房地产估价师真题下载9辑 第1辑
某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110m2，售价4000元/m2，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100m2，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。
A.40000
B.53600
C.66800
D.80000
答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。本题中，面积误差比＝（实测面积-预测面积）/预测面积×100%＝（100-110）/110×100%＝-9.0909%。根据误差的处理方式：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款＝110×4000×3%＋110×4000×6.0909%×2＝66800元。参见教材P133。
建设项目一般会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设项目决策阶段工程造价的计价与控制。建设项目一般会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。
答案：对
解析：
本题考查的是城市用地评价。三类用地，即不适于修建的用地。这类用地一般说来用地条件极差。
进度计划管理通常采用横道图和（ ）。
A．资金流动计划图
B．网络图
C．直方图
D．控制图
正确答案：B
进度计划的制定有两种方法，一种是应用传统的水平进度计划(横道图法)，另一种是网络计划(网络图法)。
金融机构在客户评价时，通常情况下，BBB以上资信等级的企业才能获得银行贷款。 （ ）
正确答案：×
通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。
房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。
房地产估价师真题下载9辑 第2辑
某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。梭土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）
A．1％
B．1.5％
C．2％
D． 2.5％
下列各项中，属于债券特征的有（ ）。
A.偿还性
B.收益性
C.流动性
D.安全性
E.风险性
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。一般说来，债券具有以下特征：偿还性、收益性、流动性和安全性。
人民法院主导拍卖过程，是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。（ ）
答案：对
解析：
法院主导拍卖程序原则，是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。从本质上看，该原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。
新设立的房地产开发企业领取营业执照后应当在法定时间内向登记机关所在地房地产开发主管部门备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支 付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国 家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）
A．1067元/m2
B．1070元/m2
C．1084元/m2
D．1141元/m2
以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产幵发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住 的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。参见教材P96。
房地产估价师真题下载9辑 第3辑
长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为（ ）。
A．移动平均法
B．扩大时距法
C．最小二乘法
D．趋势观察法
在评估一宗房地产的价格时，一般要求同时采用( )的方法。
A．一种或一种以上
B．两种或两种以上
C．三种或三种以上
D．四种或四种以上
正确答案：B
[答案] B
由于每种房地产估价方法都有其特定的适用对象和条件，同时运用可以相互验证、相互补充，所以在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法。
某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择( )。
A．方案甲
B．方案乙
C．方案甲和方案乙均可
D．无法判断
正确答案：B
下列现金流计算的表达式中，错误的是（ ）。
A、从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流
B、税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流
C、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值
D、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值
答案：C
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值。
（ ）是执行货币政策的金融机构。
A.政策性银行
B.非银行金融机构
C.中央银行
D.商业银行
答案：C
解析：
本题考查的是金融体系概述。中央银行是代表国家对金融活动进行监督管理、制定和执行货币政策的金融机构。中央银行在一国金融机构体系中居领导核心地位。
下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是（ ）。
A.工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让
B.国有土地使用权可以由国家、单位进行出让
C.集体土地不经征收不得出让
D.只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让的概念。选项B错误，土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。参见教材P29。
房地产估价师真题下载9辑 第4辑
根据国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。
答案：错
解析：
根据“国标”规定，总图以米为单位，其余均以毫米为单位，为了图纸简明，按此规定画图，尺寸的数字后面可不写单位。
从持有房地产作为长期投资的角度出发，投资者需要适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化，这体现了房地产投资具有（ ）特性。
A、适于进行长期投资
B、需要适时的更新改造
C、存在效益外溢和转移
D、易产生资本价值风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性之一是需要适时的更新改造，从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。
房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日起计算。
A.工程竣工
B.物业验收合格
C.购房人实际入住
D.开发企业向购房人交付房屋
答案：D
解析：
本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。
答案：错
解析：
本题考查的是消费、投资与乘数理论。乘数既可以起正向作用，也可以起反向作用。即投资支出减少，也会引起国民收入成倍减少。
某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。
A、 损益表
B、 资金来源与运用表
C、 资本金现金流量表
D、 全部投入现金流量表
某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。
A．15
B．16
C．17
D．30
正确答案：B
[答案] B
估价资料的保管期限一般为15年，从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价所服务的行为完结为止。例如，某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管20年以上。
房地产估价师真题下载9辑 第5辑
答案：对
解析：
本题考查的是短期资金市场。同业拆借市场的拆息通常低于央行再贴现率。
城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，减征城建税。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产测绘概述。房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。
在评估一宗房地产的价格时，一般要求同时采用( )的方法。
A．一种或一种以上
B．两种或两种以上
C．三种或三种以上
D．四种或四种以上
正确答案：B
[答案] B
由于每种房地产估价方法都有其特定的适用对象和条件，同时运用可以相互验证、相互补充，所以在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法。
通常把大型零售商业物业的辐射区域分为( )。
A．主要区域
B．次要区域
C．已规划区域
D．衍射区域
E．边界区域
正确答案：ABE
[答案] ABE 通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域，次要区域和边界区域。
长期利率下调，预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求（ ）。
A．上升
B．下降
C．不变
D．不确定
房地产估价师真题下载9辑 第6辑
（ ）建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。
A．砖木结构
B．砖混结构
C．钢筋混凝土结构
D．钢结构建筑
下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有（ ）。
A．廉租住房
B．公共租赁住房
C．经济适用住房
D．商品住房
E．小产权房
答案：A,B,C,D
解析：
居住物业是指供人们生活居住的房地产，包括：①公共住房，又可细分为面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收入家庭出售的经济适用住房、以及面向中等收入家庭的限价商品住房和公共租赁住房等多种类型。②商品住房，又可细分为普通住宅、高档住宅、公寓和别墅等。
不同估价目的的估价，评估的价值类型不同，应遵循的估价原则都是相同的。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价原则概述。不同估价目的的估价，评估的价值类型等的不同，应遵循的估价原则有所不同。
房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起5日内，向专家委员会申请鉴定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。P64。
答案：错
解析：
本题考查的是城市性质与城市规模。城区常住人口 500万以上1000万以下的城市为特大城市。
（ ）等经济学原理有助于把握最高最佳使用原则。
A．收益递增递减原理
B．惯性原理
C．特殊原理
D．均衡原理
E．适合原理
正确答案：ADE
有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：①收益递增递减原理；②均衡原理；③适合原理。
房地产估价师真题下载9辑 第7辑
金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是 ( )。
A.财产
B.信用
C.货币资金
D.货币
E.实物
答案：C,D
解析：
现代意义的金融——是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是货币和货币资金，融通的方式是有借有还的信用方式，而组织融通的机构则为银行及其他金融机构。
某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元。
A、630.0
B、650.0
C、661.5
D、682.5
答案：D
解析：
考点:统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。
未做市场状况调整时，采取可比实例成交日的汇率，已经做过了市场状况调整，则采用估价价值时点的汇率。
王某自用的地下商业房产，应税房屋原值为300万元，其应缴纳房产税最多为（ ）元。
A.17640
B.25200
C.25920
D.32400
答案：D
解析：
本题考查的是房产税计税依据。300×（1－10%）×1.2%＝32400（元）。P236。
在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是估价当事人。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。P30。
若该房地产公司在本项目的开发经营过程中，其经济成本大于销售收入，则该房地产开发公司在本项目中（ ）。
A．必然亏损
B．必然获利
C．不盈不亏
D．盈亏根据具体情况确定
在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。( )
房地产估价师真题下载9辑 第8辑
某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。
A．2020.80
B．2214.29
C．2336.45
D．2447.37
估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015年真题) 房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。
A.需要适时的更新改造投资
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.适于短期投资
E.变现性差
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。
2015年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2017年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2017年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2017年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
按照国家有关规定，该建设用地使用权可以采取的出让方式包括（ ）。
A.拍卖方式
B.招标方式
C.协议出让
D.挂牌出让
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品房用地必须通过招、拍、挂方式。参见教材P29。
房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产征收征用的需要。房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
按套内建筑面积计价的房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍按建筑面积登记。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师真题下载9辑 第9辑
当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。
A.50%
B.60%
C.80%
D.90％
答案：B
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。凡综合风险度超过60％的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
国外通常将写字楼分为甲、乙、丙、丁四个等级。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是写字楼物业的分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。参见教材P344。
动态序列的分解模型有（ ）
A.乘法模型
B.除法模型
C.加法模型
D.减法模型
E.混合模型
答案：A,C
解析：
本题考查的是动态序列的分解模型。动态序列的分解模型有乘法模型和加法模型。
下列选项中，不属于需求指标的是（ ）。
A.国内生产总值
B.人口数量
C.就业人员数量
D.房地产价格
答案：D
解析：
本题考查的是需求指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分析、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。选项D属于市场交易指标。
在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2014年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。
甲企业应在取得《商品房预售许可证》10日内，一次性公开（）套房源。
A、100
B、200
C、300
D、400
答案：C
解析：
本题考查的是商品房预售。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
商业银行和非银行金融机构都具有“信用创造”功能。（ ）
此题为判断题(对，错)。
