21年房地产估价师考试题目下载9篇 第1篇
某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：
(1)如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？
(2)一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。
答案：
解析：
(1)一是30万元包含家具费用，而1 5万元仅是室内装饰装修费用，二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高，三是王某的装修费用是实际费用，是个别成本，评估时是按社会正常平均费用计算的，四是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。(2)成本法。可采用分部分项法、工料测量法进行测算。主要步骤：①弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，收集相关资料；②用做预算方式测算估价对象的重新购建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的积算价值。
自然周期的( )始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
正确答案：C
[答案] C 自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。
委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容。（ ）
此题为判断题(对，错)。
拆迁评估机构之间应当就拆迁评估的（ ）进行协调并执行共同标准。
A．依据
B．原则
C．程序
D．进度
E．成本
下列不动产登记情形中，按规定收费标准减半收取登记费，同时不收取第一本不动产权属证书工本费的有（ ）。
A.不动产权利人姓名.名称发生变更申请变更登记的
B.因不动产登记机构错误导致的更正登记
C.申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的
D.同一权利人因分割.合并不动产申请变更登记的
E.因不动产损坏申请补发.换发证书的
答案：A,D
解析：
本题考查的是不动产登记收费。按照规定的收费标准减半收取登记费，同时不收取第一本不动产权属证书的工本费的是：（1）申请不动产更正登记、异议登记的；（2）不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更申请变更登记的；（3）同一权利人因分割、合并不动产申请变更登记的；（4）国家法律、法规规定予以减半收取的。
下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是（ ）。
A．乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力
B．估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包含被拆迁房屋室内自行装修装饰的价值
C．房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房，根据合法原则，估价时一律按住宅估价
D．估价专家委员会应当在自收到申请之日起l0日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告
(2014真题) 某居住区规划总人口5万人，居住用地面积10万m2，住宅用地面积6万m2，绿化用地面积3万m2，该居住区规划人口净密度是（）人/hm2。
A.3846
B.5000
C.5556
D.8333
答案：D
解析：
本题考查的是居住区规划的技术经济分析。人口净密度=规划总人口/住宅用地面积=50000/6=8333（人/hm2）。毛-居、净-住。hm2，公顷的表示方式，等于10000平方米。
（ ）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
A.公共配套设施建设费
B.小区物业管理费
C.基础设施建设费
D.“三通一平”等土地开发工程费
答案：C
解析：
本题考查的是房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
21年房地产估价师考试题目下载9篇 第2篇
指数平滑法也是加权平均法的一种。( )
此题为判断题(对，错)。
一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（ ）
A．估价师声明
B．估价假设和限制条件
C．估价特殊说明
D．估价技术报告
E．估价结果报告
答案：A,B,D,E
解析：
一份完整的房地产估价报告，通常由以下8大部分组成：①封面（或扉页）；②致估价委托人函；③目录；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。
陈某预买一套建筑面积为l00m2 的商品住房，单价为10000 元／m2，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2，如陈某选择购房，则实付购房款（ ）万元。
A．90
B．91
C．93
D．95
答案：C
解析：
①计算面积误差比：面积误差比=（产权登记面积一合同约定面积）/合同约定面积×l00％=（95－100）/100×100％=－5％；②陈某实际支付购房款：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付购房款=100×10000－（100×10000×3％+100×10000×2％×2）=930000 元。
市场潜量是在特定的环境下，随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。（ ）
正确答案：√
市场潜量是在市场营销费用超过一定水平之后，就不再刺激需求了，此时市场需求有一个上限，称为市场潜量。
砖的排列方式应按内外搭接，上下错缝的原则砌筑，错缝距离一般不小于（ ）mm。
A.40
B.50
C.60
D.70
答案：C
解析：
本题考查的是墙。砖的排列方式应按内外搭接，上下错缝的原则砌筑，错缝距离一般不小于60mm。
商品房预售款、在建工程抵押贷款都只能用于工程建设，不得挪作他用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建筑材料强度是指建筑材材料抵抗外力破坏的能力，其具体包括抗拉、抗弯和( )强度。
A.抗磨
B.抗脆性破坏
C.抗腐蚀
D.抗剪
答案：D
解析：
材料的强度——是指材料在外力作用下抵抗破坏的能力。
材料在建筑物上所受的外力主要有拉力、压力、弯矩及剪力。材料抵抗这些外力破坏的能力分别称为抗拉、抗压、抗弯和抗剪强度。
21年房地产估价师考试题目下载9篇 第3篇
某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格已上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务。运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。该企业需清退房地产开发业务，属于自愿转让给他人开发完成，转让对手，转让价格均具有自主商议权，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”。司法拍卖，房地产已经被限制，丧失了自主处分权，才采用“被迫转让开发前提”。自愿转让和被迫转让的区别，在于转让时，房地产权利人是否具有完整的处分权。被迫转让，房地产一般已经采取了限制措施，需要通过法院拍卖变现，处分权是受到限制的。P341。
跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是( )。
A.砖混结构
B.钢筋混凝土结构
C.砌体结构
D.钢结构
答案：D
解析：
大跨度厂房——指跨度在15m以上的单层工业厂房，其中跨度为15-30m的厂房以钢筋混凝土结构为主，跨度在36m及36m以上的厂房以钢结构为主。
抵押权属于他物权，也属于一种特殊的用益物权。（ ）
答案：错
解析：
他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。抵押权属于担保物权，不属于用益物权。
对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。
A.潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场
B.服务市场＞潜在市场＞合格的有效市场
C.潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场
D.潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场
答案：C
解析：
本题考查的是市场规模的估计。潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。P112。
磷元素的含量提高，钢材的塑性和韧性可以得到提高，但强度则会明显下降。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是钢材、木材和水泥。磷元素的含量提高，钢材的强度可以得到提高，但是塑性和韧性则会明显下降，特别是温度越低，对韧性和塑性的影响越大。
税收的关键特征是（ ）。
A.强制性
B.固定性
C.无偿性
D.有偿性
答案：C
解析：
本题考查的是税收的概念及特征。无偿性是税收的关键特征。
成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列（ ）是货币政策的中间目标。
A．稳定物价
B．国际收支平衡
C．货币供应量增加
D．利率稳定
E．实现充分就业
21年房地产估价师考试题目下载9篇 第4篇
某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,预计持有至5年末出售时的 总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率 的25%，则该写字楼目前的收益价值为（）。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
下列关于建设监理制度，表示正确的为（ ）。
A.利用亚洲投资银行贷款资金的工程，必须实施监理
B.建设工程项目监理单位，不得与建设单位存在隶属关系
C.未经监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收
D.在“三控、两管、一协调”中，“两管”包括合同管理、安全管理
答案：A
解析：
本题考查的是建设监理制度。实行监理的建设工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理，也可以委托具有工程监理相应资质等级并与被监理工程的施工承包单位没有隶属关系或者其他利害关系的该工程的设计单位进行监理；未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理。P89～90。
若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )。
A．土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
B．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
C．施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
D．商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
依据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以划拨方式取得的土地使用权( )。
A.一律不得转让
B.经批准可以出租
C.可以随房屋所有权一并抵押
D.可以收回
E.除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制
答案：B,C,D,E
解析：
①房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。②用地单位因发生转让、出、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。③租赁时间超过6 个月的，应签订租赁合同。
房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。
A．不可移性
B．独一无二
C．相互影响
D．用途多样
答案：C
解析：
外部性又称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。房地产具有相互影响特性。从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。
答案：错
解析：
本题考查的是建设监理制度。工程监理单位不得转让工程监理业务。
土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均产值的30倍。( )
城市化率或城镇化率，通常作为城市化水平的测度指标。（ ）
答案：对
解析：
考点:社会因素。通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标称为城市化率或城镇化率。
21年房地产估价师考试题目下载9篇 第5篇
房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。
A.销售收入
B.租金收入
C.转让收入
D.利息收入
答案：B
解析：
本题考查的是房地产间接投资。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性租金收入。
在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。
A、期望值相同，标准差小的方案为优
B、标准差相同，期望值小的为优
C、标准差相同，期望值大的为优
D、标准差系数大的为优
E、标准差系数小的为优
答案：A,C,E
解析：
考点:概率分析中的期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同，标准差小的方案为优；标准差相同，期望值大的为优；标准差系数小的为优。
房地产价格构成中的销售税费包括（ ）。
A．增值税
B．营业税
C．城市维护建设税
D．教育费附加
E．房产税
正确答案：BCD
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：
(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为 “两税一费”)。
(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
关于价值时点的说法，错误的是（）。
A.价值时点可以是过去、现在或将来
B.价值时点是由估价目的决定的
C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致
D.价值时点与实地查勘日期可以不一致
答案：C
解析：
本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。参见教材P162表5-1。@##
甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。
政府调整规划，对该项目可以采取的处置方式为（ ）。
A.无偿收回
B.延长动工开发期限
C.置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地
D.按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续
答案：B,C,D
解析：
因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁或处置相关资产的方式主要包括：①延长动工开发期限；②置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地；③按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续。A 项，由于属于政府调整规划引起的土地用途变更，政府不应“无偿收回”。
居住区的规模包括人口及用地两个方面，以用地面积作为规模的标志。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是居住区的用地构成和规模。居住区的规模包括人口及用地两个方面，以人口数作为规模的标志。
在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋（ ）活动。
A．改建
B．买卖
C．赠与
D．租赁
E．扩建
某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（ ）。
A．2002年1月10日
B．2004年1月10日
C．2005年1月10日
D．2007年1月10日
21年房地产估价师考试题目下载9篇 第6篇
收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其中之一可以量化
D.收益和风险均能量化
答案：D
解析：
本题考查的是收益法概述。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。
在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。
A、 过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B、 市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C、 房地产在过去无明显的季节变动
D、 政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。 （ ）
答案：对
解析：
本题考查的是替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。
关于在正常使用下施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的说法，正确的是( )。
A.装修工程为1 年
B.外墙面防渗漏为5 年
C.给排水管道为1 年
D.供热系统为1 个供暖期
答案：B
解析：
在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 年；
3.供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期；
4.电气系统、给排水管道、设备安装为2 年；
5.装修工程为2 年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、 89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为 2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为( )元/m2。
A．2121
B．2200
C．1819
D．2242
正确答案：B
在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。（ ）
答案：对
解析：
考点:收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。
边际成本从递减转入递增恰好与边际产量从递增转入递减相对应，边际成本曲线的最低点正好对应于边际产量由递增转为递减的转折点。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产价格评估选用估价方法，主要取决于（ ）。
A、估价对象
B、估价师对估价方法的熟悉程度
C、委托人的要求
D、估价机构资料库中可用资料情况
E、当地房地产市场状况
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是选用估价方法进行测算。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法。
21年房地产估价师考试题目下载9篇 第7篇
土地的劳动群众集体所有制采取的是全民所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）
A 建筑密度
B 建筑控制高度
C 建筑色彩
D 建筑红线后退距离
E 容积率
下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（ ）。
A．控制土地供应量
B．增加城镇居民可支配收入
C．增加房地产保有环节税收
D．提高城市化水平
答案：C
解析：
A项，当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨，反之会下降。B项，居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。C项，增加房地产保有环节的税收，会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。D项，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而会带动城镇房地产价格上涨。
蒸养砖属于硅酸盐制品，目前主要使用的不包括（ ）。
A.灰砂砖
B.粉煤灰砖
C.黏土砖
D.炉渣砖
答案：C
解析：
本题考查的是砖与石。蒸养（压）砖属于硅酸盐制品，是以石灰和含硅原料，如砂、粉煤灰、炉渣、煤矸石，加水拌合，经成型、蒸养（压）而制成。目前使用的主要是灰砂砖、粉煤灰砖和炉渣砖。
某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( )元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
正确答案：C
某投资者以3.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为80m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。
答案：
解析：
解法一：
购买商铺总投资：38000×80=3040000（元）
购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：
3040000×30%=912000（元）
购买商铺的贷款额（P）：
3040000×70%=2128000（元）
抵押贷款年还本付息额：
i=2%+5.31%=7.31%，n=10年
A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]
=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]
=307335.47（元）
净经营收入（利用现金回报率）：
（净经营收入-年还本付息额）/首付款=10%
所以：净经营收入=首付款×10%+年还本付息额=912000×10%+307335.47=398535.47（元）
毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入×25%
则：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）
最低月租金单价=毛租金收入/（可出租面积×12个月）=531380.63/（80×12）=553.52（元/m2/月）
解法二：
（1）购买总价：3.8×80=304（万元）
（2）自有资金：304×30%=91.2（万元）
（3）抵押贷款年等额偿还额：
抵押贷款总额：304×70%=212.8（万元）
已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%
则：A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]=307335.47（元）
（4）设月租金单价为Y元/（m2/月）
年租金：80×12Y=960Y
年税前现金流：960Y-960Y×25%-307335.47
则：（960Y-960Y×25%-307335.47）/912000×100%=10%
则：Y=553.52（元/m2）
(2015年真题) 关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是（）。
A.必须采用公开方式招标
B.必须采用工程量清单方式招标
C.必须根据项目特点编制标底
D.必须向投标人发出投标邀请书
E.应实行建设工程总承包
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是招标方式和招标机构。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。工程建设项目应实行建设工程总承包。
某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该 购房者在第5年第6个月的还款额为（ ）。
A．2277.36元
B．2281.9元
C．2728.8元
D．2741.9元
正确答案：A
At＝A1×（1＋S）t－1＝2000×（1+0.2%）（5×12+－1）＝2277.36（元）
21年房地产估价师考试题目下载9篇 第8篇
建设该经济适用住房小区应当符合（ ）要求。
A．土地利用总体规划
B．年度建设用地计划
C．年度土地使用权出让计划
D．城市详细规划
按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A．收益性
B．用途
C．市场性
D．地段
正确答案：B
居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。
已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（ ）。
A．3.75%
B．7.5%
C．15%
D．15.87%
正确答案：D
i=(1+r/m)m-1=(1+15%/4)4-1=15.87%
一FN关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。
A．资金时问价值是资金的增值特性使然
B．利率是资金时间价值的一种标志
C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等
房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价原则的含义。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。参见教材P153。
北京市商业物业租赁市场，是按房地产市场细分的（ ）标准划分的。
A、按地域细分
B、按房地产用途细分
C、按增量存量细分
D、按交易方式细分
E、按目标市场细分
答案：A,B,D
解析：
考点:房地产市场细分。北京市是按地域细分，商业物业是按用途细分，租赁是按交易方式细分。
由于合同缺陷造成的工程延误，发包人无须给承包人补偿。
答案：错
解析：
合同缺陷是指合同文件规定的不严谨，甚至可能出现矛盾，以及合同中存在遗漏和错误。这种情况往往需要监理人给以解释，由此造成的工程拖延和损失，发包人应当给以补偿。
甲领取0.3万m2营业房《房屋所有权证》后，应当（ ）。
A．将在建工程抵押转为房地产抵押登记
B．重新办理房地产抵押登记
C．直接领取他项权证
D．无须再办理房屋抵押登记
21年房地产估价师考试题目下载9篇 第9篇
工程造价的职能包括（ ）。
A.预测职能
B.控制职能
C.评价职能
D.调控职能
E.分配职能
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是工程造价概述。工程造价的职能除了一般商品的价格职能以外，它还有一些自己特殊的职能：预测职能、控制职能、评价职能、调控职能。选项E，分配职能不属于工程造价的职能。
正确答案：×
位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。
资产证券化的理论基础中，最核心的原理是（ ）。
A.基础资产的现金流分析原理
B.资产重组原理
C.破产隔离原理
D.信用增级原理
答案：A
解析：
本题考查的是资产证券化的原理。资产证券化以基础资产的现金流分析原理、资产重组原理、破产隔离原理、信用增级原理为其理论基础。其中，基础资产的现金流分析是最核心的原理。P301。
在合同履行过程中，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示的情形有（ ）。
A.取消合同中任何一项工作
B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性
C.改变合同工程的基线.标高.位置或尺寸
D.为完成工作需要施加的额外工作
E.改变合同中任何一项工作的施工时间
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。在履行合同中发生以下情形之一的，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示：（1）取消合同中任何一项工作，但被取消的工作不能转由发包人或其他人实施；（2）改变合同中任何一项工作的质量或其他特性；（3）改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸；（4）改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序；（5）为完成工作需要施加的额外工作。
国内生产总值有三种表现形态，即（ ）。
A.价值形态
B.收入形态
C.产品形态
D.支出形态
E.生产形态
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是需求指标。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。
下列税种中，属于既可适用比例税率也可适用定额税率的是( )。
A.营业税
B.房产税
C.印花税
D.契税
答案：C
解析：
(1)印花税的征收范围，主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：
1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证；
2)产权转移书据；
3)营业账簿；
4)权利、许可证照；
5)经财政部确定征税的其他凭证。
运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。（ ）
答案：对
解析：
考点:选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。
在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ）。
A 卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）
B 卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C 买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
D 应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
E 买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）
