房地产估价师答疑精华8节 第1节
会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为若干个连续的、长短相同的期间，又称( )。
A.会计时限
B.会计期间
C.会计内涵
D.会计形式
答案：B
解析：
会计分期——是指将一个企业持续经营的生产活动划分为若干个连续的、长短相同的期间，又称会计期间。
可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有( )。
A.潜在毛租金收入
B.有效毛收入
C.净运营收益
D.税前现金流量
E.税后现金流量
开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的( )。
A．销售费用
B．维修费用
C．经营费用
D．管理费用
E．财务费用
正确答案：CDE
[答案] CDE 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。
取得房地产经纪人执业资格是发起成立房地产经纪机构的必备条件。 ( )
假若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为（ ）。
A．2002年6月18日
B．2004年6月18日
C．银行指定的日期
D．2002年6月18日到2004年6月18日
某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。
该旅馆的年净收益为（ ）万元。
A. 241.45 B.275.94 C.306.6 D.315.36
房地产估价师答疑精华8节 第2节
甲公司获得某商业用地的土地使用权用来建造商场，土地使用年限为法定最高年限，建造期2 年，投入使用13 年后转让给乙公司，则乙公司取得的该宗土地的使用年限是( )年。
A.25
B.27
C.35
D.38
答案：A
解析：
出让最高年限如下：居住用地70 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；其他用地50 年。
路线价法，实际上是一种比较法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。（）
答案：错
解析：
本题考查的是路线价法概述。交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只有进行房地产状况调整即可。
根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是（ ）。
A．先上升后下降的抛物线
B．先下降后上升的“U”形曲线
C．一直上升的直线
D．不受容积率的影响
在假设开发法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。但在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。参见教材P350。
由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产歼发商没有参与土地一级开发的机会。 （ ）
正确答案：×
通常情况下，土地收购储备中心会将土地开发工程发包给私营开发商，因此，房地产开发商有参与土地开发的市场机会。
房产分户图的主要内容有（）。
A.宗地界址线
B.房屋边长
C.房屋建筑面积
D.房屋权属界线
E.房屋幢号
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房产图。分户图表示的内容包括房屋权界线、四周墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。AE属于宗地图中的内容。
房地产估价师答疑精华8节 第3节
耕地占用税实行（）。
A.比例税率
B.累进税率
C.比例税率和定额税率
D.定额税率
答案：D
解析：
本题考查的是耕地占用税。耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次。
下列用地中，可以以划拨方式取得建设用地使用权的是（ ）。
A.军事用地
B.工业用地
C.商品住宅用地
D.娱乐用地
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的包括：国家机关用地；军事用地；城市基础设施用地；公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。
一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：
（1）要求在成交日期一次性付清；
（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折；
（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；
（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；
（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。
A.第（1）、（3）种情况
B.第（3）、（4）、（5）种情况
C.第（2）、（4）种情况
D.第（2）、（4）、（5）种情况
答案：D
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。（1）名义价格与实际价格相同；（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。
已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是( )。
A.住宅平均层数
B.住宅建筑净密度
C.住宅建筑面积净密度
D.住宅建筑面积毛密度
以下因素会造成成交价格偏离正常市场价格的是( )。
A、 一方不了解市场行情
B、 卖方抛售
C、 卖方交纳了土地增值税
D、 通货膨胀
E 买方的偏爱
答案：A,B,E
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有私自利害关系下进行交易形成的价格。而成交价格通常随着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同而不同。解决此题的关键在于弄清两种价格的真正含义。
在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于（ ）。
A、重建成本
B、重置成本
C、估算重置成本
D、估算重建成本
答案：A
解析：
考点:建筑物重新购建成本的求取方式。有保护价值的建筑物适用重建成本。
房地产估价师答疑精华8节 第4节
下列房地产中，不得抵押的有（ ）。
A．共有的房地产
B．人民法院查封的房地产
C．出租的房地产
D．设有地役权的房地产
E．尚未注销异议登记的房地产
答案：B,E
解析：
《城市房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑤依法不得抵押的其他房地产。
某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2（按建筑面积计），预测能够以8000元／m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ ）元/m2。
A．3000
B．5000
C．7500
D．8000
商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（ ）存在差异性。
A．房地产开发企业的特点
B．城市区域功能
C．购房者的需求
D．城市地理环境
答案：C
解析：
一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性，人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据（又称细分变量、细分标准）对市场进行细分。
根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。
A 直接资本化法B 投资法C 收益乘数法D 利润法E 现金流量折现法
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的县级人民政府协商确定不动产登记机构
答案：错
解析：
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
(2017真题) 评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年未受到停业处罚的评估师。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。
房地产估价师答疑精华8节 第5节
当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么，其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
城市总体规划的近期建设规划期限一般为( )年。
A、 5
B、 10
C、 15
D、 20
答案：A
解析：
城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。
不计人房屋面积的有（ ）。
A．房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池
B．活动房屋、临时房屋、简易房屋
C．与房屋室内相通的伸缩缝
D．层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室等
E．房屋之间无上盖的架空通廊
正确答案：ABDE
除了选项A、B、D、E外，不计算房屋面积的还有：突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、无柱雨篷等；建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、骑街楼的底层用作道路街港通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（ ）。
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面积大小
D．土地权利性质
答案：C
解析：
土地权益状况的表述，主要包括：①土地所有权；②土地使用权（一是土地权利性质，对于出让的建设用地使用权，说明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否续期。二是还应说明是单独所有还是共有）；③土地使用管制；④目前使用状况；⑤出租或占用情况；⑥其他权利设立情况；⑦其他特殊情况。
以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。
A.签订估价委托合同之日
B.发放抵押贷款之日
C.完成估价对象实地查看之日
D.未来处置抵押房地产之日
证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师答疑精华8节 第6节
买卖标的具有瑕疵，买受人主张瑕疵请求权时，先行负责的是（ ）。
A.拍卖标的的原产权人
B.拍卖委托人
C.拍卖人
D.买受人
答案：C
解析：
本题考查的是瑕疵请求权。拍卖人先行负责，再向委托人追偿。P434。
在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰及与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证
答案：错
解析：
在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当(≠必须)依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。
在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。（ ）
答案：对
解析：
在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼房地产的年净收益为（ ）万元。
A.1512.40
B.1554.96
C.1938.00
D.1980.56
答案：A
解析：
本题考查的是净收益的测算。5320×（1－8%－10%）－2260－130－250－210＝1512.40（万元）。
某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。王某请其所在估价机构的其他估价师进行评估，在这两名估价师保持中立的情况下，可以给出专业估价的客观意见。
工程( )是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。
A．成本控制
B．进度控制
C．质量控制
D．合同控制
正确答案：A
[答案] A 工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发商利润。
房地产估价师答疑精华8节 第7节
“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是其他方面的需要。住房反向抵押不像住房抵押贷款那样将住房作为“第二还款来源”，而是以住房自身的价值作为偿还保证。参见教材P28。
甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理（ ）
A房屋他项权利登记
B房屋变更登记
C房屋转移登记
D房屋租赁登记备案
房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围？房地产保险估价可分为哪两类？
答案：
解析：
房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值；投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。房地产保险价值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的价值时点不同。
在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。（ ）
此题为判断题(对，错)。
一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（ ）
答案：错
解析：
考点:估价报告组成。缺少致委托人函和估价的假设和限制条件。
选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制等四种。 ( )
答案：错
解析：
选择性货币政策工具包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。再贴现利率属于一般性货币政策工具。
房地产估价师答疑精华8节 第8节
2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88㎡、售价15000元/㎡的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6㎡。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。
关于卫生间渗水事项处理的说法，正确的为（ ）。
A、秦某依法可以要求退房
B、能否退房，要看合同有无约定
C、合同如无约定，应由房地产开发主管部门裁决
D、秦某可以申请动用住宅专项维修资金来解决渗水问题
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用，本题最符合题意的选项为B。参见教材P229。
认股权证一般是有确定期限的，通常以（ ）为限。
A.半年～1年
B.1～2年
C.1～3年
D.3～5年
答案：B
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。认股权证一般是有确定期限的，通常以1～2年为限。
关于FIRR（财务内部收益率）的说法中，正确的有（ ）。
A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标
B.FIRR可以通过内插法求得
C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的
E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率
答案：B,C,E
解析：
【考点】财务内部收益率。选项A错误，财务内部收益率是动态盈利能力指标；选项D错误，将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于或等于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。
根据《房产测量规范》的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是（ ）。
A．无顶盖的室外楼梯
B．无柱的雨篷
C．无顶盖的阳台
D．房屋之间无上盖的架空通廊
我国基本住房保障制度不包括（ ）。
A.廉租住房制度
B.经济适用住房制度
C.公共租赁住房制度
D.商品房制度
答案：D
解析：
本题考查的是住房保障制度。我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。
房地产交易不包括（ ）形式。
A.转让
B.抵押
C.租赁
D.质押
答案：D
解析：
本题考查的是房地产交易管理的概念和原则。房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
