21年房地产估价师模拟试题6辑 第1辑
构筑物登记也属于《房屋登己办法》的调整范围。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是制度政策因素。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨，而且开发商可以进行税费转嫁，也导致房价上涨。
下列控制指标中，不属于建设监理控制的是（ ）。
A．质量标准
B．投资限额
C．建设工期
D．投资回报率
答案：D
解析：
建设监理是对建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收，直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。在业主、承包商和监理单位三方中，是以经济为纽带、合同为依据进行制约的，其中经济手段是达到控制建设工期、造价和质量三个目标的重要因素。
某投资者于2014年年初以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年潜在毛租金收入为100万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，年运营费用为潜在毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（ ）。
A.15.10%
B.15.38%
C.16.43%
D.17.13%
答案：C
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。
下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有（ ）。
A、在建工程抵押估价
B、期房预售价格评估
C、预购商品房抵押估价
D、用于产权调换的期房价格评估
E、建筑物火灾毁损价值评估
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是价值时点原则。选项A，属于价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价；选项E，属于价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价
房地产投资最重要的一个特征是（ ）。
A．能从周围社区环境的改善中获得利益
B．附加收益性
C．位置的固定性或不可移动性
D．不一致性
影响房地产市场发展的基本因素有（ ）。
A、社会因素
B、经济因素
C、资源因素
D、政策因素
E、技术因素
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
答案：
解析：
(1)如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。 (2) 如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。 (3) 若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。 (4) 如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。 [试题分析] (1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。 (2) 首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。 (3) 其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。 (4) 对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。
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21年房地产估价师模拟试题6辑 第2辑
以下关于直接融资和间接融资的说法中，正确的是（ ）。
A．直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少
B．对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险小
C．直接融资有利于筹集长期投资资金
D．直接融资资金供求双方可以根据各自的融资条件，通过协商实现融资，满足各自的需要
E．间接融资在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括（ ）。
A．该种房地产的价格水平
B．相关房地产的价格水平
C．该种房地产的开发成本
D．房地产开发商对未来的预期
E．该种房地产的开发技术水平
正确答案：ACDE
B项为某种房地产需求量的影响因素。
房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，其中间接投资的形式主要有（ ）。
A、购买物业用于出租经营
B、购买住房抵押支持证券
C、购买房地产企业债券
D、投资房地产企业股票
E、购买土地进行开发
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作，房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券。
(2015真题) 因政府调整规划导致动工开发日期拖延二年的土地不认定为闲置土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。
请问：
1小题>
估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？
2小题>
在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？
答案：
解析：
1小题>
重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 这样确定重置价格错误在于： (1) 利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算； (2) 所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况相符； (3) 期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。
2小题>应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。
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在资本资产定价模型中，βj 是综合考虑了资产j 的系统风险和个别风险后得出的风险系数。（ ）
答案：错
解析：
βj 是指资产j 的系统性市场风险系数，是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的参考指标。
房屋登记机构受理异议登记后，应于（ ）个工作日内完成登记。
A．1
B．10
C．15
D．30
最高工程费用与预测可能的工程费用之间的差距越（ ），说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越（ ）。
A．大；小
B．大；大
C．小；大
D．无法判断
21年房地产估价师模拟试题6辑 第3辑
某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为 300元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为( )元/m2。
A．2778
B．2833
C．2278
D．2387
正确答案：B
(2017真题) 被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。
答案：错
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的吸水率与其孔隙率成正相关关系。
除法律、法规另有规定外，划拨土地的使用年限为（ ）。
A．没有使用期限的限制
B．一律70年
C．与出让土地使用权的年限一样
D．根据用地性质由政府与使用者协商确定
正确答案：A
除法律、法规另行规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
下列不符合房地产转让程序的是（ ）。
A.房源核验与购房资格审核
B.草签转让合同，办理合同网签备案.申报成交价格
C.提出申请时房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费
D.按照协议（合同）约定将交易资金存入监管账户
答案：C
解析：
本题考查的是房地产转让的程序。根据《城市房地产转让管理规定》和《房屋交易与产权管理工作导则》，房地产转让的程序一般包括：房源核验与购房资格审核；草签转让合同，办理合同网签备案、申报成交价格；签订交易资金监管等协议（合同）；按照协议（合同）约定将交易资金存入监管账户；依法缴纳税费；办理不动产转移登记；拨付交易资金。
工程造价控制的主要方法有( )。
A.价值工程
B.协议发包
C.合同管理
D.非限额设计
E.可行性研究
答案：A,C,E
解析：
(4)招标投标。
(5)合同管理。合同管理是工程项目管理的核心。
路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。（ ）
答案：对
解析：
考点:路线价法概述。路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。
我国现行法律制度体系包括（ ）。
A.法律
B.行政法规
C.地方性法规
D.部门规章
E.技术规范
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是中国现行法律制度体系。中国现行法律制度体系包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规和部门规章。
21年房地产估价师模拟试题6辑 第4辑
不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程
答案：对
解析：
投标人应当具备承担招标项目的能力。对投标的管理内容主要有：
1.投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
2.两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。联合体各方均应当具备承担招标项目的相应能力。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。
答案：对
解析：
本题考查的是城市紫钱、绿线、蓝线和黄线划定。城市蓝线应当与城市规划一并报批。
工程建设监理活动中的控制主要有( )。
A.合同控制
B.质量控制
C.投资控制
D.进度控制
E.设计控制
答案：B,C,D
解析：
监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。
“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；
“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；
“一协调”是指全面的组织协调。
下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（ ）。
A、吸纳周期
B、城市居民消费价格指数
C、住房价格合理性指数
D、房地产价格指数
答案：C
解析：
考点:房地产市场指标。市场监测与预警指标包括：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。
在假设开发法中，折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，它与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。（ ）
答案：对
解析：
折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。现金流折现法属于动态分析法。
项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
经济适用房计入房价的企业管理费以（ ）成本因素为计算基础。
A．征地和拆迁补偿费
B．规费
C．教育费附加
D．建安工程费
E．住宅小区基础设施建设费
正确答案：ADE
经济适用房计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费为计算基础。
资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。（ ）
答案：对
解析：
考点:资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。
21年房地产估价师模拟试题6辑 第5辑
估价上的折旧注重的是（ ）。
A、原始取得价值的减价修正
B、资产市场价值的真实减损
C、重置价值的摊销与回收
D、原始取得价值的摊销与回收
答案：B
解析：
考点:求取建筑物折旧应注意的问题。估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。
古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：
对甲的要求，古桥公司应( )。
A、.以各套的面积相同为由拒绝其要求
B、.退还5m2的房价款
C、.退还7m2差额的房价款
D、.退还10m2差额的房价款
建设该经济适用住房小区应当符合（ ）要求。
A．土地利用总体规划
B．年度建设用地计划
C．年度土地使用权出让计划
D．城市详细规划
下列会计恒等式，不正确的有（ ）。
A.收入-费用=利润
B.资产=权益=债权人权益-所有者权益
C.资产=负债+所有者权益
D.所有者权益=资产+负债
E.所有者权益=资产-负债
答案：B,D
解析：
本题考查的是会计恒等式。选项B错误，资产=权益=债权人权益+所有者权益；选项D错误，所有者权益=资产-负债。
从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
建设城市和管理城市的基本依据是（ ）。
A.乡规划
B.城镇规划
C.镇规划
D.城市规划
答案：D
解析：
本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据。
征收土地要通过（ ）的审批。
A．村委会
B．乡(镇)级人民政府
C．市级人民政府
D．省级人民政府
E．国务院
正确答案：DE
片收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。
不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析是在风险因素确定发生概率为未知条件下的风险数据。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师模拟试题6辑 第6辑
在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是先下滑后上升的。
某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为 5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。
1．计算开发完成后的价值。
80000×18000/(1+14%)元=126316万元
2．建筑费。
(5000+2000)×80000元=56000万元
3．专业费。
5000×80000×6%元=2400万元
4．销售税与销售费用。
126316×(5%+3%)万元=10105万元
5．利息。
[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992万元
6．利润。
[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808万元
7．总地价。
V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63万元=15958万元
答案：
解析：
(1) 开发完成后的价值应为80000×18000元=144000万元 (2) 专业费应为(5000+2000)×80000×6%元=3360万元 (3) 利息应为V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)万元
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资产类账户金额增加时，在借贷记账法中需登记在借方。（ ）
此题为判断题(对，错)。
转让房地产开发项目的，双方应持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9 %，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A．195
B．210
C．213
D．217
已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（ ）。
A．O.5%
B．6%
C．6.16%
D．6.19%
人工费是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用，包括计时工资或计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资以及特殊情况下支付的工资等。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建筑安装工程费用的构成。人工费是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用，包括计时工资或计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资以及特殊情况下支付的工资等。
房地产估价机构资质核对、房地产估价师职业资格注册均被列为行政许可项目。（ ）
此题为判断题(对，错)。
