房地产估价师考试历年真题精选5篇 第1篇
房地产开发项目实行（ ）。
A．资本金制度
B．股份制度
C．质量责任制度
D．项目手册制度
正确答案：A
房地产开发项目实行资本金制度，即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范行为，减少楼盘"烂尾"等现象的发生。
现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。
A．9616.83
B．10161.05
C．12021.04
D．12800
某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/㎡，预测销售价格为8000元/㎡,则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）
A1.4
B1.5
C1.6
D1.8
(2017真题) 根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。
A.无偿收回
B.给予补偿收回
C.自动续期
D.届满前一年申请续期
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是（ ）。
A．销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格
B．销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格
C．销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格
D．销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格
答案：A
解析：
盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。线性盈亏平衡分析中，销售收入等于总成本，盈亏平衡价格就等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格。
下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是（ ）。
A．应付票据
B．应付账款
C．应交税费
D．应付债券
答案：D
解析：
资产负债表中负债及所有者权益类所列项目，有以下几类：①流动负债，包括短期借款、应付票据、应付账款、应交税费、应付利润及预提费用等。②长期负债，包括长期借款、应付债券等。③所有者权益，包括实收资本、资本公积、盈余公积及未分配利润等。长期负债又称为非流动负债。
某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000 万元，预计项目的单位变动成本为4500 元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/m2。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
答案：D
解析：
由题意，总建筑面积（产量）=15000 错误3=45000m2，可销售面积（销量）=45000 错误80%=36000m2，根据盈亏平衡点的公式：①销售收入=总成本；②销售单价错误销量=固定成本+单位可变成本错误产量。设销售单价为x，则36000x=8000 错误10000+4500 错误45000，得：x=7847.22（元/m2）。
房地产估价师考试历年真题精选5篇 第2篇
在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列权利中，不属于不动产用益物权的是（ ）。
A、土地承包经营权
B、建设用地使用权
C、房屋所有权
D、宅基地使用权
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。根据《物权法》，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。参见教材P157。
在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率( )。
A、 等于报酬率
B、 大于报酬率
C、 小于报酬率
D、 无法知道
房地产价格的特征主要包括（ ）。
A、房地产价格受建筑技术的影响很大
B、房地产价格不受交易者的个别情况影响
C、房地产价格形成的时间通常较长
D、房地产价格实质上是房地产权益的价格
E、房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与一般物品价格的不同之处，即为房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。
回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
A、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是( )。
A、 优惠利率
B、 提高再贴现利率
C、 提高法定存款准备金率
D、 中央银行在公开市场上买卖有价证券
E 对房地产贷款风险进行提示劝告
答案：B,C,D
解析：
优惠利率属于选择性货币政策工具，对房地产贷款风险进行提示劝告属于补充性货币政策工具。
取得房地产经纪人执业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试历年真题精选5篇 第3篇
地基单位面积所能承受的最大压力，叫（ ）。
A.地基正常承载力
B.地基最大承载力
C.地基最小承载力
D.地基容许承载力
答案：D
解析：
本题考查的是地基、基础与地下室。地基单位面积所能承受的最大压力，叫地基容许承载力。
可行性研究中的调查研究，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是可行性研究的步骤。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。
按照（ ），环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。
A.污染物发生的时间
B.污染源存在的时间
C.污染物排放的形式
D.污染物排放的时间
答案：D
解析：
本题考查的是环境质量和环境污染概述。按照污染物排放的时间，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。
房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。
A．误差的平均值
B．误差的最大值
C．中误差
D．两倍中误差
正确答案：D
房产面积测量的精度要求中，房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
控制性详细规划的作用是( )。
A.规定城市规划区范围
B.确定用地面积和用地界限
C.引导建设
D.对当前拟建的项目和地区进行空间布置
答案：C
解析：
1.控制性详细规划起着承上启下的作用
控制性详细规划是城市总体规划或分区规划与修建性详细规划之间有效的过渡与衔接，起到深化前者和控制后者的作用。
2.控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导
3.控制性详细规划是城市政策的载体
目前，房地产估价师执业资格为国家准入类执业资格。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产估价师必须是经国家 统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估 价师注册证》的人员。参见教材P103。
下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有( CDE )。
A.股票B.期货
C.工业产权D.非专利技术
E.建设用地使用权
答案：C,D,E
解析：
项目投资资本金可以用①货币出资，也可以用②实物、③工业产权、④非专利技术、⑤土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。以①工业产权、②非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。
房地产估价师考试历年真题精选5篇 第4篇
某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（ ）。
A、I3＞I2＞I1
B、I2＞I3＞I1
C、I1＞I3＞I2
D、I1＞I2＞I3
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。
该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为（ ）类。
A．负债
B．资产
C．成本
D．所有者权益
某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5%。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法概述。估价对象价值V＝10×10＝100（万元），第一年净收益NOI＝10－2.5＝7.5（万元），V＝NOI/R，R＝7.5/100＝7.5%。参见教材P267。
下列物业中，属于特殊物业的（ ）。
A．在建工程
B．车站
C．购物中心
D．科技产业园区
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
这宗商业土地使用权出让年限为（）。
A、40
B、50
C、60
D、70
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地使用权出让年限为40年。
近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成的物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。
对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用（ ）测算其修复成本作为价值减损额。
A.修复成本法
B.损失资本化法
C.损害前后价差法
D.剩余法
答案：A
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价相关技术规定。对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额。
采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（ ）。
A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠
B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+投资带来的优惠
C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠
D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
房地产估价师考试历年真题精选5篇 第5篇
保险费的确定与（ ）因素有关。
A．保险价值大小
B．保险费缴纳期限长短
C．银行利率水平
D．保险标的的价值
E．保险金额
正确答案：ABC
保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式、期限长短、银行利率水平等多种因素有关。
下列财务报表中，储存基础性数据的是（ ）。
A．辅助报表
B．资产负债表
C．资金来源与运用表
D．现金流量表
持有股票则意味着占看了股份有限公司的股份，取得了股东资格，可以行使股东权。由此可见，股票与股份是一种形式与形式的关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
季节比率是（ ）。
A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重
B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重
C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重
D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重
甲公司拥有一处自建的商业房地产，该房地产占地面积4500㎡，总建筑面积10000㎡，2013年竣工，当时同类同地区物业的售价达到1.5万元/㎡，甲公司选择了出租经营，并未销售任何物业。2017年5月甲公司因业务需要将此处房地产向银行申请抵押贷款。某房地产估价公司接受委托，给出估价结果为12000元/㎡ 。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为当年实际投入成本已达12000元/㎡，而且未考虑开发利润及利息；而估价公司认为自己的估价结果是合理的。请问估价公司有何理由认为其估价结果是合理的
答案：
解析：
估价公司认为其估价结果合理的理由有：（1）估价目的。本次估价目的是抵押估价，不是因为转让而估价，抵押价值可能会比转让价值低。
（2）抵押估价应遵循谨慎原则，抵押价值比公开市场价值要低是合理的。
（3）房地产估价中采用的是客观成本，并非其实际投入的成本，客观成本比实际成本低，不仅是可能的，也是正常的。
（4）价值时点不同，房地产的价格主要由市场供求关系决定的，当该类房地产市场供过于求时，应该下调评估价值，这是必须的。
（5）折旧的影响。该宗房地产2013年竣工，物质折旧可能性大，可能还有功能折旧和经济折旧，故而使房地产整体价值出现较大下降也是完全可能的。
房地产投资最重要的一个特征是（ ）。
A．能从周围社区环境的改善中获得利益
B．附加收益性
C．位置的固定性或不可移动性
D．不一致性
主体结构施工图一般是指标高在±0．000以上的主体结构构造的图纸，也称为结构施工图。（ ）
此题为判断题(对，错)。
