2021房地产估价师历年真题解析7辑

发布时间：2021-09-09

2021房地产估价师历年真题解析7辑第1辑

随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为（　）。

A、消费习惯因素
B、人口因素
C、消费行为因素
D、消费心理
E、经济因素

答案：B,C,D

解析：

本题考查的是市场细分。随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分的标准可归纳为四大类：地理环境因素、人口因素、消费心理、消费行为因素。参见教材P119。

明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（　）。

A、估价委托人
B、估价利害关系人
C、承担估价项目的估价师
D、估价对象的权利人

答案：C

解析：

考点:估价基本事项概述。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。

在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（）

A．1067元/m2

B．1070元/m2

C．1084元/m2

D．1141元/m2

正确答案：C

土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，而与其自身的肥沃程度无关。（　）

答案：对

解析：

本题考查的是城市用地评价。土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，而与其自身的肥沃程度无关。

政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的( )性。

A．政策影响

B．依赖

C．相互影响

D．波及

正确答案：C
[答案] C 政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的相互影响性。

（）是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

A、土地变更登记
B、土地初始登记
C、土地总登记
D、土地注销登记

答案：D

解析：

本题考查的是不动产登记类型—按照登记的效力分类。注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。

封面和目录（略）

致委托人函（略）

估价师声明

我们郑重声明：

1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5．注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）

中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）

二00八年六月三十日

估价的假设和限制条件（略）

房地产估价结果报告

一、委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3 853.05㎡，土地面积为2 294.5㎡。

1．坐落

估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。

2．产权状况

根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。

3．土地状况

土地使用权面积为2 294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。

4．建筑物状况

估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853.05㎡。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。

估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。

5．配套设施状况

估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。

四、估价目的

为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。

五、估价时点

根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。

六、价值定义（略）

七、估价依据（略）

八、估价原则

本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：

1．最高最佳使用原则（略）

2．替代原则（略）

3．估价时点原则（略）

4．谨慎原则（略）

5．合法原则（略）

九、估价方法

本报告选用市场法和收益法进行估价（方法选择及方法定义略）。

十、估价结果

在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2 310万元），单价为5 995.03元/㎡。

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期

2008年6月25日至2008年6月30日。

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。 ××房地产估价有限公司

二00八年六月三十日

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05㎡，

土地面积为2294.5㎡。

1．坐落

估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。

2．产权状况

3．土地状况

4．建筑物状况

估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853.05㎡。

各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。

估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。

5．配套设施状况

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用

估价对象所在的××市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。

市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。

收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。

六、估价测算过程

（一）市场法测算过程

1．选择可比实例

经筛选确定A、B、C三个比较实例。

实例A：软件园区软件开发10#楼，地处××市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 419㎡，办公用途，成交价格为6 100元/㎡，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。

实例B：软件广场办公楼，地处××市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3 986㎡，办公用途，成交价格为6 250元/㎡，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。

实例C：经济开发区软件开发大楼，地处××市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 555㎡，成交价格为6 430元/㎡，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。

比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。

表1修正因素比较表可比实例估价对象 A B C 成交单价（元/㎡）待估 6 100 6 250 6 430 交易情况 —— 正常正常正常交易日期 —— 2008年6月20日 2008年4月5日 2008年5月16日区域因素自然条件较好较好较好较好环境状况较好较好较好较好距市中心距离 10公里 10公里 10公里 10公里交通条件便捷便捷便捷便捷商业繁华程度一般一般一般一般公共设施配套情况完善完善完善完善规划限制一般一般一般一般个别因素临街状态数码路数码路、五一路数码路、数码广场长春路、东风路建筑结构钢混钢混钢混钢混建筑面积 3 853.05㎡ 4 419㎡ 3 986㎡ 4 555㎡平面布局较合理合理较合理合理装修情况普通清水房简装普通成新度较新较新较新较新通用性较好较好较好好基础设施配套情况齐全齐全齐全齐全 2．确定可比实例修正指数

（1）交易情况修正

以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。

（2）交易日期修正

由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对

可比实例的交易日期不做修正。

（3）区域因素修正

可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正（具体过程略）。

（4）个别因素修正

可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正（具体过程略）。

比较因素修正指数详见表2。

表2 比较因素修正指数表可比实例估价对象 A B C 成交单价（元/㎡）待估 6 10O 6 250 6 430 交易情况 100 100 100 100 交易日期 1OO 100 100 100 区

域

因

素自然条件 100 100 100 100 环境状况 100 100 100 100 距市中心距离 100 100 100 100 交通条件 100 100 100 100 商业繁华程度 100 100 100 100 公共设施配套情况 100 100 100 100 规划条件 100 100 100 100 个

别

因

素

临街状态 100 103 103 103 结构形式 100 100 100 1OO 建筑规模 100 100 100 100 平面布局 100 102 100 102 装修情况 100 98 102 100 成新度 100 100 100 100 通用性 100 100 100 102 基础设施配套情况 100 100 100 100 3.可比实例比准价格修正

在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正如表3：

表3交易价格修正计算表可比实例 A B C 成交单价（元/㎡） 6 100 6 250 6 430 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 区

域

因

素自然条件 100/100 100/100 100/100 环境状况 100/100 100/100 100/100 距市中心距离 100/100 100/100 100/100 交通条件 100/100 100/100 100/100 商业繁华程度 100/100 100/100 100/100 公共设施配套情况 100/100 100/100 100/100 规划条件 100/100 100/100 100/100 个

别

因

素临街状态 100/103 100/103 100/103 结构形式 100/100 100/100 100/100 建筑规模 100/100 100/100 100/100 平面布局 100/102 100/100 100/102 装修情况 100/98 100/102 100/100 成新度 100/100 100/100 100/100 通用性 100/100 100/100 100/102 基础设施配套情况 100/100 100/100 100/100 比淮价格 5 925 5 949 6 000 4.比准价格测算

各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格（单价）为：

（5 925+5 949+6 000）÷3=5 958元/㎡

（二）收益法测算过程

经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为： V=A/r×[1-1/(1+r)n] 上式中：V一房地产价格，A一年净收益，r-报酬率，n一收益年限 1．确定年净收益

在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。

（1）估算年总收入

采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/㎡·天（具体过程略）。

根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：

1.8元/㎡·天×90%×3 853.05㎡×365天=227.83万元

（2）运营费用

维修费：按重置成本的2%（确定过程略）计算，重置成本为1500元/㎡（确定过程略）。则：

维修费=1500元/㎡×3 853.05㎡×2%=11.56万元

保险费：按建筑物的原值的2‰（确定过程略）计算。则：

保险费=1 500元/㎡×3 853.05㎡×2‰=1.16万元

管理费：按年收入的3%（确定过程略）计算。则：

管理费=227.83万元×3%=6.83万元

营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：

227.83万元×（5.5%+12%）=39.87万元

则运营费用合计为59.42万元。

（3）净收益

净收益=年总收入-运营费用=227.83万元-59.42万元=168.41万元

2．确定报酬率

本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%（确定过程略）。

3．收益年限的确定

估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。

4．测算估价对象的收益价格

将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为： V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2 324.18万元单价为：

2 324.18万元÷3 853.05㎡=6 032.05元/㎡

七、估价结果确定

1．单价的确定

本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5 958元/㎡，采用收益法求取的单价为6 032.05元/㎡，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：

估价对象单价=（5 958元/㎡+6 032.05元/㎡）÷2=5 995.03元/㎡

估价对象总价=5 995.03元/㎡×3 853.05㎡≈2 310万元

2．估价结果

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2 310万元），单价为5 995.03元/㎡。

正确答案：
1．估价师声明应该是注册房地产估价师声明。
　　2．估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等。
　　3．估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产。
　　4．转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。
　　5．估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价。
　　6．估价结果不应有可能字样。
　　7．估价报告有效期表述不正确（和2006年考试真题相同，当时的答案是：正确的描述应该为“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”）。
　　8．市场法中缺计算公式（本题考点和06年相同，指错题中也有这一项）。
　　9．可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。
　　10．可比实例成交价格内涵不清（未说清是建筑面积还是使用面积）。
　　11．可比实例C未指明用途，应指明办公用途。
　　12．交易日期调整依据错误，应指明显细分市场的（不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房4～6月份价格平稳）。
　　13．区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。
　　14．“公共设施配套情况”应为基础设施完备度或外部配套。
　　15．个别因素缺少物业管理的修正。
　　16．可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，应有详细说明）。
　　17．成新率100%与“较新”不符，应为全新。
　　18．基础设施情况属区域因素。
　　19．估价对象共五层，可比实例为四层，应说明或修正。
　　20．缺少权益状况因素说明与调整。
　　21．收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。
　　22．年总收入未考虑收租损失。
　　23．收益法测算中，年总收入未说明是预测值。
　　24．收益法测算中，管理费取值未说明理由。
　　25．年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。
　　26．租金收入未考虑可出租面积比率。
　　27．运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取（或租金内涵交代不清）。
　　28．估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日。
　　29．估价对象收益年限用50年错，应为45年。
　　30．收益法测算中，收益价格确定时应说明土地不可续期。
　　31．收益法测算时，应给出净收益的三种估计值并最终确定是哪一种估计值。
　　32．收益价格单价应取元为整数，这样与市场法精确度一致。
　　33．估价结果的表述，估价技术报告与估价结果报告不一致。

贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度，以下关于综合风险度的描述，正确的是（）。

A．某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）×100%

B．某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款额/某笔贷款风险额）×100%

C．贷款综合风险度=某笔贷款额×信用等级系数×期限系数×项目风险等级系数

D．某笔贷款的综合风险度=（信用等级系数/某笔贷款风险额）×100%

正确答案：A

某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2001年4月动工，2001年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2002年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2002年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。
按月缴纳公积金的在职职工李某于2002年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2003年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。

关于开发公司一期工程2001年9月1日能否设定抵押，下列说法正确的有( )。

A、不可以设定，因房屋工程尚未竣工
B、可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求
C、可以设定，因符合在建工程抵押条件
D、不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率

答案：B,C

解析：

2021房地产估价师历年真题解析7辑第2辑

房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。（　）

答案：对

解析：

本题考查的是房地产的特性。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。

商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（　　）

答案：错

解析：

根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住房投资等。

征收集体土地的土地成本中，征地补偿安置费用包括（　）。

A、土地补偿费
B、安置补助费
C、地上附着物和青苗的补偿费
D、建设用地使用权出让金等土地有偿使用费用
E、安排被征地农民的社会保障费用

答案：A,B,C,E

解析：

考点:土地成本。征收集体土地的土地成本中，土地征收补偿费用包括：（1）土地补偿费；（2）安置补助费；（3）地上附着物和青苗的补偿费；（4）安排被征地农民的社会保障费用。建设用地使用权出让金等土地有偿使用费用也是征收集体土地下的土地成本之一，但不属于征地补偿安置费用。

物业服务收费的费用构成包括（）。

A.物业管理服务人员的工资
B.物业管理区域的清洁卫生费用
C.物业管理区域的绿化养护费用
D.物业服务企业的办公费用
E.物业共用设备的大修费用

答案：A,B,C,D

解析：

本题考查的是物业服务收费。物业服务费的构成最主要是物业服务成本或者物业服务支出。其构成一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业服务企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。

某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%，购买年为8年，房地产价格应为( )元。

A、 32000
B、 40000
C、 48000
D、 83333

答案：B

解析：

[知识点] 报酬资本化法、收益法本质及依据

在征收集体土地的土地成本中，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的（　）倍。

A、5
B、10
C、15
D、20

答案：C

解析：

考点:土地成本。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。

土地利用总体规划是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某城市2015年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入为5万元，约有8％的家庭打算当年购房，平均住房需求90㎡／户，则2015年该市新建商品住房的市场需求量是（　）亿元。

A、600
B、48
C、144
D、4320

答案：B

解析：

本题考查的是市场规模的估计。新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向（%）=120×5×8%=48（亿元）。参见教材P114。

按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（　）。

A.现房
B.出售
C.出租
D.自用
E.自营

答案：B,C,D,E

解析：

本题考查的是房地产的种类。房地产的经营使用方式主要有出售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为出售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产

2021房地产估价师历年真题解析7辑第3辑

不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。（　）

答案：对

解析：

考点:房地产市场细分。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。

下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（）。

A 对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点

B 城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日薄西山

C 分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点

D 房地产估价人员可以假定估价时点

E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点

正确答案：AB

某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。
如年资本化率为5. 25%，则至少需签订（）年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。
A. 7 B.8
C. 9 D.10

答案：D

解析：

管理规约由（）制定并修改。

A.业主大会
B.业主委员会
C.一半以上业主
D.全体业主和物业管理企业共同

答案：A

解析：

本题考查的是管理规约制度。业主大会有权起草、讨论和修订管理规约，业主大会制定的管理规约生效时临时管理规约终止。

经济评价中的基础参数包括( )。

A．融资相关参数

B．动态评价指标

C．静态评价指标

D．收益相关指标

E．时间类参数

正确答案：ADE
[答案] ADE 经济评价的基础参数除了选项A、D、E外，还有评价标准类指标。

政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的( )产生影响。

A．市场价值

B．投资

C．工期

D．质量

E．安全

正确答案：AB
[答案] AB政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。

建筑物经济寿命结束的时间与土地使用年限届满的时间不一致时，收益期限应如何确定?

正确答案：

可贷资金利率理论认为（　）。

A、利率是由货币的供给与需求决定的
B、可贷资金的需求函数是利率的递增函数
C、可贷资金的供给函数是利率的递增函数
D、可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成
E、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

答案：C,D,E

解析：

考点:利息与利率。选项A为流动性偏好利率理论的观点；选项B错误，可贷资金的需求函数是利率的递减函数。

下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（　　）。

A．当前该类房地产价格水平较高
B．消费者的收入水平增加
C．通往郊区的高速公路收费被取消
D．人们预期该项房地产价格未来会上涨
E．城市居民出现向郊区迁移的趋势

答案：C,D,E

解析：

某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。A项，一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少，当前该类房地产价格水平较高会降低郊区商品住宅当前需求；B项，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。

2021房地产估价师历年真题解析7辑第4辑

甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。
之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为P，在正常市场条件下，P最可能的取值为（）万元。
A.FC.4000

答案：A

解析：

如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（　　）

答案：对

解析：

名义利率相同，计息周期不同，则每个计息周期的利率不同，所以未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。

下列关于民事权利的表述中，错误的是（　）。

A.权利人可根据自己的意志进行民事活动
B.权利人可以要求义务人做出一定的行为，以实现自己的权利
C.权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护
D.权利人可以要求义务人不为一定的行为，以实现自己的权利

答案：A

解析：

本题考查的是民事法律关系。选项A错误，正确表述应为：权利人可在法定的范围内，根据自己的意志进行民事活动。

以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括（）。

A．土地出让权

B．征地拆迁费

C．基础设施建设费

D．土地转让费

E．契税

正确答案：ABC

【2012年真题】下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。

A.房地产抵押估价
B.房屋征收评估
C.房地产司法拍卖估价
D.房地产转让估价
E.房地产投资信托基金估价

答案：B,C

解析：

本题考查的是合法原则。已被查封的房地产，在进行产权处置时，存在诸多限制，产权存在瑕疵；如果是抵押估价，房地产转让估价，以及房地产投资信托基金估价，必需要进行减价处理；只有在征收和司法拍卖这两种情况下，可以不用考虑产权的瑕疵，按照市场价格进行评估。

根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（　　）

答案：错

解析：

净收益每年不变的公式可用来说明在不同报酬率下土地使用期限长到何时，有限期的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。

某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元／㎡，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（　）万元。

A、572.21
B、765.85
C、791.24
D、912.62

答案：C

解析：

考点:假设开发法运用举例。3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.24万元。

与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（　）

答案：对

解析：

考点:实物期权方法与房地产投资决策。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。

（　）可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具。

A.证券
B.股票
C.债券
D.投资基金证券

答案：B

解析：

本题考查的是股票的含义。股票可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具。

2021房地产估价师历年真题解析7辑第5辑

廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等方式相结合。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

征收集体土地是国家依法强制取得集体土地( )的行为。

A.所有权
B.使用权
C.承包经营权
D.地役权

答案：A

解析：

①征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；

房地产的有租约限制价值等于（）。

A、无租约现值价值减承租人权益价值
B、出租人权益价值加承租人权益价值
C、无租约现值价值减出租人权益价值
D、出租人权益价值减承租人权益价值

答案：A

解析：

考点:完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租人权益价值。

甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的城市综合体，有酒店、商业、办公和住宅多种类型物业，该综合体于2013年7月底竣工后商业和办公对外出租，酒店自营，住宅销售。2015年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2017年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合体未出租的办公和商业用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。

对于出售的商业物业，估价师找到了以下四个交易实例，可以作为可比实例的有（　）。

　　A.2017年1月，临街的一层商铺一套，面积50平方米
　　B.2015年5月成交的一百货大楼，一层
　　C.该综合体一道之隔的某花园小区底商一套，上月成交价9000元/平方米
　　D.2017年3月，另一商业中心的城市综合体商业店铺一层

答案：D

解析：

根据选取可比实例的要求，选项D作为可比实例更合适一些。

某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期且无偿收回地上建筑物。则该商业房地产的折旧年限是（　）年。

A.37
B.40
C.60
D.63

答案：A

解析：

本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在建设用地使用权出让合同中已约定不可续期且无偿收回地上建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60＋3－40＝23（年），60－23＝37（年）。

某宗土地总面积为1000m2，容积率为3，土地单价为3600元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（）万元。

A.105
B.120
C.150
D.360

答案：B

解析：

本题考查的是价差法。补地价＝新规划条件下地价－旧规划条件下地价＝3600/3×（4－3）×1000＝120（万元）。P382。

购房人在取得《房屋所有权证》后，经确认房屋主体结构质量不合格的，仍有权退房

答案：对

解析：

房屋竣工后，必须经验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

收益性房地产包括（　）。

A、餐馆
B、旅店
C、加油站
D、农地
E、未开发的土地

答案：A,B,C,D

解析：

本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。

若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（　）。

A、噪声和污染程度发生变化
B、土地形状发生变化
C、人口密度发生变化
D、出行便捷程度发生变化

答案：D

解析：

本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是扩展城市道路，出行便捷程度发生变化，该住宅小区房地产整体价值可能增值。

2021房地产估价师历年真题解析7辑第6辑

房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。（　）

答案：对

解析：

考点:政府干预房地产市场的必要性。房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。

根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（　　）划分。

A．行政区域
B．估价目的
C．估价对象规模
D．价值类型

答案：B

解析：

房地产估价机构资质等级由高到低分为一级、二级、三级、暂定期内的三级；不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。

根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是净收益每年不变的公式。；
　　土地使用权无限年期的价格公式：；
　　土地使用权有限年期的价格公式：；
　　土地使用权价格接近无限年价格的程度为。

某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（　）模式。

A.选择专业化
B.产品专业化
C.全面覆盖
D.市场集中化

答案：D

解析：

本题考查的是目标市场选择。选项A企业选择几个不同的细分市场；选项B企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D只选择一个细分市场。参见教材P121。

下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。

A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升

C．作为互补品的房地产的价格上升

D．消费者预期其未来的收入增加

E．消费者预期未来的房地产价格上升

正确答案：ABDE

下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）

A城市或区域产业结构与布局

B人口数量也结构

C土地资源状况

D建筑技术进步

正确答案：A

（三）

甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以2500万元依法取得了1h㎡综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。

第 105 题该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应（）。

A．采取人工加固措施

B．降低地下水位

C．用大型土石方修筑地基

D．按条形基础砌筑

正确答案：AB

下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容，表述不正确的是（）。

A．接受委托，即在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究

B．调查研究，即主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成

C．存市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价，对调查分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价

D．编制可行性研究报告，经过先前的分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划。提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据

正确答案：C
应在接受委托、调查研究及方案选择和优化三项分析后确定最佳方案。

在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。

A、销售费用、销售税费和开发利润

B、销售费用、销售税费和所得税

C、销售费用、销售税费和购地税费

D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

正确答案：C

2021房地产估价师历年真题解析7辑第7辑

就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（　）的回收。

A、经营资金
B、开发经营成本
C、开发建设投资
D、总开发成本

答案：D

解析：

本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。

通常是构成居住区的基本单位是（　　）。

A．居住小区
B．居住组团
C．独幢住宅楼
D．分户家庭

答案：B

解析：

居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模（1000～3000人、300～1000 户）相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。

所谓（　），是指使用资本财货进行生产所得的收益补偿所消耗的资本财货后的余额。

A.净利润
B.资本余额
C.资金净值
D.资本的净生产力

答案：D

解析：

本题考查的是工资、利息、地租和利润。所谓资本的净生产力，是指使用资本财货进行生产所得的收益补偿所消耗的资本财货后的余额。

当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定（　　）。

A．债务履行期限
B．被担保的债权数额
C．抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人
D．债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有

答案：D

解析：

房地产抵押是担保债权债务履行的手段。房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议，是债权债务合同的从合同。抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。抵押人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。

甲公司为2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。
由于资金原因，甲公司计划从第3年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第3年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第1年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和增值税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。
假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，增值税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。

答案：

解析：

第一问
总建筑面积＝200×666.67×2＝266668（m2）
土地费用＝400×200＝80000（万元）
总建设成本＝3200×266668＝85333.76（万元）
总销售收入＝8500×266668＝226667.80（万元）
管理费总额＝226667.8×2%＝4533.36（万元）
销售费用＝226667.8×3%＝6800.03（万元）
增值税金及附加＝226667.8×5.5%＝12466.73（万元）
项目现金流量表