房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。
A．装饰装修改造
B．通货膨胀
C．需求增加导致稀缺性增加
D．改进物业管理
E．周围环境改善
下列对法的概念理解不正确的是（ ）。
A．法是阶级矛盾不可调和的产物
B．法以国家集体意志形式出现
C．法用国家政权的强制力来保证实现
D．法是各种社会规范的总称
为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的（ ）。
A．估价细则
B．估价原则
C．估价准则
D．估价程序
在建工程房地产估价结果报告
一、委托方
××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：×××一××××××××。
二、受托方
××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：××××××××××××。
三、估价对象
1．地理位置及概况(略)
2．估价对象概括
估价对象：一栋在建住宅楼
建筑面积：11627.92 m2
土地使用权年限：至2073年5月31日
土地面积：4300m2
四、估价目的
为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。
五、估价时点
2004年6月18日至2004年6月30日。
六、价值定义
采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。
七、估价依据
1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。
2．国土资源部《土地估价规程》。
3．××市人民政府《××市出让国有土地使用权基准地价》。
4．××市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。
5．××市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]。
6．××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)。
7．××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]。
8．委托方提供的其他资料。
9．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有：1．合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2．最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3．鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定部门批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4．替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
九、估价方法
估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。
十、估价结果
以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期
本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
在建工程房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)市场比较法
市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。
1．选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：
(1)用途相同；
(2)交易类型相同；
(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；
(4)区域及个别条件相近；
(5)统一价格基础；
(6)交易日期接近。
评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况如表6-l所示。
表6-1可比实例表
比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2003.11.30 2004.3.21 2004.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房屋状况 新房 新房 新房 2．价格修正指数表
将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表6-2
表6-2价格修正指数 比较案例 估价对象 A B C 交易价格(元/ m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 lOO 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格(元/ m2) 100 100 100 1003．修正系数表
根据修正指数表，编制修正系数列表6—3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。 比较案例 A B C 交易价格(元/ m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 lOO/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 i00/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 O.3 O.4 比准价格(元/ m2) 3642.58 工程进度 95% 在建工程价格(元/ m2) 4023.78(一)成本法
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
计算土地使用权价格：
估价对象规划用途为住宅，位于××市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/ m2，则土地总价为1112.79万元。
建筑物建造成本：
建筑物建造成本一开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润
1．开发成本
(1)建安费用
根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395．35万元
(2)红线内市政费：取建安费用的15%。
红线内市政费=1112.79×15%=166.92万元
建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604．65万元
(3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。
前期工程总费=1395.35×10%=139.54万元
(4)不可预见费：取建安费用的5%。
不可预见总费=1395.35×5%=69.77万元
开发成本合计为1771.58万元
2．管理费用
建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。
管理费用=(1112.79+1604.65)×5%=135.87万元
3．投资利息
估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2002年2月20日公布的1年期贷款利率5．31%计取，计息基数为开发成本。则：
投资利息=1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31 9/6×0.5
=106.13万元
4．投资利润
根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。
投资利润=1771.58×25%=442.90万元
5．销售费用
估价对象为在建工程，未销售，故不计。
6．估价对象价格
根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：
总价=1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90=3570.95/万元
七、估价对象价格确定
根据目前××市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元。
附件(略)
王某继承了其父原值60万元人民币、现值80万元的住宅后将其出租，他需缴纳的房地产税包括：房产税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m2为基础进行修正。
A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2，744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )。
A．849元/m2
B．865元/m22
C．882元/m2
D．915元/m2
该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。
A．3.0万m2/hm2
B．2.14万m2/hm2
C．50%
D．33%
下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ ）。
A．指数平滑法
B．市场因子推演法
C．德尔菲法
D．销售人员意见综合法
从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。
A．确定调查方式
B．设计问卷
C．收集信息
D．定义市场区域
在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对于政策性房地产开发经营，、一般房地产开发经营行为的差异在于政策上优惠和价格上限制，其行为如设立条件、开发质量、开发经营程序等方面应当是一致的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有（ ）。
A．扩股增资
B．预售商品房
C．以融资租赁方式承租大型设备
D．以在建工程抵押贷款
保留价不同于起拍价，起拍价可以低于、等于保留价，但不可以高于保留价。（ ）
房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
