2021房地产估价师历年真题和解答6章 第1章
对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（ ）。
A．销售利润率小于投资利润率
B．投资利润率小于成本利润率
C．成本利润率小于直接成本利润率
D．直接成本利润率小于销售利润率
E．年利润率小于总利润率
答案：B,D
解析：
由于有不同的利润率，所以在估算开发利润时要弄清利润率的内涵。各种利润率的分子都是相同的，仅分母不同。其中，销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目，成本利润率的分母不包含销售税费和开发利润，投资利润率的分母不包含投资利息、销售税费和开发利润，直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。
下列不属于申请建筑工程施工许可证的条件是（ ）。
A.已经办理该建筑工程用地批准手续
B.已经确定施工企业
C.有保证工程质量和安全的具体措施
D.建设单位已支付工程款
答案：D
解析：
本题考查的是施工许可管理。选项D错误，正确表述为，建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，不得少于30%。
房地产中介服务机构可以（ ）
A．为李、刘、陈代办房屋抵押贷款
B．为李、刘、陈代办组合抵押贷款
C．为陈代办住房公积金贷款
D．为李、刘代办住房公积金贷款
规费是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用，其中包括（ ）等。
A.安全施工费
B.工程排污费
C.临时保护设施费
D.劳动保险费
答案：B
解析：
本题考查的是建筑安装工程费用的构成。规费是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用，包括社会保险费（养老保险费、失业保险费、医疗保险费、生育保险费以及工伤保险费等）、住房公积金、工程排污费以及其他应列而未列入的规费。选项AC是措施费，选项D是企业管理费。
房地产面积的测算，包括房屋面积测算和用地面积测算。 ( )
房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取（ ）。
A．佣金
B．手续费
C．咨询费
D．保证金
按照房地产价格表示单位不同，房地产价格可以分为（ ）。
A、建筑物价格
B、总价格
C、土地价格
D、单位价格
E、楼面地价
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。总价格、单位价格和楼面地价是按照房地产价格表示单位划分的几种价格。
（ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。
A．信用
B．贷款
C．公债
D．金融
2021房地产估价师历年真题和解答6章 第2章
有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为（ ）万元。
矩形土地平均深度价格修正率表 临街深度/英尺 25 50 75 100 125 150 175 200 平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.O 70.8 65.O
三角形土地平均深度价格修正率表
临街深度/英尺 25 50 75 lOO 12S 150 175 200 平均深度价格修正率（%） 80 75 70 65 60 50 30 20
A．350
B．345
C．315
D．305
正确答案：C
2000×120%×70%×75×50÷2＝315(万元)
在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（ ）。
A.一般假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
答案：B
解析：
本题考查的是估价报告的组成。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除，属于背离事实假设。选项C容易混淆，不相一致指用途不一致，或产权登记不一致。参见教材P419。
房屋登记机构应进行实地查看的情形有（ ）。
A．房屋所有权初始登记
B．房屋所有权转移登记
C．最高额抵押登记
D．在建工程抵押权登记
E．地役权登记
答案：A,D
解析：
《房屋登记办法》规定，房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，以及法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记事项，房屋登记机构应当实地对拟登记的房屋进行实地查看。
下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（ ）。
A、回收固定资产余值
B、开发建设投资
C、长期借款
D、净转售收入
答案：B
解析：
考点:基本报表。选项B是流出项目，其它的是流入项目。
比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产状况调整的内容。比较法中权益状况调整的内容不包括配套设施状况。
对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。
A.等额年值法
B.差额投资内部收益率法
C.净现值法
D.等额年费用法
答案：A
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。选项D还必须满足效益相同的条件。参见教材P210。
影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。
A．自成特征，如山地和河流等
B．细分市场
C．人口密度的大小
D．该区域发展的类型和范围
E．竞争性项目的区域
正确答案：ACDE
ACDE影响市场区域形状和大小的关键因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻碍、高速路或铁路；③人口密度的大小；④政治区域，市区和郊区，学校间的区域；⑤邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区域特征；⑥发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；⑦竞争性项目的区域(竞争项目重新组合的区域)。
影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。
A.行政区域
B.细分市场
C.人口密度大小
D.邻里关系和人口统计特征
E.竞争性项目的区域
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有：自然特征；建筑阻碍、高速公路或铁路；人口密度大小；行政区域；邻里关系和人口统计特征；发展类型和范围；竞争性项目的区域。
2021房地产估价师历年真题和解答6章 第3章
(2017年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
在评估过程中，房屋用途确定的依据为（）。
A.实际用途
B.不动产权证上记载的用途
C.镇人民政府认定、处理结果
D.县人民政府认定、处理结果
答案：B,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
假设开发法是以( )为理论依据的。
A、 收益递增原理
B、 均衡原理
C、 预期原理
D、 未来趋势原理
答案：C
解析：
假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。
房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋开发费。公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。参见教材P261。
各级别房地产经纪人资格证书实行登记服务制度，具体工作由（ ）负责。
A.住房和城乡建设部
B.人力资源和社会保障部
C.各省级房地产行政主管部门
D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案：D
解析：
本题考查的是房地产经纪专业人员管理。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责登记服务的具体工作，定期向社会公布房地产经纪人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，为用人单位提供信息查询服务。
房地产市场失灵的主要原因有（ ）。
A、垄断
B、外部性
C、信息不对称
D、住房问题
E、通货膨胀及失衡
答案：A,B,C,E
解析：
考点:政府干预房地产市场的必要性。房地产市场失灵的主要原因有：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类。
某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值，该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为( )。
A．40%
B．60%
C．50%
D．67%
正确答案：B
[答案] B
30÷50×100%＝60%
如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。
房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
2021房地产估价师历年真题和解答6章 第4章
路线价法主要适用于（ ）的估价。
A、乡村临街商业用地
B、乡村临街居住用地
C、城镇临街商业用地
D、城镇临街居住用地
答案：C
解析：
本题考查的是路线价法概述。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的估价。
某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（ ）元/m2。
A.8485
B.8536
C.10038
D.10098
答案：D
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。9月价格＝7200×94.80/100×96.60/100×105.10/100×109.30/100×112.70/100×118.30/100＝10098（元/m2）。连乘，从4月的环比价格指数开始乘起。参见教材P197。
防水层较厚的房屋，使用的年限就越短。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015真题) 2014年李某将居住满5年的住房出租，应按租赁所得的（）缴纳个人所得税。
A.0
B.3%
C.10%
D.20%
答案：C
解析：
本题考查的是住房租赁税收优惠政策。2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。
在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。
A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C、房地产市场在过去无明显的季节变动
D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
答案：A
解析：
考点:长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。
监护是一种权利，不是一种职责。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在个人住房贷款业务中，主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的（ ）。
A.信用风险
B.管理风险
C.市场风险
D.法律风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因而也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。
根据所有权结构的不同，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、（ ）。
A．房地产投资信托
B．外资企业
C．有限责任公司
D．股份有限公司
2021房地产估价师历年真题和解答6章 第5章
下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（）。
A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C.房地产估价是为委托人提供价格保证
D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内
E.房地产估价是一门科学也是一门艺术
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不作价格保证。
下列关于计征房产税的说法中，正确的是（ ）。
A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
B．房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收
C．对于非出租的房产，以房产原值的70%～90%为税基
D．对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%
E．房产税按年计征，分期缴纳
正确答案：ACDE
房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不在此范围内。
下列关于成本理论关系式的说法中，正确的有（ ）。
A.经济成本=会计成本（显成本）+隐成本
B.经济成本=会计成本（显成本）－隐成本
C.经济利润=销售收入－会计成本－隐成本
D.经济利润=销售收入+会计成本－隐成本
E.经济利润=销售收入+会计成本+隐成本
答案：A,C
解析：
本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本；经济利润=销售收入－会计成本－隐成本。
某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经济年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）。
A、10.2万元
B、11.0万元
C、11.3万元
D、11.5万元
答案：C
解析：
本题考查的是年限法。建筑物现值V＝C×[1－（1－R）×t/N]＝800×200×[1－（1－2％）×12／40]＝11.29（万元）。参见教材P315。
为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。
若选用比较法作为其中一种估价方法，则关于比较法估价的说法中，错误的是（ ）。
A、类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格
B、类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据
C、将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格
D、根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格
答案：A
解析：
本题考查的是房屋征收估价技术路线。选项A错误，类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。
有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有（ ）。
A．须领取建设工程规划许可证
B．须领取国有土地使用权证书
C．须领取施工许可证
D．须领取广告许可证
下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。
A、 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B、 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C、 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D、 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
（ ）是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将无风险报酬率和风险报酬率的每一部分予以加总得到报酬率。
A、市场提取法
B、累加法
C、投资报酬率排序插入法
D、线性插入法
答案：B
解析：
考点:报酬率的求取方法。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率。
2021房地产估价师历年真题和解答6章 第6章
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括（ ）。
A．该种房地产的价格水平
B．相关房地产的价格水平
C．该种房地产的开发成本
D．房地产开发商对未来的预期
E．该种房地产的开发技术水平
正确答案：ACDE
B项为某种房地产需求量的影响因素。
下列股东权利中，属于自益权的是（ ）。
A．股票过户的权利
B．表决权
C．查询公司经营状况的权利
D．出席股东大会的权利
答案：A
解析：
以行使的目的不同，股东权利可以分为：①共益权，指股东为自己，同时也为公司利益而行使的权利。这里的“自己”涉及到公司的全体股东。只有当公司每个股东都能平等地享有某种权利时，才意味着共益权的实现。如股东享有的出席股东大会的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权等都属于共益权。②自益权，指股东仅为自己的利益而行使的权利，如股票过户的权利，股息红利分配的请求权等。
采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（ ）为基准确定交易情况修正系数。
A．成交价格
B．账面价格
C．正常价格
D．期望价格
答案：C
解析：
在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准而不以实际成交价格为基准，是因为比较法估价要求选取多个可比实例。
下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有（ ）。
A．以投资估算价控制设计方案的选择
B．用预算造价控制施工图设汁
C．通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商
D．合同管理 建设工程教育网编辑整理
E．进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据
正确答案：ACDE
用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；用概算造价控制技术设计和修正概算造价；用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价。
统计资料搜集的各种形式中，（ ）是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。
A．普查
B．重点调查
C．典型调查
D．抽样调查
建筑面积在500m2 以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证
答案：错
解析：
工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300 ㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取
A施工单位
B建设单位
C监理单位
D设计单位
国与国之间发生政治对立，如果政治对立升级，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是国际因素。国与国之间难免发生政治对立，但如果政治对立升级，则不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。
