21年房地产估价师预测试题5卷 第1卷
计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以平均熟练度工人的平均工效计算。（ ）
答案：错
解析：
考点:进度控制。计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人的正常工效计算。
房地产开发企业转止房地产开发项目时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。
下列不属于假设开发法的估价前提的是（ ）。
A.业主自行开发前提
B.自愿转让开发前提
C.被迫转让开发前提
D.业主被迫开发前提
答案：D
解析：
本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。假设开发法估价前提有3种，即业主自行开发前提、自愿转让开发前提和被迫转让开发前提。
根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在交付估价报告时，估价师可以主动对估价报告中的某些问题特别是估价报告使用建议作口头说明。（ ）
答案：对
解析：
考点:交付估价报告。在交付估价报告时，估价师可主动对估价报告中的某些问题特别是估价报告使用建议作口头说明。委托人对估价过程或者估价报告提出询问的，甚至对估价报告有异议的，估价机构或承办该项业务的估价师应予以解释。
根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实例项目的费用被称为（ ）。
A．工程建设费用
B．措施费
C．规费
D．直接工程费
正确答案：B
措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。
21年房地产估价师预测试题5卷 第2卷
土地储备资金的来源渠道包括（ ）。
A.土地出让收入
B.国有土地收益基金
C.通过省级政府代发地方政府债券
D.向商业银行举借土地储备贷款
E.土地出让收入的利息收入
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。财政部已要求各地从2016年1月1日起，不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。
下列有关税收的表述中，正确的有（ ）。
A．财政局对外出租的经营用房免征房产税
B．集体土地使用人无须缴纳土地使用税
C．用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税
D．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产
E．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
答案：对
解析：
投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。投保人可以是法人或自然人，也可以是被保险人本人或者是法律许可的他人。
在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（ ）
此题为判断题(对，错)。
定基发展速度加上1(或100%)等于定基增长速度。
答案：错
解析：
定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度；
下列绿地中，属于可计入绿地率指标的有( )。
A.公共绿地
B.宅旁绿地
C.屋顶绿地
D.晒台绿地
E.公共服务设施所属绿地
答案：A,B,E
解析：
绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括①公共绿地、②宅旁绿地、③公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地)，不包括①屋顶、②晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
21年房地产估价师预测试题5卷 第3卷
征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（ ）所有。
A、县级以上人民政府土地管理部门
B、乡（镇）人民政府
C、农村集体经济组织
D、地上附着物和青苗所有者
答案：D
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：
第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；
第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；
第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2·年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：
（1）该项目的借款计划和还款计划。
（2）该项目全部投资内部收益率。
（3）该项目自有资金财务净现值。
答案：
解析：
【第一小题解答】
借款计划的原理：借款=当年投资-自有资金-预售收入
（1）销售收入
第一年末：无销售收入
第二年末：7750万元
第三年末：12600万元
第四年末：21650万元
（2）借款
第1的年初：无借款
第2年年初：13250-3250=10000（万元）
第3年年初：12750-7750=5000（万元）
（3）第4年还款情况
第4年年初（3年末）需还款：
10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）=17600（万元）
可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600=5000（万元）
可继续计息，留待第5年初（第4年末）偿还
（4）第5年初（第4年末）还款情况
第5年初需偿还本息
5000×（1+10%）=5500（万元）
由于第5年初（第4年末）有21650万元的销售收入，
故可全额偿还5500万元
借款计划与还款计划
【第二小题解答】
（1）第5—40年年末租金收入估算：
3000×5000×90%=1350（万元）
（2）第5—40年年末运营成本估算：
1350×20%=270（万元）
全部投资现金流量表
由于NPV大于零，所以必须增大i
当i2=16%时
【第三小题解答】
自有资金现金流量表
自有资金财务现金流
房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（ ）
平均层数指各种住宅层数的平均值。一般按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指（ ）。
A、未来运营费用风险
B、机会成本风险
C、变现风险
D、或然损失风险
答案：D
解析：
考点:房地产投资的系统风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师预测试题5卷 第4卷
对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）
答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值和投资价值的关系是不一定的。投资价值大于市场价值，投资者会投资。投资价值小于市场价值，投资者放弃投资。
分摊原则与财产业务中发生的重复保险密切相关，不适用于（ ）。
A.人身保险
B.财产保险
C.商业保险
D.工程保险
答案：A
解析：
本题考查的是保险的基本原则。分摊原则与财产保险业务中发生的重复保险密切相关，不适用于人身保险。
下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是（ ）。
A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请
B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记
C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人
D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书
正确答案：D
新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后90日内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请；登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予必登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人。
(2015真题) 下列保险原则中，不适用于人身保险的是（）原则。
A.近因
B.最大诚信
C.保险利益
D.权益转让
答案：D
解析：
本题考查的是保险的基本原则。权益转让原则是损失赔偿原则派生出来的原则。权益转让原则仅适用于财产保险，不适用于人身保险。
注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。
当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、 1050、1051。
比准价格计算如下。
(一)交易日期修正系数：
1．KA=99.7%
2．KB=99.0%
3．KC=99.2%
(二)求取比准价格如下：
投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是投资与成本。投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。参见教材P170。
21年房地产估价师预测试题5卷 第5卷
招标方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（ ）。
A.应采用客观成本而不是实际成本
B.应该采用实际成本而不是客观成本
C.应结合选址.规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是成本法概述。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加即为( )。
A、 总折旧额
B、 物质折旧额
C、 建筑的折旧额
D、 年平均折旧额
根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有（）。
A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积
B.建在幢内且为本幢服务的配电房
C.为多幢综合楼服务的物业管理用房
D.人防用的地下室
E.用作公共休息场所的架空层
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为（ ）元/m2。
A．950
B．1000
C．1200
D．1250
正确答案：A
(1250×5000-1000×1500)÷5000=950(元/m2)
某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
正确答案：
(1)计算未来3年的净利益
①未来第一年的净收益(360-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝58.32(万元)
②未来第二年的净收益(400-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝65.52(万元
③未来第三年的净收益(330-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝52.92(万元)
(2) 用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益
