2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第1卷
【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。
A.房屋实际用途
B.土地开发程度
C.房屋建筑结构
D.房屋出租情况
E.房屋维护状况及完损程度
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房屋实际用途属于房地产基本状况，土地开发程度、房屋建筑结构和房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况，房屋出租情况属于房地产权益状况。
下列属于建筑物重要性等级中的特等的是（ ）。
A．一般居住建筑和公共建筑
B．中级居住建筑和公共建筑
C．高级居住建筑和公共建筑
D．具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的土地，暂不缴纳城镇土地使用税
答案：错
解析：
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
最小二乘法的基本原理是（ ）。
A．要求实际值与估计值的离差平方和为零
B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小
C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零
D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小
正确答案：D
最小二乘法又称最小平方法，是估计回归模型数的常用方法。其基本原理是：要求实际值与趋势值的离差平方和为最小，以此拟合出优良的趋势模型，从而测定长期趋势。
当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观( )的研究。
A．区位
B．环境
C．政策
D．文化
正确答案：A
[答案] A 当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的研究。
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第2卷
在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是（ ）。
A.现货价格
B.期货价格
C.现房价格
D.期房价格
答案：B
解析：
本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。
某房地产估价机构调查了所在城市2015年12个新建楼盘的平均销售价格分别为4500元/m2、1800元/m2、2460元/m2、1980元/m2、1980元/m2、2800元/m2、2800元/m2、3000元/m2、5880元/m2、1980元/m2、2460元/m2、1980元/m2，则该数据的中位数和众数分别是（ ）元/m2。
A.2460和1980
B.2460和5880
C.2746.67和1980
D.2746.67和5880
答案：A
解析：
本题考查的是平均指标。众数是分布数列中出现频率最大的标志值，因此是所以是1980，出现4次；中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值。2460处于中间位置。
某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（ ）万元。
A．17087.20
B．18699.20
C．19666.40
D．20666.67
答案：D
解析：
设该写字楼的价值为P，则有：P=8000+6000+800+600+720+6%P+16％P，解得P=20666.67万元。
某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（ ）。
A、物质折旧
B、功能折旧
C、外部折旧
D、设备折旧
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。
下列不应免缴房产税的是（ ）。
A．职工自由住房
B．企业创办的学校用于教学的房产
C．产权未确定以及有纠纷的房产
D．经有关部门鉴定的危险房屋
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第3卷
某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（ ）万元。
A、183.78
B、257.55
C、873.19
D、1427.16
答案：B
解析：
考点:净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。
在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押人发放在建工程抵押登记证明。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押权人发放抵押登记证明。
在房屋征收范围内，不得进行房屋（ ）活动。
A.改建
B.买卖
C.赠与
D.租赁
E.扩建
答案：A,E
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；否则不予补偿。
房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。()
答案：错
解析：
房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。@##
分摊原则与财产业务中发生的重复保险密切相关，不适用于（ ）。
A.人身保险
B.财产保险
C.商业保险
D.工程保险
答案：A
解析：
本题考查的是保险的基本原则。分摊原则与财产保险业务中发生的重复保险密切相关，不适用于人身保险。
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第4卷
零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ ）。
A.核心区域
B.影响区域
C.主要区域
D.次要区域
E.边界区域
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。
房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率高于合理空置率。( )
《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁入应当给予适当补偿。（ ）
此题为判断题(对，错)。
我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（）
答案：错
解析：
本题考查的是市场交易指标。我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。
下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是( )。
A．资本金现金流量表
B．资金来源与运用表
C．损益表
D．投资计划与资金筹措表
正确答案：D
[答案] D 投资计划与资金筹措表属于财务报表中的辅助报表。
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第5卷
可行性研究费一般占项目总投资的（ ）。
A．1%～2%
B．2%～4%
C．1%～3%
D．1%～4%
下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（ ）。
A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C．理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关
D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化
E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
原建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》（原建设部令第151号）于（ ）起施行。
A.2006年6月1日
B.2006年12月1日
C.2007年3月1日
D.2007年6月1日
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。原建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》（原建设部令第151号）于2007年3月1日起施行。
某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是（ ）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标法
答案：A
解析：
在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。其中，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。
(2017年真题) 某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。
A.9.38%
B.12.50%
C.15.63%
D.20.83%
答案：C
解析：
本题考查的是资本金净利润率。资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金＝1000×（1－25%）/（8000×60%）＝15.63%。
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第6卷
准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。准备金也叫大修基金。参见教材P370。
根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有（ ）。
A．为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积
B．建在幢内且为本幢服务的配电房
C．为多幢综合楼服务的物业管理用房
D．人防用的地下室
E．用作公共休息场所的架空层
正确答案：ACDE
不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
通常是构成居住区的基本单位是（ ）。
A．居住小区
B．居住组团
C．独幢住宅楼
D．分户家庭
作为经济补偿制度的保险，必须具备如下（ ）条件方可形成。
A.可保危险的存在
B.单个经济单位的结合
C.多个经济单位的结合
D.随机事件的科学化
E.必然事件的科学化
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是保险形成的条件。作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成：（1）可保危险的存在；（2）多个经济单位的结合；（3）随机事件的科学化。
一国政府通过中央银行确定的各种利率是固定利率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第7卷
一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。
A．7
B．10
C．15
D．30
比较法是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，因为该方法是利用实际发生，或经过专家预测的与估价对象相似的房地产的价格来求取估价对象的价值或价格的方法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是比较法的含义。比较法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法。参见教材P175。
某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。
A．3．57%
B．4．00%
C．6．56%
D．10．56%
下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是（ ）。
A．公告不是房屋权属登记的必经程序
B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记
C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书
D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记
正确答案：B
在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第8卷
答案：对
解析：
根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积可分为三大类：①幢共有建筑面积，指为整幢（包括住宅功能、写字楼功能、商场功能等）服务的共有建筑面积。如为整幢服务的配电房、水泵房等。②功能共有建筑面积，指为某一建筑功能（如住宅、写字楼、商场等）服务的共有建筑面积。如为某一建筑功能服务的专用电梯、楼梯间、大堂等。③本层共有建筑面积，指为本层服务的共有建筑面积。如本层共有走廊等。
甲公司花 4.3 亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的 60％，其余为年利率 7.5％、期限 20 年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为 36000m2，前两年的租金均为 150 元／（m2·月），以后租金每年递增 5％。另有地下停车位 310 个，租金为 500 元/（个·月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10％，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的 30％。建筑物采用直线折旧，年折旧额为 600 万元，土地使用权等无形资产年摊销额为 800 万元，其他设备的年折旧额为 200 万元。
请计算该项目第 5 年的税前现金回报率和偿债备付率。
答案：
解析：
（1） 第5 年的税前现金回报率计算
①第一年净收入A1=（150 错误12 错误36000+500 错误12 错误310）错误
（1－10％－30％）=39996000（元）；
②第五年净收入A5=A1 错误（1＋5％）3=46300369.5（元）
债务融资的资金融出方所获得的报酬有（ ）。
A、项目投资形成的可分配利润
B、协议中所规定的贷款利息
C、协议中规定的有关费用
D、租售收益
E、股息
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。参见教材P289。
下列关于拍卖保留价的表述中，错误的是（ ）。
A、拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价
B、如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的10%
C、保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价
D、拍卖财产未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见
答案：B
解析：
考点:评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（ ）。
A．资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资
B．抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务
C．按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托
D．以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能
E．一般委托专业机构和专业人员实施经营管理
