房地产估价师考试历年真题精选8篇 第1篇
下列各项中，不属于建设投资的是（ ）。
A.工程费用
B.工程建设其他费
C.建设期利息
D.预备费
答案：C
解析：
本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。建设投资包括工程费用、工程建设其他费和预备费三部分。
某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建
筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需
2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万元。
A 3758.57 B 3942.03 C 3966.10 D 4769.85
如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是通货膨胀的影响。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。P180。
资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价 值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
漏税和欠税属于违法犯罪行为。偷税和抗税属一般违章行为，不构成犯罪。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。
受租赁合同租金水平影响的房地产价值包括（ ）。
A、无租约限制价值
B、出租人权益价值
C、承租人权益价值
D、租赁权价值
E、抵押权价值
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值，即已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。
风险的变动常常可以用标准方差来表示。一般说来，标准方差越大，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
我国自开办保险公司以来，一直采取国家独资的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险公司的概念和组织形式。我国自开办保险公司以来，一直采取国家独资的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。
通常计算平均发展速度采用（ ）。
A．算术平均法
B．调和平均法
C．几何平均法
D．以上三者
正确答案：C
计算平均发展速度采用几何平均法，其公式为：
房地产估价师考试历年真题精选8篇 第2篇
甲公司2009年底所有者权益总额最多为（ ）万元。
A．338
B．350
C．362
D．420
下列导致地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有（ ）。
A．资金短缺
B．洪涝灾害
C．建材供应短缺
D．开挖基槽发现重要古墓
E．规划方案上报后审批期限超过一年
答案：B,D,E
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：①因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。②因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。③因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。
以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ ）。
A.建筑安装工程费
B.国有土地使用权出让金
C.土地开发成本
D.公共配套设施建设费
E.土地增值收益或溢价
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是土地费用。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，（ ）。
A．通过委托评估确定
B．依照合同办理
C．遵循惯例处理
D．不予支付
房屋所有权证的附图是（ ）。
A．地形图
B．房产分幅图
C．房产分丘图
D．房产分户图
答案：D
解析：
分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。
收益乘数有( )。
A．毛租金乘数
B．利润乘数
C．净收益乘数
D．销售收入乘数
E．潜在毛收入乘数
正确答案：ACE
[答案] ACE
收益乘数除A、C、E项外，还包括有效毛收入乘数。
注册房地产估价师变更执业单位，办理变更注册后延续原注册有效期。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。变更注册后的注册有效期，仍未元注册有效期。
下列有关各种弹性的表述中，正确的有（ ）。
A.越是家庭生活的必需品，则其需求弹性越大
B.当供给价格弹性系数为0时，称供给完全无弹性
C.需求价格弹性系数的数值一般为正值
D.收入弹性系数小于0，表明商品为低档品
E.如果某种商品有完全相近的替代品，则该商品的需求为单一价格弹性
答案：B,D
解析：
本题考查的是需求弹性。选项A错误，越是家庭生活的必需品，则其需求弹性通常很小；选项C错误，需求价格弹性系数的数值可以为正值也可以为负值；选项E错误，如果某种商品有完全相近的替代品，则该商品的需求可能有完全弹性。
城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，公告的时间不得少于( )日。
A.10
B.20
C.30
D.60
答案：C
解析：
城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于30 日。
房地产估价师考试历年真题精选8篇 第3篇
房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“艺术”成分，减少估价的“科学”成分。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“科学”成分，减少估价的“艺术”成分。
下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是( )。
A.天然石材
B.壁纸
C.吸声材料
D.合成隔热板材
答案：A
解析：
大部分建筑材料的辐射量基本符合标准，但也有一些灰渣砖放射性超标。例如，有些石材、砖、水泥和混凝土等材料中含有高本底的镭，镭可蜕变成氡，通过墙缝、窗缝等进入室内，造成室内氡的污染。
在建设项目设计阶段，居住小区设计的评价指标中，人口净密度属于住宅设计指标。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设项目各个阶段工程造价的计价与控制。民用建筑设计包括住宅设计、公共建筑设计以及居住小区设计。其中居住小区设计的评价指标主要包括建筑毛密度、居住建筑净密度、居住面积密度、居住建筑面积密度、人口毛密度、人口净密度、绿化比率等。参见教材P157。
房地产业是房地产开发活动的（ ）。
A．策划者
B．组织者
C．监督者
D．实施者
E．发包者
确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（ ）。
A、固定性决策
B、标准化决策
C、程序化决策
D、科学性决策
答案：C
解析：
考点:决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作程序化决策。
土地储备资金的来源渠道包括（）。
A.土地出让收入
B.国有土地收益基金
C.通过省级政府代发地方政府债券
D.向商业银行举借土地储备贷款
E.土地出让收入的利息收入
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。财政部已要求各地从2016年1月1日起，不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。
答案：错
解析：
产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。
下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是( )。
A.城市规划的制定
B.城市规划的实施和管理
C.城市规划的监督检查
D.城市规划法律规范的制定
答案：D
解析：
城市规划管理系统由以下四个子系统组成：
(1)城市规划决策系统。即城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定城市规划。
(2)城市规划执行系统。即城市规划实施管理系统，是围绕从建设工程的计划、用地到建设而开展的，管理工作贯穿于建设的全过程。
(3)城市规划反馈系统。即城市规划实施的监督检查管理系统，主要负责建设工程规划批后管理和查处违法用地、违法建设两项管理工作。
(4)城市规划保障系统。城市规划法律规范的制定是保障系统的主要内容。
企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。（ ）
答案：对
解析：
考点:企业有关经济行为的需要。企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。
房地产估价师考试历年真题精选8篇 第4篇
王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（ ）。
A、房屋所有权注销登记
B、房屋所有权初始登记
C、房屋所有权变更登记
D、房屋所有权转移登记
答案：D
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。继承属于房屋所有权转移登记。
某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ ）。（有修改）
A．存在效益外溢和转移
B．需要适时的更新改造投资
C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
D．易受政策影响
在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（ ）。
A.私人权益融资
B.私人债务融资
C.公开权益融资
D.公开债务融资
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场与资本市场。上市融资渠道属于公开市场融资，同时也属于权益融资。
下列关于预告登记的表述中，错误的是( )。
A.预告登记的目的是保障将来实现的物权
B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C.预告登记后，未绎预告登记的权利人同学处分该不动产的，不发牛物权效力
D.预告登记酌范围应当足商品房预售，主要是防止一房多卖
根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（ ）划分。
A、行政区域
B、估价目的
C、估价对象规模
D、价值类型
答案：B
解析：
考点:估价当事人。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。
某城市根据城市总体规划的要求，对某片区进行旧城区改造，征收国有土地上房屋，该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作。2018年5月4日，A部门作出征收决定，2018年5月7日，作出公告。C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估。被征收王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核。
关于“2018年5月4日，A部门作出征收决定，2018年5月7日，作出公告”的表述，正确的为（ ）。
A.做出征收决定的，应当是市县级人民政府
B.2018年5月4日为征收补偿评估的价值时点
C.征收补偿评估的价值时点应为征收决定公告之日
D.征收部门应当在2018年5月4日前进行社会稳定性评估
答案：A,C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。征收补偿评估的价值时点为征收决定公告之日；市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。P57。
某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（ ）元/m2。
A.7000
B.8750
C.11000
D.13750
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝4000＋1000＝5000（m2），土地面积＝建筑面积/容积率＝2000（m2），
房地产总价＝8000×5000＝4000（万元），土地价值＝房地产总价－建筑物价值＝4000－1800＝2200（万元），土地单价＝土地价值/土地面积＝2200万元/2000＝11000（元/m2）。
以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（ ）。
A．签订估价委托合同之日
B．发放抵押贷款之日
C．完成估价对象实地查看之日
D．未来处置抵押房地产之日
随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。
房地产贷款项目评估应采取科学的方法和手段，定性与定量分析相结合，注重数据来源的客观性、依据性和准确性。这体现了房地产贷款项目评估的（ ）的特点。
A、综合性
B、科学性
C、专业性
D、特殊性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产贷款项目评估。房地产贷款项目评估的特点之一是科学性：由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采取科学的方法和手段，定性与定量分析相结合。注重数据来源的客观性、依据性和准确性。
房地产估价师考试历年真题精选8篇 第5篇
一般来说，房地产价格的上涨率是高于一般商品价格的上涨率的。（ ）
答案：对
解析：
考点:经济因素。从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。
（ ）是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标客户，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。
A.市场细分
B.市场定位
C.市场专业化
D.目标市场选择
答案：B
解析：
本题考查的是市场定位。市场定位也被称为产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标客户，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。
有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的有（ ）。
A、划分路线价区段
B、设定标准临街宽度
C、调查评估路线价
D、制作价格修正率表
E、计算临街土地的价值
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是土地成本。选项B错误，每一农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍；选项D错误，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年年均产值的30倍。参见教材P290～291。
(一)
甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为(?)。
A.估价委托书载明的房屋坐落地址
B.房屋权属证书记载的坐落地址
C.实地查勘显示的房屋门牌号地址
D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因
答案：D
解析：
估价对象的坐落应该表述为房屋权属证书记载的坐落位置，并说明现房屋门牌号及变动原因。
依法征收集体土地的是国家为了（）利益的需要。
A.公共
B.社会
D.集体
D.政府
答案：A
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规走。《物权法》规走：为了公共利益的需要，依照法律规走的权限和程序可以征收集体土地。参见教材P21。
生产要素一般分为三类，下列不属于生产要素常见类别的是（ ）。
A.自然资源
B.劳动
C.社会资源
D.资本品
答案：C
解析：
本题考查的是生产要素的需求与供给。一般把生产要素划分为三类：自然资源、劳动和资本品。
甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二～二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。
该项目以下各类合同属于从合同的为（ ）。
A.借款合同
B.施工合同
C.保证合同
D.抵押合同
答案：C
解析：
本题考查的是合同法概述。根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，将合同分为主合同与从合同。主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。
(2017真题) 大额可转让定期存单通常为记名式，面额固定，可在市场上自由转让。（）
答案：错
解析：
本题考查的是短期资金市场。大额可转让定期存单是一种流通性较高的新型定期存款形式。其发行和认购的方式有两种：即批发式和零售式。前者由发行机构拟定发行总额、利率、面额等，预先公布供投资者认购；后者根据投资者的需要随时发行和认购，利率可以商议。可转让存单面额较大，利率高于同期存款利率，且可享受利率期限结构调整，也可随时在二级市场出售转让，具有较高的收益性和流动性特点。
在测算土地的面积时，不计入用地面积的范围包括（ ）。
①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积
A．①②③④⑤
B．①②④⑤
C．①③④⑤
D．（D②③⑤
正确答案：D
④的正确表述应是：已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经过规划部门核定需要作市政建设的用地。
房地产估价师考试历年真题精选8篇 第6篇
明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（ ）。
A、估价委托人
B、估价利害关系人
C、承担估价项目的估价师
D、估价对象的权利人
答案：C
解析：
考点:估价基本事项概述。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。
债券按发行方式分类，可分为( )。
A、 附息债券
B、 贴现债券
C、 公募债券
D、 私募债券
E 长期债券
答案：C,D
解析：
债券按发行方式分类，可分为公募债券和私募债券；按利息支付方式可分为附息债券和贴现债券；按偿还期限长短可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。
制定估价标准和规范，目的在于防范和减少估价误差。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价的特点。估价标准或规范、准则、规则、办法，是为了避免不同的估价师对同一估价对象的同一估价目的、同一估价时间的估价结果出现重大偏差。
在资产负债表的编制中，（ ）是根据几个账户的期末余额合计数填列。
A．短期投资项目
B．累计折旧项目
C．未分配利润项目
D．存货项目
下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（ ）。
A.当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率
B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
C.当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等
D.名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小
E.计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，当每年计息周期数大于1时，名义利率小于实际利率；选项D错误，名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越大。
在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、海关。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。
A.噪声和污染程度发生变化 B.土地形状发生变化
C.人口密度发生变化 D.出行便捷程度发生变化
以下各项中，属于农民集体所有的是（）。
A、自留山
B、矿藏
C、荒地
D、山岭
答案：A
解析：
本题考查的是集体土地。《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”
各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是（ ）。
A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用
B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费
C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费
D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费
正确答案：A
不可预见费与管理费、销售费用、财务费用、税费、其他费用等同级。
房地产估价师考试历年真题精选8篇 第7篇
建筑规划一般在1万～3万平方之间，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元之间，该物业为（ ）。
A、市级购物中心
B、地区购物中心
C、居住区商场
D、邻里服务性商店
答案：B
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。
给排水总平面图亦称给排水外线图，图上不需标出检查井。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑识图基础。给排水总平面图亦称给排水外线图，是指在建筑物（一群或单个） 以外的给排水线路的平面布置图。图上要标出给水管的水源（干管），进建筑物管子的起始点，闸门井、水表井、消火栓井以及管径、标高等内容；同样要标出排水管的出口、流向、检查井（窨井）、坡度、埋深标高以及流入的指定去向（如流入城干管或化粪池）。
完全竞争市场相比，垄断竞争市场不能实现信息畅通，其他条件都相同。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别。垄断竞争市场具有众多的生产者和消费者，加上资源可自由流动和信息畅通，所以垄断竞争行业十分接近于完全竞争行业。
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
对该房改房进行估价时，表述不正确的是（ ）。
A、利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格
B、利用成本法估价时，应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格
C、利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益
D、该房地产估价时，需要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题
答案：B
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经 济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。
《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是（ ）。
A.30年
B.50年
C.70年
D.永久
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当及时补造。
区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（ ）性。
A、体量庞大
B、价值量大
C、不可移动
D、权益特性
答案：C
解析：
本题考查的是房地产区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。
下列关于工程量清单的表述中，不正确的是（ ）。
A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单
B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格
C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分
D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据
某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5％，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元
A．630.0
B．650.0
C．661.5
D．682.5
答案：D
解析：
在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买人中间价。本题中，进行市场状况调整后的价格=100×6.5×（1+5％）=682.5（万元人民币）。
目前，中国的土地仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。目前，中国的土地只能为国家所有或集体所有，土地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转让，仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。
房地产估价师考试历年真题精选8篇 第8篇
在下列哪些情况下，可以提取住房公积金（ ）。
A．职工购买、建造、翻建自住住房
B．偿还购房贷款本息或支付高额房租
C．离、退休
D．户口迁出所在的市、县或者出境定居
E．丧失劳动能力或与单位终止劳动关系
房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（ ）。
A．可逆性和可延期性
B．可逆性和不可延期性
C．不可逆性和可延期性
D．不可逆性和不可延期性
下列房地产中，不得转让的有（ ）。
A．共有的房地产
B．未解决权属争议的房地产
C．设定了抵押权的房地产
D．已被依法查封的房地产
E．已列入城市拆迁范围内的房屋
正确答案：BDE
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60％。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。
本项目可行性研究对 3 亿元投资额确定的方法为（ ）。
A.通过投资估算指标确定
B.利用施工定额进行测算
C.利用预算定额进行测算
D.利用概算定额进行测算
答案：A
解析：
投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种定额。
（ ）是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。
A.平均增减量法
B.移动平均法
C.指数修匀法
D.平均发展速度法
答案：C
解析：
本题考查的是长期趋势法。指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。《房屋征收条例》第二十条规定“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”
下列关于房地产估价的表述中，正确的是（ ）。
A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C、房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
E、根据提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价
答案：A,B,D,E
解析：
考点:房地产估价的特点。选项C错误，房地产估价难免有误差，但误差应在合理范围内。
制定进度计划时，( )从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A、 横道图法
B、 网络图法
C、 进行图法
D、 工序图法
以保险的实施形式为标准，可将保险分为( )。
A.商业保险、社会保险和政策保险
B.财产保险和人身保险
C.自愿保险和强制保险
D.定值保险和不定值保险
答案：C
解析：
以保险的实施形式为标准，可将保险分为自愿保险与强制保险。
