2021房地产估价师考试真题及答案8辑

[知识点] 弹性

本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究阶段投资估算的精确度为±30%；初步可行性研究阶段投资估算的精确度为±20%；详细可行性研究阶段投资估算的精度在±10%。

本题考查的是房地产抵押的概念。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本题考查的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状 态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。参见教材P101。

考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的步骤可以归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。

由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。

本题考查的是房地产业的细分。房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。

需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买能力的统一。

配股和增发是上市公司在证券市场上进行再融资的重要手段。增发和配股本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点。

本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市 价确定，并应当征询有关当事人的意见。参见教材P127。

考点:进度控制。临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水等。

明确基准地价的内涵是要确定基准地价对应的下列条件：①估价时点；②土地用途；③土地使用权性质；④土地使用期限；⑤容积率；⑥土地开发程度。

本题考查的是确定房地产开发项目的原则。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。

本题考查的是房地产的特性。从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。

考点:房地产抵押的需要。抵押间期估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估。

本题考查的是保险的种类。我国目前的社会保险包括：统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险4种。还有一个生育保险，教材没有提到。

本题考查的是房地产的含义。房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”。

本题考查的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

本题考查的是征收土地批准权限的规定。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。

本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。

本题考查的是统一计价单位。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积，建筑面积＝套内建筑面积+公摊面积建筑面积=145+23=168m2，建筑面积下的单价=7500×145/168=6473元/m2。参见教材P189。

本题考查的是收集交易实例。在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集工作。

本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。

上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：
　　（1）价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。
　　理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该表述清楚。
　　（2）估价依据中《城市房屋征收管理条例》错，应为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
　　理由：《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，对征收房屋进行估价重要估价依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
　　（3）结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。
　　理由：根据规定，房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
　　（4）结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”，并且应由两名以上注册房地产估价师签字。
　　理由：房屋征收评估中，分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。
　　（5）结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒（或：结果报告中第（十二）与（十三）项顺序颠倒）。
　　理由：房屋征收估价中估价报告的内容顺序为：①估价委托人；②估价机构；③估价对象；④估价目的；⑤估价时点；⑥价值定义；⑦估价依据；⑧估价原则；⑨估价方法；⑩估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日期和估价报告使用期限的顺序为：先作业日期后估价报告使用期限。
　　（6）市场法测算未列出计算公式。
　　理由：房屋征收评估中，市场法评估技术路线为：①收集和测算类似房地产价格；②
修正类似房地产价格，将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；③确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定，因此，采用市场法进行测算时，应列出市场法的计算公式。
　　（7）市场法比较因素中，将楼层归为实物状况错，楼层应属于区位状况。
　　理由：估价对象区位状况描述与分析，主要描述估价对象位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等。其中，位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，即楼层属于区位状况。
　　（8）市场法比较因素系数确定未说明比较基准。
　　理由：运用市场法进行测算时，应根据搜集的估价对象和可比实例的相关资料，将比较实例相应因素条件与估价对象所在地块相比较，确定相应指数，根据可比指数确定比较因素修正系数。即市场法比较因素系数确定应说明指数确定的理由及比较基准。
　　（9）市场法交易日期修正系数确定无依据。
　　理由：运用市场法测算，各修正系数都需要根据相关资料确定，即都需要有一定依据。
例如，可比实例交易时间与估价时点较近，交易日期修正系数为100/100；因可比实例A、B、C 的交易日期与估价时点接近，故不作修正；本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1.10。
　　（10）市场法可比实例楼层修正，多层和高层不适宜采用统一修正系数。（或：交易实例B、C 为高层，不宜选作可比实例）。
　　理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。交易实例B、C 为高层与估价对象可比性较差，不宜选为可比实例。
　　（11）未说明求取估价对象最终比准价格的方式。
　　理由：运用市场法进行测算时，在进行个别因素修正后，需要根据比准价格的计算公式计算估价对象比准价格，并根据估价对象的比准价格，确定估价对象的价格。因此，运用市场法进行测算必须说明比准价格的计算方式和求取估价对象价格的方式，例如估价对象比准价格=可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。因比准单价比较接近，采用简单算术平均法计算估价对象的最终比准价格。
　　（12）收益法公式选取未说明理由。
　　理由：收益法公式选用应分析未来收益变化趋势，根据未来收益是否变化，收益法应选用不同的计算公式。净收益每年不变或者有规律变化时，适宜采用的公式为：P=A/Y×［1－1/（1+Y）n］，式中，P 代表房地产收益价格；A 代表年净收益；Y 代表报酬率；n 代表收益期。因此在选用此公式时，应分析未来收益变化趋势，说明选用的理由。
　　（13）收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，应采用客观租金。
　　理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值。即在计算潜在毛收益时，应采用客观租金。
　　（14）收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。
　　理由：潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入（包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入）。即在运用收益法测算时应考虑押金利息收入和其他收入。
　　（15）收益法测算中，空置率取“0”不妥，应根据资料考虑适当的空置率。
　　理由：运用收益法进行估价时，应搜集交易实例资料。具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租的写字楼拟采用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法空置率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定，一般要考虑适当的空置率。本报告中，空置率取0 没有依据。
　　（16）收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。
　　理由：重置成本法，以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法，分别评定估算各分项资产的价值和规划调整后的影响系数（损失率%）相乘并累加求和，得出委托评估资产评估值。在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本。本案例，收益法测算中，应运用成本法测算建筑物的重置成本，该重置成本应该是客观成本。
　　（17）收益法测算中建筑物重置成本不应做成新修正。
　　理由：重置成本法评估建筑物的价格，是按现在市场状况、企业经营管理水平及建筑材料、人工价格，施工机械费用等，重新开发建造与估价对象一样的建筑物所需的全部支出。在此基础上，根据建筑物的实际使用情况，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到被征收房屋重置价格的现值。不应做成新修正。
　　（18）市场法与收益法测算结果的价值内涵不一致。
　　理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。本案例，采用两种方法测算被征收房屋的价值都应该由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但市场法测算结果比收益法测算结果多了装修价值，市场法的测算结果不应该包含装修价值。
　　（19）确定估价结果时扣除了抵押贷款余额，按照规定“评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额”。
　　理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下三个特点：①只能间断计数；②各时点指标值不可以直接累加；③每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系。

平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度。

本题考查的是房地产市场的景气循环。选项A，第一阶段的前一时期租金增长率仍下滑，空置率有下降趋势；选项C，第三阶段空置率上升，租金增长率仍缓慢上升；选项D，第四阶段空置率继续上升，租金增长率下滑甚至为负。P51。

房地产抵押的抵押物随土地使用权的取得方式不同，对抵押物要求也不同。
《城市房地产管理法》规定：“①依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权(出让或划拨)，可以设定抵押权。②以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。”
①依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。
②以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。

本题考查的是费用。费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。

考点:写字楼物业的分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供本单位截至申请之日无拖欠工程款情形的承诺书或者能够表明其无拖欠工程款情形的其他材料，以及银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。

经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。

本题考查的是股票的基本分类。根据平等原则，一般情况下的普通股股东表决权为一股一票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。

考点:基准地价、标定地价和房屋重置价格。基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价。

本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

本题考查的是估价与评估的异同。相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，估价的含义更加精准、明确。参见教材P4。@##

本题考查的是安全管理。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：（1）需临时占用规划批准范围以外场地；（2）可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施；（3）需要临时停水、停电、中断道路交通；（4）需要进行爆破作业等。参见教材P89。

当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。
(1)委托人、拍卖人无过错。如果委托人、拍卖人能够证明自己没有过错，则可以对抗瑕疵请求权。
(2)买受人过错。表现为：
其一，疏忽。买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵，或者可能导致他未注意显而易见的瑕疵。
其二，误解。例如，拍卖人称一幅以向日葵为主题的油画是某名人的收藏品，而买受人却误认为该油画一定出自梵高之手。
其三，不当行为。买受人的不当行为可能导致瑕疵产生，如毁损、污染拍卖标的等。
(3)声明不保证。声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。

应收集的资料包括： ①目前房地产状况(物质实体、区域和权益)资料。 ②规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标) ③该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。 ④该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。 ⑤相关税费。 ⑥贷款利率。 ⑦该地区类似居住物业开发的平均利润水平。 ⑧该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。 ⑨市政配套费用和土地开发费用。 ⑩该地区土地出让金(地价)的规定和标准。
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