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是（ ）。
A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．建筑技术进步
正确答案：A
A经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。
下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（ ）。
A、学习
B、经济状况
C、对渠道的信赖度
D、购买动机
答案：B
解析：
考点:影响消费者购买行为的主要因素。选项A属于心理因素，选项B属于个人因素，选项D属于心理因素。
债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。
不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的种类。不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。
收益性房地产估价需要具备的条件是房地产未来的（ ）都能够较准确的预测。
A、收益
B、经营方式
C、收益年限
D、市场状况
E、风险
答案：A,E
解析：
考点:收益法估价需要具备的条件。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。
城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（ ）。
A.核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B.核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C.核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D.核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
答案：B
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。报建审批管理：对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
房地产估价师考试历年真题精选9卷 第7卷
环境是相对于某个主体而言的，离开了主体谈环境没有意义。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是环境的概念和分类。环境是相对于某个主体而言的，离开了主体谈环境没有意义。
答案：对
解析：
经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨(——国有土地)、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60 ㎡左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。
某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8％，月平均租金损失率为4％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5％，则该写字楼的月净经营收入是（ ）万元。
A.61.00
B.61.60
C.81.00
D.81.60
答案：D
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×（8%+4%）+120×5%=111.6（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6（万元）。
下列各项中，不属于建设投资的是（ ）。
A.工程费用
B.工程建设其他费
C.建设期利息
D.预备费
答案：C
解析：
本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。建设投资包括工程费用、工程建设其他费和预备费三部分。
下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是（ ）。
A.发展房地产估价等专业服务
B.政府加强房地产市场信息的发布工作
C.加强开发商的管理体制
D.提高房地产市场的透明度
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业，政府加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。
13．在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在（ ）万元之间。
A．60-100
B．64-80
C．64-100
D．80-100
房地产估价师考试历年真题精选9卷 第8卷
某建设项目建安工程费3000万元，设备购置费2000万元，工程建设其他费800万元，基本预备费200万元。项目建设前期年限为1年，建设期为3年，各年投资计划额为：第一年完成投资20%，第二年60%，第三年20%。年均投资价格上涨率为6%，建设项目建设期间价差预备费为（ ）万元。
A.752.72
B.850.25
C.945.61
D.1150.36
答案：C
解析：
本题考查的是工程造价的构成。静态投资=6000（万元），第一年投资计划额=1200（万元）。第一年价差预备费=1200×[（1+6%）1.5-1]=109.6（万元）；第二年价差预备费=3600×[（1+6%）2.5-1]=564.54（万元）；第三年价差预备费=1200×[（1+6%）3.5-1]=271.47（万元）。建设期间价差预备费=109.6+564.54+271.47=945.61（万元）。参见教材P140。
从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（ ）
答案：对
解析：
考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。
××置业公司部分房地产估价结果报告
一、委托方
××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。
二、估价方
××房地产估价事务所，法定代表人：×××；住所：××市××路××号，二级评估资质。
三、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2004年6月30日至2004年7月5日。
十三、估价报告应用的有效期(略)
××置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计1年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，在××置业公司对其进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
(一)超市的估价(略)
估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2
总价=9430×7800元=7355万元
(二)在建写字楼的估价
1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)元=3215万元年运营费用3215×55%万元=1768万元净收益有效毛收入-运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。
2．测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。
①续建工程费及管理费等。
装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等 150万元，合计3490万元。
②投资利息。
当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息为：
3490×[(1+5.85%)0.5-1)万元=101万元
③销售税费。
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费
14183×6%万元=851万元
3．在建写字楼的评估价值
总价值：(14183-3490-101-851)万元=9741万元
六、估价结果
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。
正确答案：
①缺少土地使用性质、产权描述。
②没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。
③超市应优先选用收益法估价。
④估价结果中应说明在建写字楼单价。
⑤收益年限的选取没有说明原因或依据。
⑥收益法只选择一个参照物，客观性不够。
⑦全年收益天数按300天计算错误。
⑧确定报酬率不能只参照一个实例。
⑨比准价格应为收益价格。
⑩应该首选现金流量折现法进行计算。
(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。
(12)缺未来发生的利润的计算。
(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。
(14)缺附件的有关内容。
(15)光辉大厦的租金收入是否有租约限制、是否是客观收益，没有说明。
[试题分析]
对于指错题中所给出的估价报告，要进行从形式到内容的逐项检查。从形式上来讲，该报告缺乏附件，估价对象状况表述不完全，估价结果确定中缺乏在建写字楼的单价。对于内容上的错误，更要认真检查。首先是估价方法的选用，本题中对超市估价时选用的是比较法，作为有收益的房地产，按照规范，应该首选收益法。其次是在建工程估价的详细环节的检查，用假设开发法估算时各项指标的确定是否依据充分，是否客观，各项指标的计算要严格按照规范的要求。
(2015年真题) 房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。
A.需要适时的更新改造投资
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.适于短期投资
E.变现性差
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。
政府规范房地产市场行为的措施有（ ）。
A.健全市场准入制度
B.推动行业诚信体系建设
C.调整银行贷款利率
D.规范交易程序
E.加强产权管理
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是政府规范房地产市场行为的措施。规范房地产市场行为的措施：推动行业诚信体系建设；规范交易程序；加强产权管理。
土地费用估算主要包括( )。
A.划拨或征收土地的征地拆迁费
B.出让土地的土地出让地价款
C.转让土地的土地转让费
D.租用土地的土地租用费
E.转让土地应缴纳的手续费
正确答案：ABCD
土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：②划拨土地的征收补偿费;②出让土地的出让价款;③转让土地的土地转让费;④租用土地的土地租用费;⑤股东投资入股土地的投资折价。
房地产估价师考试历年真题精选9卷 第9卷
城乡规划管理部门在（ ）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。
A、《规划意见书（选址）》
B、《建设用地规划许可证》
C、《建设工程规划许可证》
D、《建设工程施工许可证》
答案：A
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。城乡规划管理部门在《规划意见书（选址）》中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。参见教材P72。
下列不属于平均指标的是（ ）。
A．众数
B．中位数
C．水平指标
D．调和平均数
正确答案：C
平均指标包括算术平均数、调和平均数、几何平均数、中位数和众数。
某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8 000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。
该医院应与（）接洽购买综合楼事宜。
A.被拆迁人
B.拆迁人
C.建筑物拆除方
D.政府规划主管部门
某房地产开发企业预售一套建筑面积100 ㎡的商品住宅，单价为1 万元/㎡。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105 ㎡，买受人实际应付购房款( )万元。
A.100
B.101
C.103
D.105
答案：C
解析：
按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有( )。
A.全距
B.众数
C.标准差
D.平均差
E.变异系数
答案：A,C,D,E
解析：
变异指标——是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。
