2021房地产估价师历年真题解析9辑 第1辑
甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2，然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？
答案：
解析：
上述估价工作中的错误或不当之处包括：
(1)乙评估机构没有对该商业用房进行实地査勘，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场查勘；
(2)询问委托人评估期望值不对；
(3)根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入不妥；
(4)直接选用银行贷款利率作为折现率不对。
《物业管理条例》规定，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主委员会讨论决定同意后；由物业服务企业依法办理有关手续。（ ）
此题为判断题(对，错)。
省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性文件是( )。
A.地方性法规
B.政府规章
C.部门规章
D.自治条例
答案：B
解析：
省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府，制定规章。设区的市、自治州的人民政府制定地方政府规章，限于①城乡建设与管理、②环境保护、③历史文化保护等方面的事项。
目前个人住房公积金有效凭证一般是存折或磁卡。（ ）
此题为判断题(对，错)。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。
该宗房地产的合理经营期限为（ ）年。
A、 12
B、 12.5
C、 13
D、 13.5
一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元／㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
答案：
解析：
（1）设月最低租金为A元
第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320（万元）
第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468（万元）
年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（万元）
第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A
第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A
第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A
第6-50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A
（2）净现值=0可求最低月租金水平：
ic=16％，则：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5
则：A=86.45（元／㎡）。
下述各项，属于房地产需求分析内容的是（ ）。
A.相关房地产类型的在建数量
B.吸纳率分析
C.相关房地产类型的存量
D.改变用途数量
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场分析的内容。选项A、C、D属于供给分析。
在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题解析9辑 第2辑
按固定资产的使用构成，投资可以分为（ ）。
A．建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用
B．基本建设和房地产开发投资
C．土地投资和房屋投资
D．国内投资和外商投资
在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（ ）。
A．等于报酬率
B．大于报酬率
C．小于报酬率
D．无法知道
《房产税暂行条例》规定，房产税在（ ）征收。
A.城市
B.县城
C.建制镇
D.工矿区
E.农村
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房产税。房产税的课税对象是房产。《房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
与其他投资相比，房地产投资的优点不包括( )。
A、 能够得到税收方面的好处
B、 能够抵消通货膨胀的影响
C、 提高投资者的资信等级
D、 变现容易
从估价角度来看，房地产开发商的自有资金应获得的利息也要与其应获得的收益分开，不能算作开发利润。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
房地产广告中含有价格的，应清楚表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格有效期限。（ ）
此题为判断题(对，错)。
划拨土地使用权出租的，租赁期限超过（ ）个月的，应签订租赁合同。
A.3
B.5
C.6
D.9
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。划拨土地使用权出租的，租赁期限超过6个月的，应签订租赁合同。
2021房地产估价师历年真题解析9辑 第3辑
某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。
A、 0.36
B、 1.22
C、 2.78
D、 3.25
答案：C
解析：
依题意，可根据公式：?
建筑平面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于5．25%。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
会计核算要求，凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的（ ）。
A．权责发生制原则
B．收付实现制原则
C．配比原则
D．划分收益性支出和资本性支出原则
基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由（ ）审批。
A．国务院
B．国家
C．农业部
D．国土资源部
正确答案：A
《土地管理法》对于征收土地批准权限的规定中，明确指出，基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由国务院审批
下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。
A、 所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
B、 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%
C、 初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D、 在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等
答案：B
解析：
B项中对应的两个数据应分别为±20%和0.25%～1.5%。
我国自开办保险公司以来，一直采取股份有限公司的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题解析9辑 第4辑
由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。 ( )
答案：错
解析：
由于房地产投资具有区位选择异常重要的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。
一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是目标市场选择。一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。
《房地产开发项目手册》是为了加强房地产开发项目的（ ）管理而设定的。
A.质量
B.资金
C.进度
D.动态
答案：D
解析：
本题考查的是项目手册制度。房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。
某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是( )万元/月。
A．13.2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
正确答案：B
[答案] B 租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为=15+(180-150)×3%= 15+0.9=15.9(万元/月)。
某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为（）万元。
A.450
B.525
C.600
D.900
答案：B
解析：
本题考查的是土地增值税－税率和应纳税额的计算。
（1）土地增值额＝3000万元－1500万元＝1500万元。
（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额×40%－扣除项目×5%＝1500×40%－1500×5%＝525万元。
假设某个消费者的全部收入部用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用（ ）。
A．减少
B．增加
C．不变
D．可能增加也可能减少
估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
预算定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系而编制的定额。（ ）
答案：错
解析：
施工定额是以工序，即同一性质的施工过程，作为研究对象，表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。预算定额是在编制施工图预算阶段，以工程中的分项工程或结构构件为对象编制，用来计算工程造价和计算工程中的劳动、机械台班、材料需要量的定额。预算定额是一种计价性定额。
2021房地产估价师历年真题解析9辑 第5辑
从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（ ）。
A．第一阶段
B．第二阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（ ）。
A、交通便捷程度
B、朝向、楼层
C、周围环境和景观
D、建筑规模
E、外部配套设施
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产区位因素。选项D，属于实物因素。
商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。( )
实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（ ）
答案：对
解析：
实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值；时间和不确定性对实物期权定价有直接的影响；在不确定条件下，不确定性的范围随着时间增加而增长。
甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。
该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿，对购房人和甲公司而言，赔偿人分别是（）。
A.甲公司和乙公司 B.甲公司和丙公司
C.乙公司和丙公司 D.丙公司和乙公司
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的土地，暂不缴纳城镇土地使用税
答案：错
解析：
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
某建筑安装工程施工直接耗用的各种费用为200万元，施工中直接发生的冬雨季施工增加费等其他费用为2万元，现场经费为3万元，定额编制管理费为0.2万元，企业管理费为5万元，该项目的建筑安装工程直接费为205.2万元。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
路线价法特别适用于（ ）的土地进行的估价。
A．房地产税收
B．城镇土地整理
C．城市房屋拆迁补偿
D．土地使用权出让
E．市地重划
正确答案：ABCE
路线价法特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。
2021房地产估价师历年真题解析9辑 第6辑
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（ ）登记。
A.异议
B.更正
C.转移
D.变更
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记的类型—按照登记的效力分类。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
房地产开发活动可从（ ）两个方面进行考察。
A．投资资金量和预期收益资金
B．资金流通方式和对策
C．出租、出售或经营形态
D．物质形态和货币形态
正确答案：D
房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。
一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（ ）（假定年利率为5%）。
A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠
B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元
C.在成交日期的一年后一次性付清
D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付
答案：C
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，名义总价30万，实际总价为：30×（1－3%）＝29.1万；选项B，名义总价30万，实际总价为：10＋10/（1＋5%）0.5＋10/（1＋5%）＝29.283（万元）；选项C，名义总价30万，实际总价为：30/1.05＝28.5714（万元）；选项D，分年等额付款额＝25×5%/[1－1/（1＋5%）10]＝3.2376（万元），实际付款额＝5＋3.2376/5%×[1－1/（1＋5%）10]＝5＋25＝30（万元）。P107。
某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40％，余款半年后一次付清，假设年利率为8％，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。
A．4387
B．4398
C．4500
D．4887
答案：B
解析：
本题中并没有说家电家具价值在成交日期一次性付清，相反，是说“含家电家具的成交价格为50万元，首付40％，余款半年后一次付清”，因此可判定家电家具价值5万元是名义价格，应该换算成实际价格，家电家具价值应该参与折现。则可比单价为：
(2017年真题) 下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。
A.征收补偿费
B.土地储备机构的人员工资
C.招标中发生的费用
D.市政基础设施建设有关费用
答案：B
解析：
本题考查的是获取土地。土地储备开发成本包括：（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。
某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。
A．370
B．385
C．420
D．550
某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元，净利润为112万元，年平均资产负债率为60%，则该企业本年度的净资产收益率是（ ）。
A.5.60%
B.9.33%
C.14.00%
D.16.00%
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。股东权益报酬率，也称净资产收益率、净值报酬率或所有者权益报酬率，它是一定时期企业的净利润与股东权益平均总额的比率。资产负债率=负债总额/资产总额×100%=60%，资产总额=2000万元，负债总额=资产总额×资产负债率=2000万元×60%=1200万元，所有者权益=资产总额-负债总额=2000万元-1200万元=800万元，净资产收益率=股东权益报酬率=净利润/股东权益平均总额=112/800=14%。
一个整体市场能够细分为若干个子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题解析9辑 第7辑
下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ）。
A．建筑高度
B．建筑间距
C．建筑密度
D．建筑后退红线距离
如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。（ ）
正确答案：×
交易日期调整实质上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整。
税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。 ( )
答案：错
解析：
加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。
【2012年真题】估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（）元/㎡。
5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数
一层 二层 三层 四层 五层 六层
5层 100% 105% 110% 105% 95% -
6层 100% 105% 110% 110% 100% 90%
A.6280
B.6408
C.6881
D.7021
答案：C
解析：
本题考查的是房地产状况调整的方法。先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：5700/95%×98%×110%=6468（元/㎡），再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/（1-6%）=6881（元/㎡）。
下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。
A、审计费
B、利息
C、外汇汇兑净损失
D、融资代理费
答案：A
解析：
考点:投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。选项A属于管理费用。
所谓的“五M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和( )。
A、 任务
B、 可用的费用
C、 广告效果评估
D、 企业信誉
下列房地产市场指标中，属于供给指标的有（ ）。
A、空置量
B、房地产价格指数
C、平均建设周期
D、吸纳率
E、房屋施工面积
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是供给指标。选项BD属于市场交易指标。参见教材P39～41。
该城市2001～2002年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。
A．116.7%
B．16.7%
C．14.3%
D．114.3%
2021房地产估价师历年真题解析9辑 第8辑
按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（ ）。（已过时）
A．存量规模
B．租金水平
C．开发成本
D．资本化率
房地产拍卖业务主要来自（ ）委托。
A.法院
B.公司法人
C.司法机关
D.个人
答案：A
解析：
本题考查的是房地产拍卖及特征。房地产拍卖业务主要还是来自法院委托。
根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（）
答案：错
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。土地使用权无限年期的价格公式是
土地使用权有限年期的价格公式
土地使用权价格接近无限年价格的程度为：
假设两者相差万分之一看作是接近。当报酬率为2%时，需要520年才能接近无限年的价格，报酬率为4%时，需要260年，报酬率为8%时，需要130年，报酬率为20%时，需要60年，报酬率为25%，需要50年。所以报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快（越短）。
通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。（ ）
答案：对
解析：
考点:通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。
比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。（ ）
答案：错
解析：
由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。
房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围？房地产保险估价可分为哪两类？
答案：
解析：
房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值；投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。房地产保险价值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的价值时点不同。
物业代理的形式主要有以下( )方式。
A、 联合代理
B、 独家代理
C、 招标代
D、 投标代理
E 政府代理
评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）。
A.典型投资者所要求的社会一般收益率
B.典型投资者所要求的社会最高收益率
C.特定投资者所要求的最低收益率
D.特定投资者所要求的最高收益率
答案：C
解析：
本题考查的是投资价值。评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。如报酬率或折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时应是某个特定的投资者所要求的最低收益率。P92。
2021房地产估价师历年真题解析9辑 第9辑
通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而地产增值则导致折现率下降。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（ ）。
A．建筑平面布置
B．朝向、楼层
C．环境景观
D．土地开发程度
E．房屋完损等级
瑕疵请求权是指（ ）。
A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
D．买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
房地产和房地产业涉及的（ ），特别需要法律法规的规范。
A．占地面积大
B．动用人力多
C．社会面广
D．资金量大
E．产权关系复杂
某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
1.以商品住宅销售均价为基础估价；
2.以商业用途土地价格为基础估价。
<1> 、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。
<2> 、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。
答案：
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。
理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。
或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。
经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，按照规定不用交纳土地收益等价款。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房保障制度。经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。
在办理房屋登记时，房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不属同一人且原因不明的，房屋登记机构应当（ ）。
A．办理预告登记
B．办理更正登记
C．办理异议登记
D．不予办理登记
答案：D
解析：
房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人（包括法人和自然人）。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人，应查明原因，查不清的，暂不予办理登记。
财务杠杆的正向作用是指当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借款越多，资本金的收益率越大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时，使用借贷资金才能提高资本金收益水平，此时财务杠杆具有正向放大作用。
