房地产估价师预测试题6卷 第1卷
房地产供给有限特性的本质是（ ）。
A.土地总量有限
B.房地产的不可移动性
C.房地产的独一无二性
D.房地产的价值量大
答案：B
解析：
本题考查的是房地产的特性。房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。
根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有（）。
A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积
B.建在幢内且为本幢服务的配电房
C.为多幢综合楼服务的物业管理用房
D.人防用的地下室
E.用作公共休息场所的架空层
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
根据下列内容，回答 7～11 题：
某公司拥有一栋旧商业用房，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
第 7 题 能否改建的最终批准权在（ ）。
A．政府房地产管理部门
B．政府规划管理部门
C．政府土地管理部门
D．上级总公司
按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（ ）。
A．无限责任公司
B．股份有限公司
C．有限责任公司
D．两合公司
正确答案：B
按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。
<三)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元／㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利启、。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18OO元／㎡。
请问：
1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
正确答案：
1.错误有：
（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用（或重置价格）。
或：不应采用实际支出时的各项成本费用。
（2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。
或：不应计自至估价时点。
（3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
或：利润不应是开发商的期望利润。
2.重置价格还应减去折旧。
或：（1）或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。
（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，应优先保护（ ）。
A、债权
B、物权
C、二者皆可
D、二者皆不
答案：B
解析：
考点:房地产权益的含义。在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，优先保护物权。
房地产估价师预测试题6卷 第2卷
在封闭和开放经济中，总需求曲线总是向上倾斜的。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是总需求与总供给。在封闭和开放经济中，总需求曲线总是向下倾斜的。
在我国，房地产价格评估制度是根据( )确立的一项房地产交易基本制度。
A.法律
B.行政法规
C.部门规章
D.政府规范性文件
答案：A
解析：
《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。”
（ ）是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。
A.地形图
B.房产图
C.宗地图
D.地籍图
答案：A
解析：
本题考查的是地形图。地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。
某国有建设用地上建造的商场，出让年限为40年，土地使用权届满时，土地及地上建筑物由国家无偿收回。建设期3年，商场建筑物经济寿命60年。用成本法估算该商场价值时，计算建筑物折旧时，应该选取的总折旧年限为（ ）年。
A、37
B、40
C、57
D、60
答案：A
解析：
考点:求取建筑物折旧应注意的问题。土地使用权早于建筑物经济寿命到期，并且到期国家无偿收回，则以土地使用权到期的时间计算总折旧年限。
关于勘察设计单位的资质，以下说法正确的是（ ）
A.工程勘察综合资质只设甲级
B.工程勘察专业资质根据工作性质和技术特点设立类别和级别
C.工程勘察劳务资质不分级别
D.建设工程勘察设计资质分为工程勘察资质.工程设计资质和工程勘察劳务资质
答案：D
解析：
本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途 径和形式。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师预测试题6卷 第3卷
下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。
A.户型
B.楼层
C.层高
D.装修
答案：B
解析：
本题考查的是房地产实物状况描述。选项B属于区位因素。
注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。
答案：错
解析：
1.工程进度控制。其控制的目的是：确保项目交付使用时间目标的实现。
2.工程质量控制。在履行这一职责的过程中，监理工程师不仅代表了建设单位的利益，同时也要对国家和社会负责。
3.工程投资控制不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。项目投资控制的目标是使该项目的实际投资小于或等于该项目的计划投资(业主所确定的投资目标值)。
集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关提交用地证明等有关文件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于征收土地的表述中，正确的是（ ）。
A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍
B.安置补助费只能发放给安置单位
C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金
答案：C
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。选项A错误，被征收土地为耕地的，土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍，若征收其他土地的，补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定；选项B错误，由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人；选项D错误，城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘，并非只能是菜地。
2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（ ）万元。
A、1200
B、1800
C、2100
D、3000
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年，《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％”。6000万元×20％=1200万元。
政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（ ）。
A、征用期间导致房屋毁损的价值损失
B、征用造成的家具、物资等动产搬迁费用
C、征用期间租赁经营损失
D、征用期间市场上类似房地产的增值差价
答案：D
解析：
本题考查的是房地产征收和征用的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。参见教材P20。
房地产估价师预测试题6卷 第4卷
房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对( )。
A、 较低
B、 较高
C、 不高不低
D、 为零
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要表现为投资的利润率、风险因素和额外利润等三个方面。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发用地，其土地面积为10000平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元每平米。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价( )万元。
A.375
B.450
C.500
D.600
分析市场趋势的方法不包括（ ）。
A、购买者意图调查法
B、市场规模分析法
C、专家意见法
D、相关分析法
答案：B
解析：
考点:市场趋势分析。分析市场趋势的方法主要有：购买者意图调查法、销售人员意见综合法、专家意见法、时间序列分析法、相关分析法。
价格评估所依据的市场情况应为（ ）。
A．当前房地产市场情况
B．实施拆迁时的房地产市场情况
C．拆迁补偿协议签订之前的近期房地产市场情况
D．纠纷产生之日与调解之日期间的房地产市场情况
房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师预测试题6卷 第5卷
房地产开发贷款风险中，（ ）是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。
A.贷款保证风险
B.经营风险
C.财务风险
D.政策风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。
下列各项中，可以设定抵押的是（）。
A、建设用地使用权
B、土地所有权
C、学校的教学楼
D、依法被监管的财产
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。
根据资产的特点， 融资组入的固定资产可以视为企业的资产。（ ）
此题为判断题(对，错)。
商业、旅游、娱乐等经营性用地可用招标出让国有土地使用权方式来获取土地使用权。
由于合同缺陷造成的工程延误，发包人无须给承包人补偿。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。合同缺陷是指合同文件规定的不严谨，甚至可能出现矛盾，以及合同中存在遗漏和错误。这种情况往往需要监理人给以解释，由此造成的工程拖延和损失，发包人应当给以补偿。
衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标是（ ）。
A、距离
B、方位
C、楼层
D、交通
答案：A
解析：
本题考查的是房地产区位因素。距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。参见教材P132。
房地产估价师预测试题6卷 第6卷
房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。
A、2.00
B、7.30
C、8.53
D、9.00
答案：A
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。I＝F－P＝P（1＋i）n－P，按月计算：I＝1000×（1＋8%/12）12×3－1000＝270.24（万元），按季计算：I＝1000×（1＋8%/4）4×3－1000＝268.24（万元），利息差＝270.24－268.24＝2.00（万元）。
物业共用设施的更新、改造费用，可计入物业服务成本。（ ）
答案：错
解析：
物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
张某购买李某总价款为160万元的一套住房，并按合同约定支付了定金48万元。李某不能履约，则应返还张某( )万元。
A.48
B.64
C.80
D.96
答案：C
解析：
160万元×20％=32万元。32×2+16=80万元。
对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（ ）分析。
A、需求
B、供给
C、竞争
D、市场占有率
答案：A
解析：
考点:房地产市场分析的内容。市场状况分析包括供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析四个方面。吸纳率分析属于需求分析。
有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。
A．该建筑物的价值低于拆除费用
B．该估价结果肯定有误
C．甲土地的价值高于乙土地的价值
D．不可能出现这种情况
正确答案：A
在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那以建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。
房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括( )。
A、 房屋销售价格指数
B、 房屋租赁价格指数
C、 房屋抵押价格指数
D、 房屋消费价格指数
E 土地交易价格指数
