房地产估价师每日一练5节 第1节
下列法律中，具有最高法律效力是( )。
A.《宪法》
B.《物权法》
C.《合同法》
D.《民法通则》
答案：A
解析：
宪法具有最高的法律效力，其他一切法律、行政法规、地方性法规和部门规章都不得同宪法相抵触。
能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（ ）。
A．空置面积
B．租金水平
C．收租损失水平
D．可出租面积
E．经营费用
答案：B,D
解析：
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的变化或可出租面积的变化。
要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。
A．依法成立
B．有必要的财产或经费
C．有自己的名称、组织机构和场所
D．能独立承担法律责任
正确答案：D
应能独立承担民事责任，D项说法不够准确。
房地产开发企业对其开发的房地产项目承担（ ）。
A．质量责任
B．经营责任
C．经济责任
D．服务责任
正确答案：A
我国对开发项目实行质量责任制度，房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。
改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积（ ）以上的业主且占总人数（ ）以上的业主同意。
A.1/3，2/3
B.2/3，2/3
C.2/3，4/5
D.4/5，4/5
答案：B
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。参见教材P223。
城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的（ ）。
A．区位
B．用途
C．搬迁补助费
D．建筑面积
正确答案：C
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
房地产估价师每日一练5节 第2节
在征收土地时，可通过大幅提高征地费用的做法，以限制非农业部门占地，确保农业用地比例。 ( )
(2017真题) 下列房地产行为中，应当缴纳契税的有（）。
A.房屋赠与
B.房屋作价入股
C.房屋交换
D.房屋抵押
E.房屋租赁
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是纳税人。《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
（1）转移土地、房屋权属是指下列行为：
1）国有土地使用权出让；
2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
3）房屋买卖；
4）房屋赠与；
5）房屋交换。
（2）下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：
1）以土地、房屋权属作价投资、入股；
2）以土地、房屋权属抵债；
3）以获奖方式承受土地、房屋权属；
4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有（ ）。
A．众数法
B．最小二乘法
C．时距扩大法
D．中位乘数法
E．移动平均法
某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别？
答案：
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别：
（1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再相加减。
（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。存缴职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请个人住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
廉租住房单套建筑面积应当在（ ）㎡以内。
A、30
B、50
C、60
D、90
答案：B
解析：
本题考查的是住房保障制度。廉租住房单套建筑面积控制在50㎡以内，保证基本居住功能。参见教材P7。
房地产估价师每日一练5节 第3节
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的县级人民政府协商确定不动产登记机构
答案：错
解析：
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（ ）
此题为判断题(对，错)。
相对于债务融资，权益融资的特点有（ ）。
A．需到期偿还
B．无需还本付息
C．税收负担轻
D．共担投资风险
E．共享投资利润
答案：B,D,E
解析：
房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息。
不动产权属登记的法国登记制是（ ）。
A.托伦斯登记制
B.产权登记制
C.权利登记制
D.契据登记制
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记模式。因契据登记制为法国首创，所以又称为“法国登记制”。
从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（ ）。
A．全部投资现金流量表
B．资本金现金流量表
C．投资者各方现金流量表
D．资金来源与运作表
正确答案：B
B现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月)的现金流人和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为：
(1)全部投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。
(2)资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计处资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资金金的盈利能力。
(3)投资者各方现金流量表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。
出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的（ ）。
A．5％
B．10％
C．20％
D．30％
答案：D
解析：
出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 2％；售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
房地产估价师每日一练5节 第4节
估价中的最高最佳使用具体包括( )等。
A、 最佳用途
B、 最佳位置
C、 最佳规模
D、 最佳环境
E 最佳集约度
吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
路线价法主要适用于( )。
A．城市街道两侧商业用地的估价
B．旧建筑物的估价
C．新建筑物的估价
D．拆迁房屋的估价
正确答案：A
[答案] A
路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
某城市2014年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2013年跨入2014年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2014年商品住房新开工面积是（ ）万平方米。
A.500
B.700
C.800
D.1000
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000－300－200＝500（万平方米）
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（ ）。
A.市场价格上升 B.市场价格下降
C.市场价格不变 D.市场价格变化不确定
房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为12%；按房产租金收入计征的，税率为1.2%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房产税。房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。
房地产估价师每日一练5节 第5节
高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
应在在评估实地查勘表上签名或盖章的单位或个人为（ ）。
A、房地产实际使用人或管理人
B、被征收人
C、房屋征收部门
D、注册房地产估价师
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。参见教材P63。
下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是( )。
A.提高贷款利率
B.提高购房最低首付款比例
C.提高法定存款准备金率
D.提高房地产交易环节税收
答案：D
解析：
财政政策主要内容包括①政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付)和②税收。
利用价值工程理论，提高工程建设项目价值可行的方法是( )。
A.功能提高小于费用提高
B.功能下降小于费用下降
C.功能下降大于费用下降
D.功能不变，费用增加
答案：B
解析：
价值工程——是通过对研究对象的功能与费用的系统分析，以提高价值为目标，以功能分析为核心，以创新为支柱的技术分析与经济分析相结合，有效控制工程成本与功能协调的方法。
在价值工程中，价值的定义为：
因此，提高价值的方法有：①功能提高，费用不变；②功能不变，费用降低；③功能提高，费用下降；④功能提高大于费用提高；⑤功能下降小于费用下降。
根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房屋建设的，其完成的开发投资达不到项目开发投资总额的( )以上的，不得转让。
A.15％
B.20％
C.25％
D.30％
答案：C
解析：
《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》规定，下列房地产不得转让：
(1)达不到下列条件的房地产不得转让。
以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，①属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。
取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
