21年房地产估价师考试题库精选6篇

发布时间：2021-08-21

21年房地产估价师考试题库精选6篇第1篇

单位指标估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单位指标数得到项目或单项工程总投资的估算方法。（）

正确答案：×
单位指标估算法是指以单位工作量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。

按基金的发起和建立方式的不同，基金证券有基金受益证券和基金股票两种形式。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

甲公司根据新产品生产的需要，对生产车间花费200万元进行加固改造，则该支出为收益性支出。（）

正确答案：×

在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建没巾，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装丁程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（）。

A．1067元/m2

B．1070元/m2

C．1084元/m2

D．1141元/m2

正确答案：C
[280(1+4%+2%+3%)+20]÷3000=1084(元/m2)

21年房地产估价师考试题库精选6篇第2篇

国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是征收集体土地的特点。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。

房地产投资可以有效抵消预期通货膨胀的影响。（　）

答案：对

解析：

考点:房地产投资的利弊。房地产投资可以抵消通货膨胀的影响。

在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些（）。

A．市场案例

B．交易实例

C．交易预期值

D．市场预期值

正确答案：B
可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。

政府对价格的干预包括规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本微利的原则确定。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

会计核算的可比性原则世指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

21年房地产估价师考试题库精选6篇第3篇

投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按投资对象存在的形式不同，可以分为（　）

A.金融投资和实物投资
B.短期投资和长期投资
C.直接投资和间接投资
D.生产性投资和非生产性投资

答案：A

解析：

本题考查的是投资概述。按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。

城镇基准地价的内涵包括其对应的（）。

A．容积率

B．土地使用税

C．土地开发程度

D．土地使用期限

E．征地补偿费

正确答案：ACD

房产大修停用三个月以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是房产税-减税、免税。应是房产大修停用半年以上。参见教材P235。

在资产负债表的编制中，（）是根据几个账户的期末余额合计数填列。

A．短期投资项目

B．累计折旧项日

C．未分配利润项目

D．存货项目

正确答案：D

影响商品需求的因素有（　）。

A.消费者的偏好
B.消费者的收入水平
C.商品本身的价格
D.相关商品的价格
E.厂商对商品未来的预期

答案：A,B,C,D

解析：

本题考查的是需求及其变动。一般来说，影响商品需求的因素有：消费者的偏好；消费者的收入水平；该商品本身的价格；相关商品的价格；消费者对商品未来价格的预期；其他因素。选项E，正确说法是消费者对商品未来价格的预期。

21年房地产估价师考试题库精选6篇第4篇

某住宅小区整体评估，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（）。

A.公共配套
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.室内设施设备
E.临街状况

答案：A,C,E

解析：

本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项E属于位置因素；选项C属于周围环境。住宅小区整体评估时，楼层和朝向不再是区位因素。P129～135。

从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（）。

A．全部投资现金流量表

B．资本金现金流量表

C．投资者各方现金流量表

D．资金来源与运作表

正确答案：B
B现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月)的现金流人和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为：
    (1)全部投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。
    (2)资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计处资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资金金的盈利能力。
    (3)投资者各方现金流量表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。

下列关于估价报告的说法中，不正确的有（）。

A．估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告

B．估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”

C．估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要

D．估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响

E．估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件

正确答案：CD

某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元,假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（）元／m2。

A．2025

B．2250

C．2700

D．3000

正确答案：B

保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。（　　）

答案：对

解析：

损失补偿金额受到实际损失、保险合同和保险利益的限制。损失补偿原则进一步派生出权益转让原则和分摊原则。权益转让原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。在财产保险中，权益转让原则是指由于保险事故发生，保险人在向被保险人支付赔偿金后，取得相关保险标的的所有权或向第三人的索赔权。分摊原则与财产保险业务中发生的重复保险密切相关，不适用于人身保险。

21年房地产估价师考试题库精选6篇第5篇

下列文书中，不属于要约邀请的是( )。

A.拍卖公告
B.中标通知书——承诺
C.招股说明
D.寄送的价目表

答案：B

解析：

《中华人民共和国合同法》第十五条规定，下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。

《城市房地产管理法》规定国家实行（）登记发证制度。

A．土地所有权

B．土地使用权

C．房屋所有权

D．房地产他项权利

E．继承权

正确答案：BC

用市场法对房地产进行估价时，需要进行（）。

A．交易过程控制

B．交易情况修正

C．交易日期调整

D．交易价格变更

E．房地产状况调整

正确答案：BCE
运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。

下列关于宗地图的说法有误的是（）。

A．坐落表示宗地所在街道、街坊以及该宗地的编号

B．界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点

C．若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长

D．宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号

正确答案：A

设计阶段影响工程造价的因素主要包括在建筑设计和工艺设计两个阶段中。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

21年房地产估价师考试题库精选6篇第6篇

赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（　）元。

A.172858
B.182786
C.192858
D.201006

答案：D

解析：

本题考查的是复利系数的应用。实质：贷款余额＝第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。
第一步，已知贷款P，先求出月还款额A。
P=50×（1-30%）=35（万元）；i月=6%/12=0.5%，n=10×12=120；
A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=350000×0.5%（1+0.5%）120/[（1+0.5%）120-1]=3886（元）