2021房地产估价师历年真题解析5辑 第1辑
估价对象带有债权债务，可比实例不带债权债务的：估价对象房地产价格＝不带债权债务的可比实例房地产价格－债权＋债务。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建立比较基础。如果是估价对象带有债权债务和其他权益或负担，则一般是在比较法最后步骤求出了不带债权债务和其他权益或负担的房地产价值后，再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价值，就可得到估价对象的价值。
根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
由于土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。所以在任何情况下，土地永远无折旧。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（ ）。
A、临界点分析
B、期望值分析
C、敏感性分析
D、概率分析
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析是盈亏平衡分析的一种。参见教材P219。
资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况定交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿定金额计量，这一会计计量的经济属性是（）。
A.可变现净值
B.现值
C.公允价值
D.重置成本
答案：C
解析：
本题考查的是会计信息处理程序。公允价值：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，孰悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。参见教材P340。
（2）该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6％，写字楼在建成1年末时售出。
正确答案：
"
房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有（ ）。
A.销售收入
B.租金收益
C.开发利润
D.物业增值
E.股权增加
答案：B,D,E
解析：
【考点】房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。
城市修建性详细规划详细确定了规划地区各类用地的界线和适用范围，提出了容积率、建筑密度、绿地率等控制指标。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是制度政策因素。城市控制性详细规划详细确定了规划地区各类用地的界线和适用范围，提出了容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等控制指标。
2021房地产估价师历年真题解析5辑 第2辑
缴存住房公积金的对象可以包括被城镇单位聘用的进城务工人员。（ ）
答案：对
解析：
国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金，城镇个体、工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。
下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。
A.与财务报表中的成本完全不一样
B.应根据实际发生费用记录来确定
C.与财务报表中的成本一样
D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
答案：D
解析：
本题考查的是投资与成本。选项A、C应该是不完全一样，而非完全不一样；选项B，投资分析中使用的成本有很多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算。
对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择（ ）。
A．买方代理
B．卖方代
C．联合代
D．双重代理
正确答案：C
对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司承担项目的物业代理工作。
下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（ ）。
A．房地产咨询
B．物业管理
C．房地产估价
D．房地产经纪
答案：B
解析：
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。
A.甲物业投资风险较大
B.乙物业投资风险较大
C.甲、乙两个物业投资风险一样大
D.无法判断
答案：B
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值：1100×50%＋900×50%＝1000；物业乙的价值的期望值：1200×50%＋800×50%＝1000；甲的标准差=[（1100－1000）2×0.5＋（900－1000）2×0.5]0.5＝100；乙的标准差=[（1200－1000）2×0.5＋（800－1000）2×0.5]0.5＝200；甲、乙物业价值的期望值相同，则标准差小的风险小，甲的标准差小。P233。
下列不属于股票的基本特征的是（ ）。
A.稳定性
B.偿还性
C.决策参与性
D.价格的波动性
答案：B
解析：
本题考查的是股票的基本特征。股票的基本特征包括：盈利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性和价格的波动性。
评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（ ）元/m2。
A、9175
B、9400
C、9450
D、9775
答案：B
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。该在建工程续建为写字楼时，采用成本法的测算结果为8800元/m2、采用假设开发法的两种续建方案的测算结果分别为9550元/m2、10000元/m2，按照最高最佳原则，选取10000元/m2的测算结果。综合测算结果为：（8800+10000）/2=9400元/m2。参见教材P166～171。
2021房地产估价师历年真题解析5辑 第3辑
房地产司法拍卖估价，评估的是市场价值，而房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。房地产司法拍卖估价，评估的是市场价值，而房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。
项目资金有多种来源渠道，为了满足项目的资金需求，可优先使用（ ）。
A、借贷资金
B、预租售收入
C、资本金
D、融资资金
答案：C
解析：
本题考查的是收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。
房地产项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
票据贴现的期限最长不得超过12个月，贴现期限为从贴现之日起到票据到期日止。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为（ ）。
A．典型合同
B．双务合同
C．主合同
D．从合同
(2011真题) 购房人在取得《房屋所有权证》后，经确认房屋主体结构不合格的，仍有权退房。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完毕之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而只要在合理的使用年限内，均可申请退房。
下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（ ）。
A、开征房产税
B、物价水平变化
C、调整房地产信贷规模
D、城市规划变更
答案：B
解析：
考点:制度政策因素。影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政策等。判断标准，看政府部门在其中起的作用，政府能直接作用影响的，就是制度政策因素。
房地产价格的特征主要包括（）。
A.房地产价格受建筑技术的影响很大
B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响
C.房地产价格形成的时间通常较长
D.房地产价格实质上是房地产权益的价格
E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的六个特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。
2021房地产估价师历年真题解析5辑 第4辑
在中华人民共和国境内从事各类房屋建设及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（ ）。
A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制
B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用
C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础
D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费
答案：D
解析：
【考点】基本报表。现金流量表是按收付实现制来编制，所以不包含按权责发生制计取的折旧费和摊销费。
在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100％)等于定基增长速度。
答案：错
解析：
增长速度——是反映现象增长程度的相对指标，由增长量与发展水平的比求得。
与发展速度相对应，增长速度分为定基增长速度和环比增长速度。
定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度；
环比增长速度+1(或100%)=环比发展速度。
某房地产开发企业2010 年销售收入为8000 万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为( ) 万元。
A.500
B.750
C.900
D.950
答案：D
解析：
(1)土地增值额=8000 万元－5000 万元＝3000 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。3000/5000＝60%，50％＜60%≤100%。(3)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额＝土地增值额×40％－扣除项目×5％=3000×40％－5000×5％=950 万元。
一栋建筑物的主要设计内容有：建筑平面设计、建筑立面设计、建筑剖面设计以及建筑物的结构设计和建筑装饰设计。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑设计。一栋建筑物的主要设计内容有：建筑平面设计、建筑立面设计、建筑剖面设计以及建筑物的结构设计和基础设计。
由于房地的不可分性，因此在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
目前，我国信托机构开办的业务可分为（ ）。
A.金融业务
B.委托业务
C.代理业务
D.外汇业务
E.信托业务
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是金融信托投资业务。目前，我国信托机构开办的业务可分为信托业务、委托业务、代理业务、兼营业务和外汇业务。
2021房地产估价师历年真题解析5辑 第5辑
二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市以外的房地产估价业务
答案：错
解析：
二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记程序。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。
A．与财务报表中的成本完全不一样
B．应根据实际发生费用记录来确定
C．与财务报表中的成本一样
D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
正确答案：A
投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。
房地产权属登记的地域范围是( )。
A、 城市建成区内的所有房地产
B、 城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产
C、 城市行政区域内的国有土地及其上的房屋
D、 城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产
答案：D
解析：
《城市房地产管理法》及《城市房屋权属登记管理办法》对房地产权属登记的地域范围有明确的规定：城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记。
房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按地域范围对房地产市场进行划分是最常见的划分方式。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场细分。房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分。参见教材P38。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ( )
此题为判断题(对，错)。
代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果（ ）。
A．直接归于该他人
B．直接归于该行为人
C．由该他人和该行为人按约定分担
D．由行为人代该他人承担
房地产抵押估价报告应用有效期从（ ）起计，不得超过一年。
A.估价时点
B.估价委托日
C.估价报告出具日
D.估价开始作业日
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
