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21年房地产估价师模拟冲刺试题集9章

发布时间：2021-08-31
21年房地产估价师模拟冲刺试题集9章

21年房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第1章

某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元/㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/㎡，则理论上应补地价的数额为（ ）万元。

A．93.75

B．115

C．293.75

D．315

正确答案：D
理论上应补地价的数额为：（2000×2．0-850）元/㎡×1000㎡=315万元

影响此商业用房估价的区位因素包括（ ）。

A．交通条件

B．临街状况

C．内部格局

D．面积

正确答案：A

会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的（ ）。

A．权责发生制原则

B．收付实现制原则

C．配比原则

D．划分收益性支出和资本性支出原则

正确答案：A

下列关于房屋建筑工程质量保修责任的表述中，错误的是（）。

A、保修费用由施工单位承担
B、保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收
C、发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告
D、施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任

答案：A
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。选项A错误，保修费用由质量缺陷的责任方承担。

会计的基本职能不包括（ ）。

A．反映职能

B．监督职能

C．管理职能

D．控制职能

正确答案：D

工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

（ ）是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

A．招标

B．转让

C．拍卖

D．出售

正确答案：C
本题主要考查的是拍卖的概念。

为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（　）假设等进行估价。

A、各方估价利害关系人均是利己并理性的
B、估价人员应“换位思考”
C、估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值
D、估价人员以专家身份权衡评估价值
E、估价人员以委托人的立场来考虑评估价值

答案：A,B,D
解析：
考点:独立客观公正原则。在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值或价格，估价师首先应基于以下假设进行估价：（1）各方估价利害关系人均是利己并理性的；（2）估价师应“换位思考”，即以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值；（3）估价师以独立第三方的专家身份来权衡评估价值。在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估价利害关系人的评估价值。

(2015年真题) 下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。

A.购买—更新改造—出售
B.购买—持有出租—出售
C.开发—持有出租—出售
D.购买—更新改造—出租—出售

答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项BCD均涉及了持有出租或出租阶段，在拥有租金收入的同时，也会产生运营成本。

21年房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第2章

从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（　）。

A、投资利润率
B、通货膨胀率
C、风险因素
D、存款利率
E、投资规模

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。参见教材P150。

非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与没施的建设费用均不能计人商品住宅的价格中。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。

A．受托财产总值

B．信托范围

C．信托收益

D．信托信用等级

正确答案：C

政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收入家庭住房问题。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

烟尘又称可吸入颗粒物，颗粒相对较小，不易沉降，能长时间在空中漂浮。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。飘尘又称可吸入颗粒物，颗粒相对较小，不易沉降，能长时间在空中漂浮。

某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是( )。

A.单项工程

B.单位工程

C.分部工程

D.分项工程

正确答案：B

某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入600万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，水电供暖费由承租人承担，其他税费由出租人负担。该房地产的净收益为（　）万元。

A.345
B.385
C.445
D.485

答案：D
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。承租人承担的部分，也不在运营费用中扣除。600－50－65＝485（万元）。参见教材P253。

以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。以划拨方式提供国有土地使用权的，核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。

下列表述中正确的是（ ）。

A．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价

B．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

C．200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价值

D．190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

正确答案：A

21年房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第3章

保险活动所特有的内在功能是（ ）。

A．组织经济补偿

B．分散风险

C．融通资金

D．防灾防损

正确答案：B
分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能

房地产泡沫的成因主要有（　）。

A.土地的稀缺性
B.投机需求膨胀
C.开发商之间的博弈
D.开发资金的易得性
E.金融机构过度放贷

答案：A,B,E
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。

城市地籍图比例一般为1:200。( )

答案：错
解析：
[知识点] 地形图与房产图

房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（　）。

A.房屋征收决定公告之日
B.原征收补偿协议达成之日
C.用于产权调换房屋交付之日
D.委托估价之日

答案：A
解析：
本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。

所谓（ ），主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。

A．投资机会选择

B．决策分析

C．前期准备工作

D．建设阶段

正确答案：A
A所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。在紧接的机会筛选的过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。

小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（）

答案：错
解析：
本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税。

在采用市场法进行城市房屋拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

有一幢总楼层为4层的房地产，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价为第一层的1.35倍，第三层的房地价为第四层的l.45倍，第四层的房地价为第二层的91%，按房地价分摊法计算出的第三层房地产占用的土地份额为33.24%。（　　）

答案：对
解析：
设第一层的房地价值为1，则第二层的房地价为l.35，第四层的房地价为0.91×1.35，第三层的房地价为1.45×0.91×1.35，按房地价值分摊，第三层占有的土地份额=该部分的房地价值÷房地总价值=1.45×0.91×1.35÷（1＋1.35＋0.91×1.35＋1.45×0.91×1.35）=33.235%。

零售商业物业的辐射区域和影响范围因其规模、类型、位置的不同而有较大差异。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。对于每一个零售商业物业来说，不管其规模大小如何，都有其辐射区域和影响范围，但这些辐射区域和影响范围的大小，则随每一宗具体零售商业物业的规模、类型、位置不同而有较大差异。参见教材P357。

21年房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第4章

拆迁房屋实行行政许可，即房屋拆迁管理部门根据拆迁申请的内容，通过颁发强制证书的形式，依法赋予其进行拆迁房屋的权利。 ( )

答案：错
解析：
应为通过颁发拆迁许可证的形式。

根据国务院有关规定，购房时享受税收优惠政策的普通住房应满足的条件之一为住房单套建筑面积在( )㎡以下。

A.60
B.90
C.120
D.150

答案：C
解析：
《2005 年国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：
(1)住宅小区建筑容积率在1.0 以上；
(2)单套建筑面积在120 ㎡以下；
(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

房地产开发项目投资中其他工程费用包括（　　）。

A．可行性研究费
B．临时用地费
C．场地平整费
D．施工执照费
E．竣工图编制费

答案：B,D,E
解析：
其他工程费主要包括：①临时用地费和临时建设费；②工程造价咨询费；③总承包管理费；④合同公证费；⑤施工执照费；⑥工程质量监督费；⑦工程监理费；⑧竣工图编制费；⑨工程保险费等杂项费用。

某城市路线价标准深度为18 m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12 m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

拆迁房屋实行行政许可，即房屋拆迁管理部门根据拆迁申请的内容，通过颁发强制证书的形式，依法赋予其进行拆迁房屋的权利。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

在建工程房地产估价结果报告

一、委托方

××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：×××一××××××××。

二、受托方

××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：××××××××××××。

三、估价对象

1．地理位置及概况(略)

2．估价对象概括

估价对象：一栋在建住宅楼

建筑面积：11627.92 m2

土地使用权年限：至2073年5月31日

土地面积：4300m2

四、估价目的

为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。

五、估价时点

2004年6月18日至2004年6月30日。

六、价值定义

采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。

七、估价依据

1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。

2．国土资源部《土地估价规程》。

3．××市人民政府《××市出让国有土地使用权基准地价》。

4．××市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。

5．××市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]。

6．××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)。

7．××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]。

8．委托方提供的其他资料。

9．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。

八、估价原则

本次估价遵循的房地产估价原则有：1．合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2．最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3．鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定部门批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4．替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。

九、估价方法

估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。

十、估价结果

以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期(略)

十三、估价报告应用的有效期

本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。

在建工程房地产估价技术报告

一、个别因素分析(略)

二、区域因素分析(略)

三、市场背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估价方法选用(略)

六、估价测算过程

(一)市场比较法

市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。

1．选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：

(1)用途相同；

(2)交易类型相同；

(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；

(4)区域及个别条件相近；

(5)统一价格基础；

(6)交易日期接近。

评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况如表6-l所示。

表6-1可比实例表

比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2003.11.30 2004.3.21 2004.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房屋状况 新房 新房 新房 2．价格修正指数表

将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表6-2

表6-2价格修正指数 比较案例 估价对象 A B C 交易价格(元/ m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 lOO 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格(元/ m2) 100 100 100 1003．修正系数表

根据修正指数表，编制修正系数列表6—3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。 比较案例 A B C 交易价格(元/ m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 lOO/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 i00/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 O.3 O.4 比准价格(元/ m2) 3642.58 工程进度 95% 在建工程价格(元/ m2) 4023.78(一)成本法

所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。

计算土地使用权价格：

估价对象规划用途为住宅，位于××市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/ m2，则土地总价为1112.79万元。

建筑物建造成本：

建筑物建造成本一开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润

1．开发成本

(1)建安费用

根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395．35万元

(2)红线内市政费：取建安费用的15%。

红线内市政费=1112.79×15%=166.92万元

建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604．65万元

(3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。

前期工程总费=1395.35×10%=139.54万元

(4)不可预见费：取建安费用的5%。

不可预见总费=1395.35×5%=69.77万元

开发成本合计为1771.58万元

2．管理费用

建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。

管理费用=(1112.79+1604.65)×5%=135.87万元

3．投资利息

估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2002年2月20日公布的1年期贷款利率5．31%计取，计息基数为开发成本。则：

投资利息=1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31 9/6×0.5

=106.13万元

4．投资利润

根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。

投资利润=1771.58×25%=442.90万元

5．销售费用

估价对象为在建工程，未销售，故不计。

6．估价对象价格

根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：

总价=1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90=3570.95/万元

七、估价对象价格确定

根据目前××市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元。

附件(略)

正确答案：
1．房地产权利状况描述不全。
2．房地产现状描述不全。
3．估价原则中缺少估价时点估价原则。
4．估价结果报告中总地价缺少货币种类。
5．市场比较法比较因素所取修正指数无说明。
6．比较案例B位置指数不正确。
7．比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。
8．比较案例的结构不同应该进行修正。
9．比准价值的权重未作说明。
10．成本法中土地使用权价格计算有错误。
11．成本法中各项费用比例无依据。
12．建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。
13．成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。
14．技术报告总价大写错误。
15．估价结果缺少单价。
16．估价时点表述错误。
17．红线内市政费的计算错误。
18．前期工程费的计算错误。
19．投资利润计算错误。
20．估价结果缺大写金额。

某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500 万元，资产合计为4000 万元，流动资产和流动负债分别为2000 万元和1000 万元，存货为1200 万元，则该企业的流动比率为（　　）。

A．62.5%
B．80.00%
C．133.33%
D．200.00%

答案：D
解析：
流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。其表达式为：流动比率=流动资产总额/流动负债总额错误100%。流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权就越安全。该企业的流动比率=2000/100错误100%=200.00%。

(2017真题) 房地产估价分支机构出具房地产估价报告，只需加盖该分支机构公章。（）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。分支机构以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，有至少2名专职注册房地产估价师签字并加盖该房地产估价机构公章。

下列有关房地产法律法规，表述正确的是（　）。

A.《国有土地上房屋征收评估办法》属于房地产的部门规章
B.《住房公积金管理条例》是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的
C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于房地产的行政法规
D.《云南省经济适用住房管理办法》应属于房地产的地方性法规
E.《城市商品房预售管理办法》应属于房地产的部门规章

答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产法制建设。选项B：《住房公积金管理条例》是以国务院令颁布的；选项D不能称之为法规。参见教材P18。

21年房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第5章

房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。（）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，一般均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。

经营性国有土地使用权可以通过( )方式取得。

A.行政划拨
B.招标出让
C.拍卖出让
D.协议出让
E.挂牌出让

答案：B,C,E
解析：
土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。

当需求减少且供给也减少时，表现为需求曲线向右上方移动，供给曲线向左下方移动，均衡数量减少，而均衡价格上升。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是市场均衡。当需求减少且供给也减少时，表现为需求曲线向左下方移动，供给曲线向左上方移动，均衡数量减少，而均衡价格则可能上升，可能不升不降，也可能下降。

某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元／m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10％，目前该承租人权益价值为（　　）万元。

A．39.48
B．40.67
C．41.81
D．46.84

答案：B
解析：
承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。
根据题意得：

写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。（　　）

答案：对
解析：
根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积可分为三大类：①幢共有建筑面积；②功能共有建筑面积；③本层共有建筑面积。功能共有建筑面积是指为某一建筑功能（如住宅、写字楼、商场等）服务的共有建筑面积。写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。

某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是( )万元。

A、 28.62
B、 35.57
C、 41.56
D、 48.24

答案：B
解析：
抵押贷款申请额=8000×40%/(9%/12)×[1-1/(1+9%/12)20×12]元=35.57万元

房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。

A．施工单位

B．建设单位

C．监理单位

D．设计单位

正确答案：B
建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

(二)
甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。

4.该项目房屋征收评估的内容不包括(?)。

A.被征收房屋的价值
B.因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用
C.因征收房屋造成的停产停业损失
D.当地政府给予的补助和奖励

答案：D
解析：
房屋征收补偿包括:?(1)被征收房屋价值的补偿;?(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;?(3)?因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。选项D不属于房屋征收评估的内容。

21年房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第6章

不计入房屋面积的有（ ）。

A．房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池

B．活动房屋、临时房屋、简易房屋

C．与房屋室内相通的伸缩缝

D．层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等

E．房屋之间无上盖的架空通廊

正确答案：ABDE
除了选项A、B、D、E外，不计算房屋面积的还有：突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、无柱雨篷等；建筑物内的操作平行、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房屋室内不相通的房屋问的伸缩缝。

张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
在2006年10月时，王某的权益价格为（ ）
A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和
B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和
C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和

答案：D
解析：

在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。建筑物使用年限晚于土地使用权到期的年限=50-6-40=4（年），建筑物折旧的经济寿命=50-4=46（年）

（　）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

A、住房价格合理性指数
B、量价弹性
C、住房市场指数
D、消费者信心指数

答案：C
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。选项A是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前住房价格合理性做出的判断；选项B，指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值，可以判断市场所处的景气阶段；选项D，指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者“未来6个月内是否计划买房未来6个月内是否计划买自住房”的调查结果来构造。

购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若购买者非常满意，则（　　）。

A．P=0
B．E>P
C．E=P
D．E

答案：D
解析：
购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S=f（E，P）。S、E、P 三者的关系表现为：①若E=P，则消费者会满意；②若E>P，则消费者不满意；③若E

不属于保险合同辅助人的是（ ）。

A．保险受益人

B．保险代理人

C．保险公估人

D．保险经纪人

正确答案：A
保险合同的辅助人主要包括保险代理人、保险经纪人、保险公估人等。

通过债券筹集的资金由债权人自主支配。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元。

A．30

B．50

C．100

D．150

正确答案：A

21年房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第7章

某房地产贷款价值比率为70%，抵押贷款利率为6%，抵押贷款常数为7%，自有资金资本化率为9%，综合资本化率为( )。

A．0.0725

B．0.073

C．0.069

D．0.076

正确答案：D
[答案] D
70%×7%+(1-70%)×9%＝0.076

房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有( )

A.买卖房屋
B.租赁房屋
C.新建房屋
D.改建房屋
E.改变房屋用途

答案：C,D,E
解析：
在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1 年。

关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（　）。

A、我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的
B、我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的
C、在投资分析中，一般采用单利计息
D、资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息
E、在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算

答案：B,E
解析：
本题考查的是单利计息与复利计息。选项A错误，我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的；选项C错误，在投资分析中，一般采用复利计息；选项D错误，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。

申请注册房地产估价师执业资格证时，需提供的资料有( )。

A、 房地产估价师初始注册申请表
B、 房地产估价师执业资格证书
C、 业绩证明
D、 所在单位考核合格证明
E 个人家庭、工作简历

答案：A,B,C,D
解析：
除此之外，申请注册为专职注册房地产估价师的，还需提供机构委托当地人才服务中心托管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。

比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整，是把可比实例在其自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。参见教材P198。

某估价机构用收益法评估X X市XX片区XX商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，具体应怎样做？

答案：
解析：
先用市场法估算出二层某一个商铺的客观租金，再根据各个商铺的位置状况(近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素进行修正估算出其余商铺的客观租金。根据实地査看和各种价格影响因素的分析，将该楼层的商铺分为几个档次。估价人员综合考虑商铺的位置状况（近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素，并参考实际成交资料，综合测定各档次商铺租金的差额比率，便可根据其相互关系来分别测算各档次商铺的客观租金水平。

经营选购品，最重要的是分销渠道要宽，货源供应要充足，以保证消费者能随时随地方便地买到。( )

答案：错
解析：
[知识点] 消费者市场的购买对象

判断经济是否陷入通货紧缩，关键看物价总水平是否持续下降，且持续期至少半年以上。（　　）

答案：对
解析：
通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续下降。单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。

开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的( )。

A．销售费用

B．维修费用

C．经营费用

D．管理费用

E．财务费用

正确答案：CDE
[答案] CDE  开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。

21年房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第8章

下列不属于商业银行外部组织形式的是( )。

A.单元银行制
B.总分行制
C.决策机构
D.连锁银行制

答案：C
解析：

商业银行的外部组织形式
(1)单元银行制。也称单一或独家银行制。
(2)总分行制。亦称分支行制。
(3)集团银行制。亦称持股公司制。
(4)连锁银行制。也称联合银行制。

对于公民（　），利害关系人可以申请宣告其为失踪人。

A.下落不明满1年的
B.下落不明满2年的
C.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的
D.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的

答案：B
解析：
本题考查的是自然人、法人和非法人组织。公民下落不明满2年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。

(2016年真题) 在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）。

A.建造费用
B.融资费用
C.其他工程费用
D.专业人员费用

答案：B
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。

甲公司取得贷款种类为（ ）。

A．担保贷款

B．信用贷款

C．中期贷款

D．短期贷款

正确答案：AC

商品房买卖合同属于( )。

A.单务合同
B.无名合同
C.实践合同
D.要式合同

答案：D
解析：
商品房买卖合同属于双务合同、典型合同(有名合同)、诺成合同、要式合同。

某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？

答案：
解析：
造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有：（1）估价目的不同。甲房地产估价机构（以下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构（以下简称乙公司）的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。
（2）价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。
具体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。
（3）价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。
（4）估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。

某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（　　）。

A．发行可转换债券
B．发行普通股股票
C．发行优先股股票
D．发行公司债券

答案：D
解析：
公司债券是指公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资具有面向对象广泛、融资成本较低、不改变原股东对公司的控制权、可优化企业债务结构、降低流动性风险等优点。

房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（ ）工作

A．项目策划

B．项目方案的设计

C．可行性研究

D．成本收益分析

正确答案：C

下列风险中属于系统风险的是（ ）。

A．比较风险

B．市场供求风险

C．未来运营费用风险

D．持有期风险

正确答案：B

21年房地产估价师模拟冲刺试题集9章 第9章

房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（ ）。

A．发现地下文物

B．银行贷款未按期到账

C．相关建材供应缺货

D．更改建筑设计

正确答案：A

运用长期趋势法估价的一般步骤有( )。

A．搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别

B．整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图

C．观察、分析时间序列，得出一定的模式

D．以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格

E．对未来的价格进行分析和预测

正确答案：ABCD
[答案] ABCD
运用长期趋势法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式；④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。

(2017年真题) 下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。

A.收益现金流风险
B.市场供求风险
C.通货膨胀风险
D.利率变动风险

答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。

2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m^2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m^2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m^2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。
该市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的工作为（　　）。

A.进行社会稳定风险评估
B.足额到位征收补偿费
C.评估被征收房屋的价值
D.组织有关部门对征收补偿方案进行论证

答案：A,B,D
解析：
收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

居民因房屋征收重新购置的住房，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是契税。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

管理中心运作住房公积金的基本要求是（ ）。

A．效益性

B．安全性

C．流动性

D．风险性

正确答案：B
住房公积金管理中心在保证职工提取的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以依法运用住房公积金，比如将公积金余额用于购买国债。这样既能保证资金运作的安全性，又具有较好的效益性。

只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。（ ）

正确答案：×
地役权是指土地所有人或使用人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。其最典型的表现是在他人土地上通行。

银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（　）

A.操作风险
B.法律风险
C.信用风险
D.管理风险

答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。

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