2021房地产估价师考试题免费下载7节 第1节
估价中的不同意见记录（ ）。
A.应作为估价资料保存
B.不应作为估价资料保存
C.由估价机构决定是否保存
D.依委托人的意见决定是否保存
答案：A
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价中的不同意见记录应作为估价资料保存
根据《不动产登记实施细则》规定，可以办理房屋预告登记的情形有（ ）。
A.房屋所有权转让
B.房屋抵押
C.在建工程抵押
D.预购商品房抵押
E.预购商品房
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。参见《不动产登记实施细则》。
个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。
A、 系统风险
B、 资本价值风险
C、 个别风险
D、 比较风险
拆除代管房屋，在双方达成一致的情况下，可以请公证机关公证。（ ）
个人转让房屋的个人所得税应税收入含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
某项置业投资的年限是10年，那么对10年期限内和10年后转售价格的预测就要困难得多，预测的准确程度也会差很多，这反映的是（ ）风险。
A、通货膨胀
B、未来运营费用
C、时间
D、持有期
答案：D
解析：
考点:房地产投资的个别风险。持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定因素就越多。
实地查勘的工作内容，主要包括（ ）。
A、感受估价对象的区位优劣
B、核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况
C、观察估价对象的内外部状况
D、调查估价对象的历史使用状况
E、检查房地产使用者生活习惯因素
答案：A,B,C,D
解析：
考点:实地查勘估价对象。实地查勘的工作内容包括：（1）观察及感受估价对象的区位优劣；（2）检查、核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；（3）观察、调查估价对象的内外部状况；（4）询问、调查估价对象的历史使用状况；（5）拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料；（6）补充搜集估价所需要的其他资料。
我国国有土地占全国土地调查总面积的（ ）。
A．37.14%
B．46.18%
C．53.17%
D．61.58%
下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是（ ）。
A．柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载
B．梁是跨空间的横向构件n它在房屋巾承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上
C．謦是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱
D．柱、梁、板只可预制，不可现制
正确答案：D
柱、梁和板，可以是预制的，也可以在工地现制，装配式的工业厂房，一般都采用预制好的构件安装成骨架；而民用建筑中砖混结构的建筑，其楼板往往用预制的多孔板；框架结构或板柱结构则往往是柱、梁板现场浇制而成。
2021房地产估价师考试题免费下载7节 第2节
下列关于供给价格弹性的描述正确的是（ ）。
A．产品的成本状况对供给价格弹性的大小影响很小
B．Es＝O时，供给完全无弹性，供给曲线是一条水平直线
C．时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素
D．同一条供给曲线上的供给价格弹性系数大小相同
房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是（ ）。
A．条形基础
B．桩基础
C．箱形基础
D．整体式筏式基础
房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前价格的高低无关，价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。 ( )
此题为判断题(对，错)。
国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于（）。
A.城镇体系规划
B.城市规划
C.区域规划
D.国土规划
答案：C
解析：
本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一走区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。参见教材P2。
答案：错
解析：
本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。惩戒措施分为八大类，其中第六类是对失信被执行人高消费及其他消费行为的限制措施，包括限制购买不动产。
城镇土地使用税采用分类分级的（ ）税率。
A．比例
B．超额累进
C．全额累进
D．幅度定额
当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用移动平均法。( )
答案：错
解析：
[知识点] 平均增减量法 [知识点] 移动平均法
房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（ ）组织。
A．项目施工单位
B．项目监理单位
C．项目建设单位
D．建设行政主管部门
答案：C
解析：
初步检查是指在单项工程或整个项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。
2021房地产估价师考试题免费下载7节 第3节
申请注册房地产估价师执业资格证时，需提供的资料有（ ）。
A．房地产估价师初始注册申请表
B．房地产估价师执业资格证书
C．业绩证明
D．所在单位考核合格证明
E．个人家庭、工作简历
正确答案：ABCD
除此之外，申请注册为专职注册房地产估价师的，还需提供机构委托当地人才服务中心托管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。
影响房地产价格的经济因素有（ ）。
A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B．社会发展状况、房地产投机和城市化
C．财政收支及金融状况、利率
D．物价、汇率、居民收入
E．人口数量、行政隶属变更、居民收入
当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。
A．50%
B．60%
C．80%
D．90%
正确答案：B
凡综合风险度超过60%的贷款，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争（ ）
正确答案：×
在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。
刘某自营食品店，应税房产原值为50 万元，每年需要交纳的房产税额最少是( )元。
A.4200
B.4800
C.5400
D.6000
答案：A
解析：
非出租的房产：房产原值×(1-10％～30％)×1.2％。每年需要缴纳的房产税额最少：房产原值×(1-30％)×1.2％=500000×70％×1.2％=4200 元。
当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会减少；反之，需求就会增加。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表3—9:
如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。
A. 22.22% B.33.61%
C. 36.55% D.37.80%
在办理商品房预购手续时，王某（ ）。
A.可以申请住房公积金贷款
B.可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5％
C.应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案
D.应当办理预购商品房抵押登记
长期趋势法的作用有( )。
A．用于成本法中预测未来的租金
B．用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整
C．用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力
D．用来补填某些房地产历史价格资料的缺乏
E．用来预测未来的房地产市场价格
正确答案：BCD
[答案] BCD长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有一些其他作用，例如：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；②用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整；③用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
2021房地产估价师考试题免费下载7节 第4节
变异指标主要是指自由差。（ ）
此题为判断题(对，错)。
仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（ ）。
A.更适于进行长期投资
B.变现性差
C.具有更强的适应性
D.具有更专业的物业管理
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资概述。工业厂房一般设计需要符合特定工艺要求，通常只适合于工业企业，不容易转手交易。而商业办公物业有较强的适应性，可以根据市场需要变化用途，所以风险要小。P7～9。
拍卖人必须在拍卖前（ ）日内，以广告媒体或其他法律允许的形式，公开发布拍卖公告。
A、5
B、7
C、10
D、12
答案：B
解析：
本题考查的是拍卖的涵义和原则。拍卖人必须在拍卖前7日内，以广告媒体或其他法律允许的形式，公开发布拍卖公告。
假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（ ）。
A.重新改造后价值
B.管理费用
C.销售费用
D.投资利息
答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法的基本公式。旧房价值=重新改造或改变用途后价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润。
(2017真题) 《城市建设用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）中，居住小区及小区级以下的商业用地归类到商业服务设施用地中。（）
答案：错
解析：
本题考查的是城市用地。商业服务业设施用地：商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地。
甲公司为2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。
由于资金原因，甲公司计划从第3年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第3年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第1年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和增值税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。
假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，增值税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。
答案：
解析：
第一问
总建筑面积＝200×666.67×2＝266668（m2）
土地费用＝400×200＝80000（万元）
总建设成本＝3200×266668＝85333.76（万元）
总销售收入＝8500×266668＝226667.80（万元）
管理费总额＝226667.8×2%＝4533.36（万元）
销售费用＝226667.8×3%＝6800.03（万元）
增值税金及附加＝226667.8×5.5%＝12466.73（万元）
项目现金流量表
IRR＝7%－（8%－7%）[1641.28/（1641.28＋2403.80）]＝7.4%。
第二问
乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。
乙公司的现金流量表
NPV（乙）＝-3960.02/（1＋10%）－406.66/（1＋10%）2－4673.35/（1+10%）3＋13106.73/（1+10%）4＝1504.82（万元）
因为NPV（乙）＞0，所以乙公司可以达到投资目标。
近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在5公顷以上。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。
下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（ ）。
A、出租率
B、基准收益率
C、成本利润率
D、资本金投入比例
答案：A
解析：
本题考查的是选择基础参数。选项B属于评价标准类指标；选项C必须加目标两字方为评价标准类指标；选项D属于融资参数。参见教材P258。
2021房地产估价师考试题免费下载7节 第5节
某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为 5年，月租金固定不变为95元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为200元/m2。假设折现率为 8%，则目前承租人权益的价值为( )万元。
A．159.8289
B．992.0172
C．187.5321
D．162.3825
正确答案：D
下列占用耕地建设的项目中，可以减半征收耕地占用税的是（）。
A.军事设施
B.养老院
C.飞机场跑道
D.农村居民新建住宅
答案：D
解析：
本题考查的是耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收。参见教材P211。
成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。（ ）
答案：对
解析：
考点:成本法的含义。成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
制定估价标准和规范，目的在于防范和减少估价误差。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价的特点。估价标准或规范、准则、规则、办法，是为了避免不同的估价师对同一估价对象的同一估价目的、同一估价时间的估价结果出现重大偏差。
廉租住房单套建筑面积控制在（ ）m2以内，保证基本居住功能。
A、30
B、40
C、50
D、60
答案：C
解析：
本题考查的是保障性住房。廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。
一级注册建造师的注册证书由国务院建设主管部门统一印制，执业印章由国务院建设主管部门统一样式并组织制作。（ ）
此题为判断题(对，错)。
标准深度是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价逐渐升高；由此点远离道路的方向，地价（ ）。
A、逐渐降低
B、逐渐升高
C、可视为基本不变
D、为零
答案：C
解析：
本题考查的是设定标准临街深度。标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变，即街道对地价没有影响。参见教材P365。
为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。
估价对象位于××区××大桥北侧，××江西岸，为剩余使用年限37年的仓储用途房地产。涉及铺设输油管线的土地位于整个地块的南部，且紧沿××大桥北侧保护范围线，全长约280米，为狭长的带状，铺设输油管线后，恢复场地并不改变原权利人权属。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围，则涉及土地约2800平方米，约占总土地面积的5.67%，涉及10幢建筑物，根据估价人员现场丈量，合计涉及需拆除的建筑面积为：2567.17平方米。该项目中涉及的地上建筑物根据要求必须予以拆除，属不可修复的情况。其连带的工业用地属部分可修复的情况。
7.下列关于土地减损价值的计算，正确的是（ ）。
A.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益）
B.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益
C.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益）+拆除费用+清理费用
D.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（土地到期时50年的土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+设备及货物搬迁费
答案：A
解析：
土地减损价值，按照损失资本化法中净收益减少收益年期不变进行计算,其净收益的减少额应为需拆除的建筑物租金中的土地收益减去拆除后作为堆场的土地收益。
2021房地产估价师考试题免费下载7节 第6节
某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为( )万元。
A、 1.60
B、 3.00
C、 4.25
D、 5.00
答案：B
解析：
房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收。依本题意，评估的房地产价格为2000万元，应按累进计费率1.5%。收取估价费，为3万元。
以下适宜公开招标的工程项目有( )。
A．建设周期长的工程项目
B．技术复杂的工程项目
C．工程性质特殊的工程项目
D．专业要求强的工程项目
E．工期紧迫的工程项目
正确答案：AB
[答案] AB C、D两项适用于邀请招标方式。
下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。
A．购买房地产股票
B．购买商铺
C．购买房地产债券
D．购买住房抵押支持证券
答案：B
解析：
房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括开发投资和置业投资两种形式。购买商铺属于置业投资，其他选项都属于间接投资。
下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（ ）。
A、价格是价值的外在表现
B、价值是物的真实所值
C、价格是价值波动的“中心”
D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因，造成高值低价的交易
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误，价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”。参见教材P6。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。（ ）
房屋拆迁的补偿对象为（ ）。
A．所有人
B．使用人
C．租赁人
D．以上所有
正确答案：A
根据《宪法》的规定，补偿对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人。
实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（ ）负责。
A．开发商
B．监理单位
C．分包单位
D．总承包单位
下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（ ）。
A.普通商品住
B.城市基础设施用地
C.公立学校办公楼
D.大型商场
E.经济适用住房
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的包括：国家机关用地；军事用地；城市基础设施用地；公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。
商品租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。市场租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。
2021房地产估价师考试题免费下载7节 第7节
下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（ ）。
A．完全产权价值
B．出租人权益价值
C．快速变现值
D．承租人权益价值
E．残余价值
（ ）是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出。
A、期间费用
B、财务费用
C、管理费用
D、运营费用
答案：D
解析：
本题考查的是投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）、增值税、税金及附加、物业服务费、大修基金等。
某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000平米的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为（ ）元/m2。
A.6500.00
B.6878.31
C.7142.86
D.7751.94
答案：B
解析：
本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。P218。
下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（ ）。
A.征收或者征用都是为了公共利益需要
B.征收或者征用都要依法给予补偿
C.征收是国家行为，征用是企业行为
D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变
E.征收是强制性的，征用是非强制性的
答案：B,D
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。选项A错误，征收是为了公共利益的需要，征用是因为抢险救灾等行为；选项C错误，征收或者征用均为国家行为；选项E错误，征收或者征用都具有强制性。
(2017真题) 土地征收不会改变土地所有权性质。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收土地具有以下三个明显的特点：一是具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。
国民生产总值（GDP)是指一个国家以当年价格(或以不变价格)计算的1年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。（ ）
正确答案：×
国内生产总值(GDP)是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。GNP是国民生产总值，GDP是国内生产总值。
房地产投资的风险主要体现在( )。
A、 投入资金的安全性
B、 期望收益的可靠性
C、 投资项目的变现性
D、 资产评估
E 投资项目的质量问题
关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。
A.担保能确保贷款得以足额偿还
B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C.最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押
D.贷款质押不转移财产的占有权
答案：B
解析：
本题考查的是房地产贷款担保方式评价。A担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；C常见的是以土地房屋设定的抵押；D质押转移动产或权利凭证的占有权。
附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以（ ）个月为一期。
A.1
B.3
C.6
D.9
答案：C
解析：
本题考查的是债券的分类。附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以6个月为一期。
