2021房地产估价师经典例题8卷 第1卷
《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法》、《房地产抵押估价指导意见》、《房地产估价规范》、《房地产登记技术规程》等属于规范性文件。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产部门规章。《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》、《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》、《房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产抵押估价指导意见》等属于规范性文件。
在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。
答案：错
解析：
决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。就利率而言，若存单原定利率高，转让价格就高，反之则低。转让时的市场利率与存单原定利率相比，若市场利率高于原定利率，转让价格就低；反之，市场利率低于原定利率，转让价格就高。
甲领取0.3万m2营业房《房屋所有权证》后，应当（ ）。
A．将在建工程抵押转为房地产抵押登记
B．重新办理房地产抵押登记
C．直接领取他项权证
D．无须再办理房屋抵押登记
(2014真题) 成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有（）。
A.客厅
B.卧室
C.厨房
D.卫生间
E.封闭阳台
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是商品房屋租赁的条件。厨房、卫生间、阳台和地下储藏间不得出租给人员居住。
房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值做出估计。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积 10000m2，土地使用权年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5。1～4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为 3000元/m 2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：
(1) 项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。
(2) 该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。
(3) 商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出占营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。
(4) 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。
(5) 项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。
(6) 转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。
试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。
正确答案：
(1)根据题意，该在建工程土地面积1万m
2，土地使用权年限为2003年10月1日至2043年9月30日，规划容积率为5，允许建筑面积为5万m
2，其中1～4层为商业用房2万m
2，5～20层为写字楼3万m
2。项目总开发成本为3000元/m
2，管理费用为开发成本的5%，即150元/m
2，两项相加之和为3150元/m
2。项目2004年6月动工，至估价时点2005年10月1日，已完成了全部工作量的30%，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，即5万×3150×30%＝4725万元，假定费用是均匀投入，即在2003年10月1日与2005年10月1日的中间点投入，．可视作2004年10月1日一次性投入，折现率为10%。工程的其余部分，应追加投资为5万×3150×70%＝11025万元，在以后的24个月中投入，可视作2006年10月1日一次性投入11025万元。
(2) 该项工程在估价时点(2005年10月1日)后24个月即可竣工，即2007年10月1日可完成全部工程。写字楼在建成后一年末即2008年10月1日可以全部售出，售价为8000元/m
2，写字楼销售面积为3万m
2，销售税费为售价的6%，写字楼的净销售收入为：8000×3万×(1-6%)＝22560万元。
(3) 商场部分还需投入2000元/m2的装修费，装修期一年，在期间(2007年10月1日～2008年10月1日)均匀投入，可视作在2008年3月31日一次性投入装修费用2万×2000＝4000万元。
(4) 商场年经营收入(毛)为3亿元，包括税、经营成本在内的支出为营业收入的75%，年净经营收入为3亿元×(1-75%)＝7500万元/年，收益年份应自2009年10月1日至2043年10月 1日(严格一点说是9月30日)共35年，按商业物业报酬率12%，折算至估价时点(2005年10月1日)的全部年经营收入的现值为：
(6) 综上所述，此时可用假设开发法求取在建工程(带抵押债务)转让的合理交易价格：
在建工程价值＝续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费
⑤销售费用、销售税费已在上述销售收入、租金收入中扣除。
⑥续建投资利润已在上述续建完成后的房地产价值中包含。
⑦买方购买在建工程应负担的税费为受让价格的3%，设受让价格即为评估的合理交易价格为 V，则税费为3%V。
⑧于是得到：在建工程合理交易价格V＝63017.49-13174.67-4114.59-3%V，V＝44396．34 (万元)
所以，此宗带抵押债务转让的在建工程合理交易价格为44396.34万元。
拆迁估价的目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师经典例题8卷 第2卷
房屋的完损等级是根据房屋的（ ）来划分的。
A．结构的完好、损坏程度
B．装修的完好、损坏程度
C．设备的完好、损坏程度
D．使用年限的长短
E．质量
正确答案：ABC
房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。
可见光污染包括（ ）。
A、灯光污染
B、眩光污染
C、视觉污染
D、其他可见光污染
E、日光污染
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是辐射污染。光污染有以下几种：灯光污染、眩光污染、视觉污染、其他可见光污染。
答案：对
解析：
本题考查的是契税-其他有关具体规定。在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原 归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。参见教材P218。
下列( )情况的房地产，不得发布广告。
A、 在已经依法取得建设用地使用权的土地上开发建设的
B、 司法机关依法决定查封的房地产
C、 预售房地产，未取得该项目预售许可证的
D、 权属有争议的
E 在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的
某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的成本利润率为18%。（ ）
答案：错
解析：
考点:开发利润。成本利润率的计算基数是成本法的前五个项目。（土地增值税属于销售税费，不在计算基数中）成本利润率应为360/2200＝16.36%。
短期资金市场主要由（ ）等子市场构成。
A、同业拆借市场
B、票据市场
C、短期债券市场
D、回购协议市场
E、资本市场
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是短期资金市场。短期资金市场主要由同业拆借市场、票据市场、大额定期存款单市场、短期债券市场和回购协议市场等子市场构成。
某房地产开发项目的会计成本为7000万元，隐成本为3000万元，则该项目的经济成本是（ ）万元。
A、3000
B、4000
C、7000
D、10000
答案：D
解析：
本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本=7000+3000=10000（万元）。参见教材P200。
2021房地产估价师经典例题8卷 第3卷
在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有( )。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．移动平均法
D．路线价法
E．指数修匀法
正确答案：ABCE
[答案] ABCE
路线价法专门适用于城镇街道两侧商业用地估价。
专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。
下列关于给水系统的升压设备，表述错误的是（ ）。
A、屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形
B、城市给水系统常采用低压制，一般只能供六层以下用水
C、离心式水泵一般设于基层
D、气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多，供水安全性不如屋顶水箱可靠
答案：C
解析：
本题考查的是建筑给水设备。选项C错误，离心式水泵一般设于底层或地下室水泵房内，建筑物用水量大时，为保证配水管网正常工作，水泵不能直接从配水管网抽水，必须设置贮水池，水泵由池中抽水并采用自动控制，将水提升至屋顶水箱内。
住宅通常是按照总层数来划分的，层数等于或者超过（ ）层为高层住宅。
A、7
B、8
C、9
D、10
答案：D
解析：
本题考查的是房地产实物状况的描述。住宅通常是按照总层数来划分的，10层以上（含10层）为高层住宅。
国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件是（ ）。
A.客观评估被征收房屋价值
B.公共利益
C.被征收人同意
D.签订补偿方案
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的前提条件只能是为了公共利益的需要。
（ ）出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。
A.招标
B.划拨
C.拍卖
D.协议
E.挂牌
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。
分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数，是指（ ）。
A.算术平均数
B.众数
C.中位数
D.调和平均数
答案：D
解析：
本题考查的是平均指标。调和平均数是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。
2021房地产估价师经典例题8卷 第4卷
具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是（ ）
A建设部
B建设部住宅与房地产公司
C建设部信息中心
D中国房地产估价师与房地产经纪人协会
答案：对
解析：
本题考查的是水污染及其危害。城市生活污水也是酚类污染物的来源。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由( )估价机构评估。
A、 一家
B、 两家
C、 三家
D、 多家
答案：A
解析：
拆迁估价的技术协调中指出，房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（ ）万元。
A.22.07
B.21.58
C.19.34
D.23.21
答案：A
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=30×0.3+27×0.5+23×0.2=27.1（万元），E（NPV2）=38×0.4+31×0.4+28×0.2=33.2（万元），两年的现值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.07（万元），52.07-30=22.07（万元）。
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
商业银行的外部组织形式包括（ ）。
A.单元银行制
B.总分行制
C.混合银行制
D.集团银行制
E.连锁银行制
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是商业银行。商业银行的外部组织形式有：单元银行制、总分行制、集团银行制、连锁银行制。
关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是（ ）。
A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税
D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税
2021房地产估价师经典例题8卷 第5卷
总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用（ ）。
A.为零
B.为负值
C.为正值
D.为极小值
答案：A
解析：
本题考查的是边际效用分析。总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用为零。
建没用地使用权必颁住土地的地表、地上或地下分别设立。 （ )
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场的参与者。房地产经纪人主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。
采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费等。（ ）
答案：错
解析：
投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中，应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计息。
商品住房建设项目中保障性住房的配建比例等建设条件，应纳入建设用地使用权出让合同。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。国土资源部、住房城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010] 151号）规定，市、县住房城乡建设（房地产、住房保障）主管部门要提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是（ ）。
A、此估价报告的有效期为20年
B、此估价报告的有效期原则上不超过1年
C、该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上
D、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估
E、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估
答案：B,C,D
解析：
考点:保存估价资料。选项A错误，估价报告有效期应到估价服务的行为结束为止；选项E错误，估价报告的有效期，不宜超过一年。
如果某项目FNPV大于零，说明该项目的获利能力（ ）。
A、达到了基准收益率的要求
B、超过了基准收益率的要求
C、未达到财务内部收益率的要求
D、达到了财务内部收益率的要求
答案：B
解析：
考点:财务净现值。财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，等于零，说明正好达到了基准收益率的要求。
2021房地产估价师经典例题8卷 第6卷
现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。
A．9616.83
B．10161.05
C．12021.04
D．12800
答案：A
解析：
由题意，该写字楼开发完成后的现值=年金终值FV×（10%，3）=8000×1.6/（1+10%）3=9616.83（万元）。
(2017年真题) 编制房地产开发项目策划方案，应以房地产市场分析和拟开发项目分析为基础。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。以房地产市场分析及拟开发项目分析为基础，就可以形成一个项目的策划方案，用以指导后续开发投资活动。
（ ）与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，危害非常大。
A.碳氢化合物
B.二氧化碳
C.一氧化氮
D.二氧化氮
答案：A
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，危害非常大。
下列关于银行外部组织形式叙述错误的是（ ）。
A．单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式
B．总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理
C．集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司
D．连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的
下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。
A、 投资利润率
B、 资本金利润率
C、 财务内部收益率
D、 成本利润率
具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
估价中的不同意见记录（ ）。
A.应作为估价资料保存
B.不应作为估价资料保存
C.由估价机构决定是否保存
D.依委托人的意见决定是否保存
答案：A
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价中的不同意见记录应作为估价资料保存
2021房地产估价师经典例题8卷 第7卷
某宗房地产1998年2月15 日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房 地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15的价格为（ ）元人民币/m2。 1998年10月15日的汇率假定为l美元等于8.29元人民币。
A．7999
B．7967
C．7996
D．8028
正确答案：D
1000×8.29×(1－0.4 %)8=8028(元/m2)
取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工幵发而闲置的，可以无偿收回。（）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工幵发曰期满一年未动工幵发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲S 费；满二年未动工幵发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部 门的行为，或者动工幵发必需的前期工作造成动工幵发迟延的除外。参见教材P33。
（ ）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A、描述性调查
B、试探性调查
C、因果性调查
D、创造性调查
答案：B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
下列选项中，不属于造价工程师或经济师在房地产开发过程中主要工作的是（ ）。
A、工程建设前的开发成本估算、工程成本预算
B、工程竣工后的工程结算
C、签发与合同有关的各项任务
D、工程招标阶段编制工程标底
答案：C
解析：
考点:房地产市场的参与者。在房地产开发过程中，造价工程师或经济师可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。其主要负责：（1）工程建设前的开发成本估算、工程成本预算；（2）工程招标阶段编制工程标底；（3）工程施工过程中的成本控制、成本管理和合同管理；（4）工程竣工后的工程结算。
申请强制拆迁必须提供（ ）。
A．行政强制拆迁申请书
B．仲裁决议书
C．拆迁协议范本
D．裁决调解和裁决书
E．被拆迁房屋的证据保全公证书
正确答案：ADE
申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等。
一切正当社会行为所应遵守的道德准则是( )。
A.平等原则
B.诚实信用原则
C.公序良俗原则
D.自愿原则
答案：B
解析：
诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则。它强调人在行为时应讲究信用、恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人和社会合法权利的前提下追求自己的利益。
以下是房产税纳税人的有（ ）。
A．产权出典的承典人
B．房产出租的租赁人
C．产权未确定的房产代管人
D．产权全民所有的，经营管理单位和个人
E．产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人
正确答案：ACDE
凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。
2021房地产估价师经典例题8卷 第8卷
张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（ ）
A.7.05%
B.7.17%
C.14.10%
D.14.34%
答案：A
解析：
【考点】名义利率与实际利率。由题意列公式F=P（1+r/m）10m=2P，则（1+r/2）20=2，得r=7.05%。
根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据（ ）之问的因果父系来判断。
A．投保人与保险标的
B．被保险人与保险标的
C．保险事故与保险标的的损失
D．保险人与保险标的的损失
正确答案：C
近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过（）。
A、10年
B、20年
C、30年
D、50年
答案：B
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
(2013真题) 某房地产开发项目销售收入为65000万元人民币，扣除项目金额为35000万元，则应缴纳土地增值税（）万元。
A.9000
B.10250
C.12000
D.15000
答案：B
解析：
本题考查的是土地增值税－税率和应纳税额的计算。
（1）计算土地增值额。土地增值额＝65000万元－35000万元＝30000万元。
（2）计算土地增值额占扣除项目金额比例。30000/35000＝85.71%，50%＜85.71%＜100%。
（3）选择适用公式。土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目×5%＝30000×40%－35000×5%＝10250（万元）。
从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。
A.第一阶段
B.第二阶段前段
C.第二阶段后段
D.第三阶段
E.第四阶段
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化（先市场好，再会有投资）；在其他阶段则超前于市场自然周期（预期市场不好，先不投资）。P53。
商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
写字楼可从不同的角度、按照不同的标准进行分类与分级。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力对写字楼进行分类时，（ ）具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新建成的同类建筑物。
A.甲级写字楼
B.乙级写字楼
C.丙级写字楼
D.丁级写字楼
答案：B
解析：
本题考查的是商务办公房地产及其特点。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次，其中乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
在可行性研究报告中，项目概况部分应着重介绍（ ）。
A、项目的合作方式和性质
B、项目拟建规模和标准
C、项目建成后的服务对象
D、项目背景
E、项目所处的地理环境
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。在可行性研究报告中，项目概况部分应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。参见教材P281。
