房地产估价师考试试题及答案9章 第1章
与非专业估价相比，专业估价的特点包括（ ）
A.是一种专业意见
B.估计价格或价值
C.实行有偿服务
D.承担法律责任
E.估价作业日期长
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成；（2）提供的是专业意见；（3）具有公信力；（4）实行有偿服务；（5）承担法律责任。
在房地产开发中，虽然开发商所投入的资金大部分以同定资产形式存在于房地产商品中，但对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均属于流动资金的性质。( )
邀请招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。 ( )
正确答案：×
[答案] × 公开招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。
关于现金回报率的说法，正确的有（ ）。
A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率
B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
C.现金回报率考虑了还本付息的影响
D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益
E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力
答案：B,C,E
解析：
【考点】现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率；选项B正确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率；选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。
甲企业于2014年3月竞得一宗100 000㎡的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140㎡的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。
该项目的销售收入预期为（）亿元。
A、12
B、14
C、18
D、20
答案：D
解析：
本题考查的是经济学中的成本概念。经济利润=销售收入-会计成本-隐成本，销售收入=经济利润+会计成本+隐成本=2+12+6=20万元。参见教材P200。
某注册房地产估价师出借注册证书，违法所得为2万元，最高可被处以（）万元罚款。
A、1
B、2
C、3
D、6
答案：C
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。《注册房地产估价师管理办法》第三十八条规定，注册房地产估价师允许他人以自己的名义从事房地产估价业务的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
房地产估价师考试试题及答案9章 第2章
一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面，目录，致委托人函，估价结果报告，估价技术报告和附件。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某城市路线价标准深度为18 m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12 m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。
A．3000
B．3277
C．3295
D．3599
正确答案：C
刘某在1 年前获得一笔月还款额为800 元，期限5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100 元，则其月均收入至少应为（ ）元。
A．2363.64
B．2600.00
C．3818.18
D．4200.00
答案：C
解析：
商业银行规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。其中，所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。故刘某月均收入至少为：（1200+100+800）÷55%=3818.18（元）。
以下是房产税纳税人的有（ ）。
A．产权出典的承典人
B．房产出租的租赁人
C．产权未确定的房产代管人
D．产权全民所有的，经营管理单位和个人
E．产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人
某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考数据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为二年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15％左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。
采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（ ）。
A.应充分考虑各店面租约租金的限制
B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制
C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制
D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准
答案：A
解析：
租金收益的测算要区分是否存在租约限制，有租约限制的，评价出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。本题中，该大厦地下一层满租，且均有租约，租金从实考虑，租约期满后，采用市场租金。
房地产估价师考试试题及答案9章 第3章
某国的现金流通量为4000 万亿元，单位和个人的活期存款为1000 万亿元，单位和个人的定期存款为2000 万亿元，其他存款为500 万亿元，则该国的狭义货币为（ ）万亿元。
A．4000
B．5000
C．7000
D．7500
答案：A
解析：
货币包括现金和各种银行存款。根据货币的流动性及在流通中所起的作用，将货币供应量分为三个层次：第一层次，M0=现金流通量；第二层次，M1=M0+单位和个人的活期存款；第三层次，M2=M1+单位和个人的定期存款+其他存款。在上述层次中，现金 M0 为狭义货币，现实货币 M1 是最活跃的货币，M2 为广义货币。本题中，现金流通量为 4000 万亿元，则该国的狭义货币为 4000 万亿元。
非银行金融机构以吸收存款为主要资金来源，而商业镊行主要依靠发行股票、债券等其他方式筹措资金。（ ）
此题为判断题(对，错)。
组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元。
A．30
B．50
C．100
D．150
某类房地产2013年4月的市场价格为6500元／m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（ ）元／m2。
A．5110.51
B．5307.26
C．5548.37
D．5638.13
答案：A
解析：
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格。本题中，
国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迂工作的监督管理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
自治州、自治县的自治条例和单行条例，报（ ）批准后生效。
A.全国人民代表大会及其常务委员会
B.国务院
C.省.自治区.直辖市的人民代表大会
D.省.自治区.直辖市的人民代表大会常务委员会
答案：D
解析：
本题考查的是中国现行法律制度体系。自治州、自治县的自治条例和单行条例，报省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会批准后生效。
房地产估价师考试试题及答案9章 第4章
按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是( )。
A．招标出让国有土地使用权
B．拍卖出让国有土地使用权
C．协议出让国有土地使用权
D．租赁国有土地使用权
E．抵押国有土地使用权
正确答案：ABC
[答案] ABC 除了选项A、B、C外，还有挂牌出让国有土地使用权。
按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（ ）元。
A.4200
B.5880
C.8640
D.86400
答案：B
解析：
本题考查的是具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。应税房地产原值＝100×70%＝70（万元）；应纳房产税的税额＝70×（1－30%）×1.2%＝0.588（万元）。
编制城市规划一般分为（ ）两个阶段。
A.控制性详细规划
B.修建性详细规划
C.总体规划
D.分区规划
E.详细规划
答案：C,E
解析：
本题考查的是城市规划体系。编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。
住房公积金缴存基数不得高于职工工作所在地设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的（ ）倍。
A.1
B.3
C.4
D.5
答案：B
解析：
本题考查的是住房公积金制度。住房公积金缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，原则上不应超过职工工作所在区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。缴存基数每年调整一次。
下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ）。
A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记
D．房屋的所有权人和使用人为两个人
以下关于现金流量图绘制规则的描述，正确的是( )。
A．以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期
B．在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的
C．相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量
D．如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生
E．横轴上的时点“1”表示第1个计息周期的期初
正确答案：AC
[答案] AC 在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第零期期末发生的。如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生。数轴上的时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始。
房地产估价师考试试题及答案9章 第5章
不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。
A、抵押贷款利息
B、公共设施维修费
C、房产税
D、物业保险费
答案：A
解析：
考点:收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。
下列房地产中，能够作为拍卖标的物的是（ ）。
A.抵押的房地产
B.未经共有人书面同意的共有房产
C.未依法取得不动产权证书的房产
D.用于城市基础设施建设的划拨用地
答案：A
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。抵押的房地产可以作为拍卖标的物。
（ ）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。
A、风险估计
B、风险评价
C、风险辨识
D、风险分析
答案：C
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。
该宗房地产第14年的净收益为( )。
A、 1万元
B、 2万元
C、 -1万元
D、 14万元
与房地产投资“开发一销售”经营模式相比，“开发一持有出租一出售”模式的现金流出项中增加了（ ）。
A．运营成本
B．装修费用
C．土地费用
D．开发成本
答案：A
解析：
“开发一销售”模式与“开发一持有出租一出售”模式的区别为：①“开发一销售”模式现金流入项包括预售收入和现房销售收入，现金流出项目包括土地成本和建造成本及相关费用；②“开发一持有出租一出售”模式的现金流入项包括租金收入和转售收入，现金流出项目包括土地成本、建造成本及相关费用、运营成本和转售税费。
在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试试题及答案9章 第6章
从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在( )。
A、 第一阶段
B、 第二阶段初期
C、 第二阶段末期
D、 第三阶段
E 第四阶段
租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是( )。
A.转租赁
B.杠杆租赁
C.综合租赁
D.直接租赁
答案：C
解析：
综合租赁。是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。
该公司委托评估应选择（ ）。
A．房地产管理部门
B．资产管理部门
C．有资格的房地产估价机构
D．验资机构
下列房地产中，不得抵押的有（ ）。
A．集体所有的土地使用权
B．村办企业厂房
C．列入城市房屋拆迁范围的房屋
D．宅基地
E．已经设定抵押权的房地产
(2017真题) 营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（）万元的为一般纳税人。
A.300
B.500
C.700
D.900
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。
住房公积金缴存基数不得高于职工工作所在地设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的（ ）倍。
A.1
B.3
C.4
D.5
答案：B
解析：
本题考查的是住房公积金制度。住房公积金缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，原则上不应超过职工工作所在区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。缴存基数每年调整一次。
房地产估价师考试试题及答案9章 第7章
编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（ ）。
A、现金流量表
B、利润表
C、资金使用计划
D、资金筹措计划
E、财务计划现金流量表
答案：C,D
解析：
本题考查的是财务报表的编制。可用排除法，基本报表一定是在辅助报表的基础上最后编出来的。而投资计划与资金筹措属于辅助报表，一定在基本报表之前编出来，所以可以直接排除ABE。
王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为（ ）元。
A.80
B.160
C.200
D.240
答案：A
解析：
本题考查的是住房租赁税收优惠政策。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。2000×4%＝80（元）。
当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。
A．50%
B．60%
C．80%
D．90%
正确答案：B
凡综合风险度超过60%的贷款，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（ ）。
A．施工单位不负保修责任
B．施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿
C．维修费用应当由李某支付
D．物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用
在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有（ ）
A．用地性质
B．容积率
C．人口容量
D．用地面积
E．建筑形式
答案：A,B,D
解析：
控制性详细规划的控制体系中，规定性指标一般包括：①用地性质；②用地面积；③建筑密度；④建筑控制高度；⑤建筑红线后退距离；⑥容积率；⑦绿地率；⑧交通出入口方位；⑨停车泊位及其他需要配置的公共设施。CE 两项属于指导性指标。
保险合同的客体为（ ）。
A．保险人
B．保险标的
C．保险金额
D．被保险人
房地产估价师考试试题及答案9章 第8章
关于抵押权的说法，错误的是 ( )。
A.抵押权是一种担保物权
B.抵押权是转移标的物占有的物权
C.抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿
D.抵押权是债务人或第三人以其所有的特定的财产设定的物权
答案：B
解析：
(1)抵押权——是指为了担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。
其特征为：①抵押权是一种担保物权；②抵押权是债务人或者第三人以其所有的或者有权处分的特定的财产设定的物权；③抵押权是不转移标的物占有的物权；④抵押权人有权就抵押财产卖得价金优先受偿。
关于安置李某的说法，正确的为（ ）。
A．应由拆迁人负责安置
B．应由刘某负责安置
C．如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务
D．如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住
（ ）是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
A．国家强制性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．标的的非自有性
正确答案：D
强制拍卖的特点有：国家强制性、标的的非自有性、主体的特定性、目的的利他性、权利义务的不对等性。其中，标的的非自有性指在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有的财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2;会议室5间，建筑面积共500m2;自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为20000元/m2建筑面积，同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2建筑面积；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%,该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。
【解】
1层餐厅和咖啡厅价格=20000元/m2X900m2=18000000元=1800万元酒店客房年总收益=250元/(天*间）X280间X365天X(1—60%)=10220000元=1 022万元
酒店会议室年总收益=1000元/(天.间）X20天/月X12月=240000元=24万元
酒店年总费用=1022万元X40%=409万元
酒店客房及会议室年净收益=(1022+24—409)万元=637万元
酒店客房及会议室价格=637万元/10%X[1—1/(1+10%)30]=6005万元
酒店办公室价格=300m2X10000元/m2=3000000元=300万元
该酒店总价格=(1800+6007+300)万元=8107万元
答案：
解析：
改错如下：
(1)酒店客房年总收益= 250元/(天*间）X280间X365天X60% = 1 533万元
(2)酒店会议室年总收益=5间X1 000元/(天*间）X20天/月X12月=120万元
(3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6 007万元，应改为6 005万元
(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不另计算。
房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。（ ）
答案：对
解析：
考点:不可移动。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。
假设开发法中，按估价对象细化的公式正确的有（ ）。
A．适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费
B．适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费～土地开发利润－买方购买生地应负担的税费
C．适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费
D．适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费
E．在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费
正确答案：ABCD
在建工程价值=续建完成后的房地产价值续建成本管理费用投资利息＝销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费。
房地产估价师考试试题及答案9章 第9章
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由（ ）估价机构评估。
A．一家
B．两家
C．三家
D．多家均可
耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是( )模式。
A．单一市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
正确答案：B
[答案] B 选择专业化。在这种情况下，企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。
住房公积金委员会各项决策的执行机构是（ ）。
A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行
C．各个单位
D．全体职工
银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。这表明了（ ）。
A.金融工具的流动性与收益性呈正相关
B.金融工具的流动性与收益性呈负相关
C.金融工具的收益性与安全性往往呈负相关
D.金融工具的流动性与安全性呈正相关
答案：B
解析：
本题考查的是金融工具。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。如银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。
某市上期房屋预测销售面积为200000mz，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测 销售面积为（ ）m。
A．208600
B．380600
C．211400
D．239400
正确答案：A
A根据公式Q= a St-1 +(1-a)Qt-1=O．43×220000+(1-O.43)×20000=208600(m2)
