21年房地产估价师答疑精华7辑 第1辑
某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：
(1)如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？
(2)一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。
答案：
解析：
(1)一是30万元包含家具费用，而1 5万元仅是室内装饰装修费用，二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高，三是王某的装修费用是实际费用，是个别成本，评估时是按社会正常平均费用计算的，四是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。(2)成本法。可采用分部分项法、工料测量法进行测算。主要步骤：①弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，收集相关资料；②用做预算方式测算估价对象的重新购建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的积算价值。
某已抵押房地产困债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。 ( )
此题为判断题(对，错)。
下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（ ）
A、土地费用
B、建筑安装工程费
C、开发期
D、运营费用
E、财务费用
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。参见教材P212。
《住宅使用说明书》的内容不包括（ ）。
A．开发单位、设计单位、施工单位
B．结构类型
C．保修期限
D．有关设备、设施安装预留位置的说明等
在统计中，收集数据的方法有直接观察法、间接调查法和报告法。（ ）
答案：错
解析：
统计数据的收集方法有：直接观察法、采访法和报告法。
21年房地产估价师答疑精华7辑 第2辑
城市总体规划的内容不包括（ ）。
A.城市.镇的发展布局
B.功能分区
C.用地布局
D.单独交通体系
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划概述。城市总体规划的内容包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划等内容。
按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的表述中，正确的为（ ）。
A．李某按成交价1%缴纳契税
B．房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税
C．李某抵押该房，减半征收印花税
D．李某出租该房，免征个人所得税
下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（ ）。
A．居住物业开发投资
B．商业物业投资
C．土地开发投资
D．房地产开发投资
E．房地产经营投资
答案：C,D,E
解析：
根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为：①从事土地开发活动的土地开发投资；②从事各类房屋开发活动的房地产开发投资；③从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。AB 两项属于按物业类型划分的房地产投资形式。
下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（ ）。
A、现金回报率
B、投资回收期
C、资本金利润率
D、资产负债率
答案：D
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。
某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按建筑面积计算的价格为3295元/m2，该套住宅按套内建筑面积计算的价格为（ ）元/m2。
A、3000
B、3277
C、3500
D、3599
答案：C
解析：
本题考查的是建立比较基础。住宅总价＝（145＋9）×3295＝507430（元）；按套内建筑面积计算的单价＝507430/145＝3499.517241≈3500（元/m2）。
21年房地产估价师答疑精华7辑 第3辑
某居住区规划总人口10万人，居住用地面积25万平方米，住宅用地面积16万平方米，绿化用地面积3万平方米，该居住区规划人口净密度是（ ）人/hm2。
A.6666
B.5555
C.5263
D.6250
答案：D
解析：
本题考查的是居住区规划的技术经济分析。人口净密度=规划总人口/住宅用地面积=100000/16=6250（人/hm2）（1hm2=10000㎡）。
各资质等级的房地产开发企业必须具备完善的质量保证体系，并且从未发生过重大工程质量事故。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）。
A.物业出租经营成本
B.同类型物业市场供求关系
C.物业出租税费水平
D.业主希望的投资回报率
答案：B
解析：
【考点】制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
房地产价格的特征主要有( )。
A．房地产价格受区位的影响很大
B．房地产价格实质上是房地产权益的价格
C．房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
D．房地产价格是在短期考虑下形成的
E．房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响
正确答案：ABCE
[答案] ABCE
房地产价格的特征主要有下列五个：
(1) 房地产价格受区位的影响很大。
(2) 房地产价格实质上是房地产权益的价格。
(3) 房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。
(4) 房地产价格是在长期考虑下形成的。
(5) 房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。
21年房地产估价师答疑精华7辑 第4辑
收益性物业的经营费用包括( )。
A、 人工费
B、 公共设施设备日常运行、维修及保养费
C、 绿地管理费
D、 抵押贷款还本付息额
E 清洁卫生费
甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．契税
D．房产税
国有企事业法人单位向其他企业投资所形成的股份称为法人股。
答案：错
解析：
国家股是由国家投资所形成的股份；法人股是由具有法人资格的企事业单位投资所形成的股份。但是国有企事业单位向其他企业投资所形成的法人股，也属于国家的投入，称为国有法人股。
利息备付率通常按（ ）计算。
A、月
B、日
C、季
D、年
答案：D
解析：
考点:利息备付率。利息备付率通常按年计算，也可以按整个借款期计算。
银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（ ）元。
A．1428．74
B．1475．37
C．1482．74
D．2000．00
21年房地产估价师答疑精华7辑 第5辑
当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的市场供求风险。 ( )
正确答案：×
[答案] × 由于所有的投资均要求有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。
房地产市场结构不均衡主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。
对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。（ ）
答案：错
解析：
对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用成本法来求取。
已知某房地产企业2016年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2016年9月的销售额为（ ）万元（保留两位小数）。
某企业2016年第二季度销售额资料
A.1016.67
B.1068.46
C.1106.45
D.1116.67
答案：A
解析：
本题考查的是市场趋势分析。移动平均法的计算。7月（800+950+1100）÷3＝950；8月（950＋1100＋950）÷3＝1000；9月（1100＋950＋1000）÷3＝1016.67。
程某发现的房屋质量问题，应由（ ）承担保修责任。
A．甲房地产公司
B．乙建筑公司
C．丙物业公司
D．工程质量监督部门
21年房地产估价师答疑精华7辑 第6辑
由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。（ ）
答案：对
解析：
考点:风险分析的一般过程和方法。由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。
(二)
甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。
甲公司的房屋应当按照(?)?进行评估。
A.工业用途及原登记建筑面积
B.工业用途及现状建筑面积
C.当地人民政府认定、处理结果
D.商业用途及现状建筑面积
答案：A
解析：
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，-般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（ ）。
A、标准差系数越大，风险越小
B、累积概率值越大，风险越小
C、标准差越小，风险越小
D、标准差越大，风险越小
E、标准差系数越小，风险越小
答案：B,E
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。
(一)甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工．尚未封顶。
1．甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款．下列表述中正确的是( )。
A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款
B．甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保
C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款
D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款
下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有（ ）。
A、住宅已设定抵押权
B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定
C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租
D、在建工程有拖欠工程款
E、高层住宅可观赏临近公园的景观
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产权益状况的描述。房地产权益状况的描述一般先分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。土地权益状况的描述主要说明下列方面：土地所有权状况；土地使用权状况；土地使用管制情况，对于房地产开发用地，还要说明规划条件包括：土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度；土地利用现状；出租和占用情况；他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利；其他特殊情况。建筑物权益状况的描述，房屋所有权状况，出租或占用情况；他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。其他特殊情况；其他。参见教材P78。
21年房地产估价师答疑精华7辑 第7辑
(2013真题) 只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级房地产估价机构不得设立分支机构。
下列关于征地的表述中，正确的有（ ）。
A．根据《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是征收而非征用
B．任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费
C．征地安置补助费归农村集体组织所有
D．土地补偿费和安置补助费之和最高小得超过被征用前3年平均年产值的15倍
E．征地时所称的地上附着物包括地下管线
土地的劳动群众集体所有制采取的是全民所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
用来求年值的系数有（ ）。
A、一次支付终值系数
B、等比序列现值系数
C、等比序列年费用系数
D、等额序列支付资金回收系数
E、等额序列支付储存基金系数
答案：C,D,E
解析：
考点:复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。
【2012年真题】某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/㎡，2012年9月的市场价格为4654元／㎡。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。
A.1.07%
B.1.11%
C.1.20%
D.1.25%
答案：C
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。4654＝4230×（1＋t）n，n=8，t＝1.20%。
