21年房地产估价师考试真题6卷 第1卷
经济分析将不同的市场结构分为( )。
A.完全竞争市场
B.完全垄断市场
C.垄断竞争市场
D.寡头竞争市场
E.寡头垄断市场
答案：A,B,C,E
解析：
一般地市场结构分为四种类型：完全竞争市场、完全垄断市场、垄断竞争市场和寡头垄断市场，不同的市场结构对产品价格和产量的决定有不同的影响。
人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质是赔偿，而不是按约定予以给付。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是保险的种类。人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质不是赔偿，而是按约定予以给付。
中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中点位次的标志值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
进行房地产市场调研需要收集火量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
对于“开发—销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（ ）。
A．开发期
B．论证决策期
C．经营准备期
D．经营期
E．销售期
答案：A,E
解析：
房地产投资项目计算期的选取规则如表2 所示。
（）的宽度在任何情况下不得小于50mm。
A、沉降缝
B、伸缩缝
C、温度缝
D、防震缝
答案：D
解析：
本题考查的是变形缝。变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝。防震缝的宽度在任何情况下不得小于50mm。参见教材P99。
禁止发布房地产预售广告的是（ ）。
A．在划拨土地上开发建设的房地产
B．已设定抵押的房地产
C．未取得商品房预售许可证的房地产
D．没有选聘物业管理企业的房地产
正确答案：C
预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。
21年房地产估价师考试真题6卷 第2卷
以下是房产税纳税人的有（ ）。
A．产权出典的承典人
B．房产出租的租赁人
C．产权未确定的房产代管人
D．产权全民所有的，经营管理单位和个人
E．产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人
某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为( )年。
A．40
B．43
C．47
D．50
正确答案：B
[答案] B
因为40(50-3)，所以建筑物的经济寿命应为：3-1-40＝43(年)
下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有（ ）。
A、建筑面积
B、建筑进深
C、室内净高
D、建筑层数
E、建筑质量
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产自身因素。建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有影响。参见教材P125。
下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是（ ）。
A．耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳
B．实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税
C．经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%
D．对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税
正确答案：C
耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。
某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，，折现率为15%，开发完成后的房地产于建设期初的价值为（ ）万元。
A．572.21
B．765.85
C．791.24
D．912.62
答案：C
解析：
开发完成后的房地产于建设期初的价值为：
大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以参照《注册房地产估价师管理办法》注册，可担任执行合伙人，但不得担任房地产估价机构法定代表人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
征收集体土地应遵守一定的原则，下列关于征收集体土地原则的表述中正确的是（ ）。
A.可以通过提高征地费用，限制非农业部门占用土地
B.保证国家建设用地将成为今后固有建设用地供应的基本制度
C.可以通过租用集体土地进行非农业建设，以减少征收集体土地
D.妥善安排被征地范围内的单位和农民的生产.生活是必须坚持的原则
答案：D
解析：
本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。选项A错误，征收集体土地需要坚持保证国家建设用地原则，反对大幅提高征地费用，以限制非农业部门占用土地；选项B错误，土地有偿使用将成为今后固有建设用地供应的基本制度；选项C错误，征收集体土地遵循依法征地的原则，严禁“以租代征”。
21年房地产估价师考试真题6卷 第3卷
批准临时建设和临时用地的使用期限一般均不超过1年。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
个人住房贷款的风险，主要表现为（ ）。
A、政策风险
B、操作风险
C、信用风险
D、市场风险
E、管理风险和法律风险
答案：B,C,D,E
解析：
考点:房地产抵押贷款。个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。
一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价报告组成。缺少致估价委托人函和估价的假设和限制条件。
下列工程中，经批准可以邀请招标的有（ ）。
A、项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的
B、受自然地域环境限制的
C、国有资金投资占主导地位的建设项目
D、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的
E、拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是招标方式和招标机构。有下列情形之一的经批准可以进行邀请招标：（1）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；（2）受自然地域环境限制的；（3）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；（4）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；（5）法律、法规规定不宜公开招标的。参见教材P75。
（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500㎡。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。回答4至7题
采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。
A．自己开发
B．溢价转让
C．被迫转让
D．自愿转让
下图表示的是房地产开发企业（ ）经营模式下的典型现金流量图。
A、开发一销售
B、开发一持有出租一出售
C、购买一持有出租一出售
D、购买一更新改造一出租一出售
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一更新改造一出租一出售业务模式下的现金流出包括购买成本、更新改造成本、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。现金流量图如上图所示。
在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化。
21年房地产估价师考试真题6卷 第4卷
当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是( )。
A、 确定建设施工的各种图纸已经准备就绪
B、 完成全体工作人员的筛选工作
C、 获取土地使用权
D、 明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
李某自用位于地下的工业厂房，应税房产原价为100万元，每年应缴纳房产税最多为（ ）元。
A.4200
B.5040
C.5400
D.6480
答案：D
解析：
本题考查的是房产税。工业用途的房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳税额＝应税房产原值×[1－（10%～30%）]×1.2%，所以最大=100万×60%×（1－10%）×1.2%=6480元。
在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有（ ）。
A．降低再贴现利率
B．提高首期付款比例
C．提高法定存款准备金率
D．缩短分期付款期限
E．公开市场买入政府证券
答案：A,E
解析：
在需求不足及经济衰退时期，中央银行可采取降低再贴现率、公开市场买入政府证券等货币政策刺激消费、拉动需求。BCD 三项的政策属于紧缩性货币政策，通常运用在经济过热、通货膨胀时期。
关于融资成本，下列说法不正确的是( )。
A、 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B、 融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C、 融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费
D、 资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费
某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。建筑物使用年限晚于土地使用权到期的年限=50-6-40=4（年），建筑物折旧的经济寿命=50-4=46（年）
（ ）要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
A.合理原则
B.有效原则
C.合法原则
D.公正原则
答案：C
解析：
本题考查的是独立客观公正原则。所谓"客观" ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。
甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )万元。
A.0～50
B.50～75
C.50～10O
D.100～150
21年房地产估价师考试真题6卷 第5卷
居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
长期趋势法包括（ ）等方法。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．年限法
E．指数修匀法
民事法律关系构成部分包括( )。
A.主体
B.行为
C.内容
D.客体
E.权属
银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增值率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月地还款额为（ ）元
A1843.86
B1847.55
C2279.87
D2291.27
正确答案：A
16、第6年最后一个月即计息期72期，月还款递增率为0.2%，则第6年最后一个月还款额为1600（1+0.2%）72-1=1843.86（元）
下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。
A．与财务报表中的成本完全不一样
B．应根据实际发生费用记录来确定
C．与财务报表中的成本一样
D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
正确答案：A
投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。
建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则不包括( )。
A.市场配置的原则
B.有偿使用土地的原则
C.盘活利用的原则
D.布局优化的原则
答案：B
解析：
国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。
下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（ ）。
A、完全产权价值
B、出租人权益价值
C、快速变现价值
D、承租人权益价值
E、残余价值
答案：C,E
解析：
考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。
21年房地产估价师考试真题6卷 第6卷
商品房预售广告不得涉及的内容是（ ）。
A．开发企业名称
B．装修装饰内容
C．贷款银行名称
D．预售许可证书号
答案：B
解析：
房地产广告的要求之一为：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（ ）万元。
A、1200
B、1800
C、2100
D、3000
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年，《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％”。6000万元×20％=1200万元。
居民因房屋被拆迁而重新购置住房的，不征收契税。 （ )
此题为判断题(对，错)。
减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。 （ ）
答案：对
解析：
本题考查的是制度政策因素。减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。参见教材P139。
下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）。
A．投资回收期
B．借款偿还期
C．利息备付率
D．财务净现值
E．现金报酬率
征收土地使用税，考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额以及一些经济发达地区需要适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的50%。（）
答案：错
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额以及一些经济发达地区需要适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的30%。
房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有( )。
A.房屋赠与
B.房屋析产
C.房屋继承
D.房屋焚毁
E.房屋买卖
答案：A,B,C,E
解析：
商品房屋租赁期间内，因赠与、析产(将共同财产予以分割)、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。——买卖不破租赁；注：抵押继续有效，经出租人同意转租继续有效，改变房屋用途无效
